כמה שווה הבית שלי?

מדוע בעלי בתים מעריכים את מחיר ביתם מעל לשוויו האמיתי בשוק, ואיך להימנע מטעויות?

לבעלי בתים רבים יש ציפיות מוגזמות באשר לערכו האמיתי של ביתם בשוק העכשווי. לעתים תכופות אני שומע מהם שהקונה המתאים יהיה מוכן לשלם עבור השיפורים שהם עשו לבית, ולכן הערכתם המוגזמת במחיר. הבעיה היא שכאשר אתם מוכנים למכור את ביתכם, הוא צריך להקסים קונים רבים ולא רק קונה אחד מסוים. בכך אתם מקטינים את סיכוייכם לקבל מחיר מתאים עבור ביתכם ולמכור אותו תוך זמן קצר. טענה נוספת הנשמעת תכופות היא שהיות והם השקיעו הרבה כסף בשיפוצים, הם רוצים לקבל את הכספים האלה בחזרה בעת המכירה.

האם אתם באמת יודעים את ערכו העכשווי של ביתכם? האם תהיו מוכנים להודות שהערך שנקבתם גבוה ממה שהקונה הפוטנציאלי יהיה מוכן לשלם עבורו?

לדוגמא, שיפוץ רציני במטבח קרוב לוודאי יחזיר רק 65 אחוז מסכום ההשקעה שלכם. עליכם להיות מודעים לכך ולא להיות מופתעים מהתגובות שתקבלו עם עליית ביתכם למכירה בשוק. כמו כן, הערך המוסף על ביתכם גם הוא צריך להיות ריאליסטי יותר מהערכה של בעלי הבית, המערבים רגשות יותר מאשר חישוב והערכה נכונים ואמיתיים יותר.

הממוצע של הערכת יתר על שווי ביתכם הוא כ-10 אחוז. זה מספר שאומת גם על ידי דוחות של שמאים שמציגים לבנקים את הערך הנכון כדי שהבנק יקבע את סכום ההלוואה שתינתן עבורו.

על כולכם להסכים, עם כל הקושי, שלא אתם ולא סוכן הנדל"ן שבחרתם לעזור בשיווק ומכירת הבית, הם הקובעים את המחיר אלא כמה מוכן הקונה הפוטנציאלי לשלם עבורו עכשיו.

***

מאוד טבעי שבעלי הבתים מעריכים את ביתם בצורה מוגזמת כי הם מעורבים בכך ריגשית. עליהם לבחון את המכירות שנעשו בתקופה האחרונה של שישה חודשים עד שנה על נכסים זהים בסביבה הקרובה לבית. זהו הנתון החשוב שעליהם לקחת בחשבון בתהליך קבלת ההחלטה על המחיר המתאים שיגרום לבית להימכר במהירות.

משיחות רבות שעשיתי עם שמאים כשהם הגיעו לבחון את הבית ולהעריך את מחירו הנכון, הם הסכימו שפרט לגורם הריגשי המובן מאליו, הרי שערך השיפוצים והשיפורים שהושקעו בבית על ידי בעליו, מהווה בעיה כשההערכה לערך זה עבור הקונה הפוטנציאלי היא מוגזמת.

נקודה מעניינת נוספת לשיקולכם: אל תשפצו יותר מדי! רבים מבעלי הבתים נגררים, מרצון או לא, לשיפוצים יקרים מאוד וכשהבית מוצא למכירה, המחיר המבוקש עבורו, כולל השיפוצים היקרים, הוא מעל למחירו הריאלי בסביבה הקרובה. תופעה זו גורמת לרוכשים פוטנציאליים להציע מחירים נמוכים יותר, כי הבנקים מסתכלים על הערך הממוצע של הנכס יחסית לאיזור והשיפוצים היקרים כמעט ולא משנים יחסית לבתים מקבילים בסביבה שלא עברו טיפול כה מאסיבי.

אם הבנקים לא יעריכו את הנכס גבוה מספיק, יאלצו הקונים הפוטנציאליים לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית ורבים יסרבו לשלם עבור הנכס מעל מחירו הנכון לאיזור ובעל הנכס לא יקבל, בעקבות זאת, את המחיר שהוא רוצה והכולל את השיפוצים הרציניים שבוצעו בו.

שיפוץ מאסיבי ויקר לא תמיד מביא את הקונים המתאימים. למשל, אם השקעתם בבניית בריכת שחייה מיוחדת המיועדת לשחיינים מנוסים שהרופא שלכם המליץ עליה והיא טובה לבריאותכם, כשאתם מוכרים את הבית, בריכה כזו יכולה להיות מיותרת לגמרי לקונים שעבורם היא מהווה רק נטל בגלל הוצאות האחזקה ומיקומה. להיפך, יתכן שהם יאלצו לחוות הוצאות מיותרות נוספות במטרה לסתום את הבריכה וכמובן שהם לא יהיו מוכנים לשלם את המחיר הגבוה שאתם דורשים עבור שיפור אישי של הנכס העוזר לכם ולא להם.

אותו הדין עם חממה לפרחים ממוזגת וגדולה, חדר שיזוף או סאונה. גם חצר אחורית המתוכננת על טהרת הסביבה הירוקה עלולה להיות יקרה מדי עבורם או מיותרת לחלוטין, וההוצאות הצפויות לא יצדיקו לשלם עבורה את התוספת שאתם מבקשים.

חשוב מאוד לפני שאתם מתחילים לשפץ את ביתכם, לחשוב על המועד בו תרצו למכור את הבית. עליכם לשקול אם השיפוצים שאתם מתכננים יהוו גורם חיובי לרוכשים החדשים והאם הם יהיו מוכנים לשלם עבורם.

ברוב הבתים שעזרתי למוכרם, הקונים החדשים התאימו את הבית עבורם ועבור צורת החיים שלהם. בחלק מהמקרים המטבח, למרות שבעל הבית הקודם שיפץ אותו, עבר שוב מתיחת פנים רצינית והוא תוכנן וניבנה מחדש. השירותים וחדרי האמבטיה גם הם עברו שיפור רציני ורוב הקונים הפוטנציאליים מסתכלים על הנכס עם האפשרות להתאימו עבורם.

כך שלמרות שהשיפוצים והשיפורים שעשיתם בבית הביאו יותר קונים פוטנציאליים, הסיכויים ששיפורים אלה ישולמו על ידי רוכשים חדשים אלה, הם די קטנים. לכן כדאי לשפץ את הנכס במטרה לעשותו מושך יותר אך לא להשקיע בשיפורים אישיים שרק יעלו לכם כסף, ולמרות שינעימו את חייכם בעת מגוריכם בו, הם לא יבואו להחזר כדאי בעת מכירתם.

ועוד נקודה למחשבה: רבים מהקונים הפוטנציאליים מסתכלים על המחיר לרגל מרובע באיזור ובבית שהוצאתם למכירה, כך ששום שיפור לא יופיע בחישוב זה. היעזרו בסוכן נדל"ן מיומן שיוכל לתת לכם אינפורמציה מהימנה על מחירי הבתים באיזור ועל המחיר בו כדאי לשים את הבית למכירה.

בית שמחירו יקר מדי לאיזור, עלול להישאר בשוק זמן ממושך ואף לאחר שהורדתם את מחירו, ייתכן מאוד שהמחיר הסופי יהיה נמוך הרבה יותר ממה שציפיתם ובניתם עליו.

תוכלו גם לשכור שירותי שמאי שיתן לכם תמונה נכונה בקשר למחיר הבית הנכון.