דירה להשכיר? לא פשוט

מחירי השכירות שוברים שיאים, ההיצע נמוך ומדובר בבעיה קשה לכולם

אם גם אתם שייכים לאלה המתקשים במציאת דיור הולם להשכרה, או שחוויתם את התהליך הקשה והמתסכל הזה בשנים האחרונות, כנראה נחשפתם להלם כשבעלי הנכס אמרו לכם כמה הם דורשים עבור השכירות.

ההיצע נמוך מאוד בעיקר עתה, בחודשי הקיץ, וזאת למרות הבנייה המואצת להגדיל את מספר היחידות המיועדות לשכירות. התוצאה הבלתי נמנעת היא שמחירי השכירות גבוהים מדי לרבים מהמחפשים דיור.

הראייה הכלכלית הנכונה בהקשר לסכום השכירות שאתם יכולים לשלם, עומדת על מקסימום שליש מההכנסה שלכם. במקרים רבים זו חשיבה לא מציאותית בכל הקשור לשכירות במרכזי מסחר ומגורים גדולים כמו לוס אנג’לס. אחוז זה נקבע על ידי כלכלנים כשהם לוקחים בחשבון הוצאות נוספות ותשלומים שונים החלים על כולנו בחיי היום-יום.

מחקרים מוכיחים עד כמה חמור המצב. כמחצית מאלה השוכרים בארה"ב כולה משלמים למעלה מ-30 אחוז משכרם עבור השכירות ו-25 אחוז משלמים למעלה מ-50 אחוז משכרם עבור השכירות. זהו בהחלט מצב שאינו יכול להימשך זמן רב, כשהשוכרים עובדים למעשה בכדי לשלם עבור דיור והמצב איננו רק נחלתם של מעוטי היכולת.

ככל שהמצב נמשך והמחירים ממשיכים לעלות, נפגעים גם בעלי המעמד הבינוני וזו בעיה המורגשת בכל הגילאים ובכל האיזורים ואינה מוגבלת רק לצעירים.

חלק גדול מהבעיה נעוץ בעובדה שמספר נמוך יותר עוברים משכירות לבעלות על נכס למגורים ולכן רבים מעוניינים לשכור והמחירים כמובן עולים. שוכרים עם הכנסה שנתית של למעלה מ-75,000 דולר מהווים את הקבוצה הדוממינטית בשוק.

הקבלנים, כמובן, מעוניינים לבנות נכסים שיביאו את הרווחים הגבוהים ביותר עבור ההשקעה ולכן הם אינם בונים בתי דירות במחירים נוחים עבור המעמד הבינוני, אלא מעדיפים להתרכז בבנייה עבור העשירון העליון. בכך קטן מאוד מספר הנכסים הניבנים עבור המעמד הבינוני, ובתים חדשים מהווה את רוב הבנייה.

ברור שמשום כך עולים מחירי השכירות ורבים נאלצים לחפש מקומות מגורים באיזורים מבוקשים פחות ויקרים פחות, או לשכור ולשלם את המחירים הגבוהים שבעלי הבתים דורשים עבורם. לרבים, שאינם מודעים לקורה בענף, לא נראה שהבעיה כה רצינית, אך היא אכן רצינית.

***

ההוצאה על נכסי נדל"ן למגורים מהווה את ההשקעה הגדולה ביותר עבור כ-90 אחוז ממקבלי המשכורות ובהחלט רוב רובה של האוכלוסיה. אולי תצליחו להקטין את ההוצאות למזון, לשירותים ולבידור, אבל הסכום המוקדש לתשלום השכירות הוא בדרך כלל קבוע. כך, עם עליית הסכום המוקדש למגורים, נשאר פחות כסף לכל שאר ההוצאות.

העול הכבד שמחירי השכירות משפיע על האנשים והמשפחות, הוא לא פחות גרוע עבור הכלכלה כולה. הכסף שהולך לתשלום השכירות אינו מוצא דרכו לרכישת מוצרים ושירותים בשוק החופשי. כך זורם פחות ופחות כסף נוסף לשוק, הנחוץ מאוד בכדי להניע את גלגלי המשק, לייצר יותר, לרכוש יותר ולהזין שטחים אחרים. ללא כסף זה, הפיתוח איטי מאוד, מפעלים מפטרים עובדים או סוגרים שעריהם ופחות מקומות עבודה מוצעים בשוק.

עליית מחירי הבתים והדירות המתמשכת, המחסור ביחידות דיור מתאימות ובמחירים סבירים למעמד הנמוך והבינוני, מהווים בעיה רצינית שהשלכותיה רבות על כולנו. המצב ישאר גרוע עד שמדיניות הבנייה תשתנה והמימשל יאפשר לבנות כמויות רציניות הרבה יותר של יחידות דיור במחירים סבירים, או שהבנקים יקלו את החוקים הנוקשים לאישור הלוואות ויורידו את הריבית בכדי לעודד רוכשים פוטנציאליים רבים יותר להצטרף למעגל הרוכשים. אך לא נראה לי שהריבית תורד, אלא להיפך, הכלכלנים מאמינים שהריבית תעלה ברבע אחוז ברבעון העכשווי וייתכן עוד רבע אחוז לקראת סוף השנה.

זו איננה קפיצה כה גבוהה שעלולה להזיק למשק ולדעתי בנייתם של מקומות מגורים במחירים סבירים ובמספרים גדולים, תביא לתוצאה המקווה - רוכשים רבים יותר שלאחר רכישת הנכסים, יצטרכו לרהט אותם, לשכור שירותים לאחזקת הנכס, לשפץ את הנכסים ולהתאימם לצורת חייהם האינדיבידואלית.

כל זה דורש כסף, וכמו כן יעניק מקומות עבודה רבים יותר ויביא לשיפור רמת ההכנסה האישית ולמשק משגשג יותר, שהוא בהחלט שאיפת כולנו.