מספרם הנמוך של
הבתים המוצעים למכירה ומחירם הגבוה מעיק על המשק
מספר הבתים הישנים
שנמכרו בחודש אפריל ירד ב-3.3 אחוז, ירידה מאוד לא
צפויה, לאחר עלייה חזקה
שנרשמה בשנתיים האחרונות. המחירים עלו בהרבה מתחילת שנת 2014 ככל שההיצע הלך
וקטן.
ההתאוששות בנכסי
נדל"ן למגורים איננה
עיקבית והיא נעה בקצב של התקדמות מעטה ועצירה וכן הלאה. הסיבה העיקרית היא
עליית המשכורות האיטית מאוד, אם בכלל. רבים מהרוכשים הפוטנציאליים חוששים לקחת על עצמם חובות נוספים
למרות הריבית הנמוכה למשכנתאות. רק שוק נדל"ן חזק יוכל לעזור כי המשק היצרני חלש
מאוד. מדוחו”ת של מפעלים
תעשייתיים בארה"ב עולה שתפוקתם
חלשה מאוד עתה כשברקע נמצאת כלכלת אירופה חלשה והדולר התחזק, ובכך יתקייר היצוא
של מוצרים אמריקאיים לשווקי העולם.
אם להאמין לחדשות, מספר האמריקאים
שנרשמו לקבלת הטבות עקב אי תעסוקתם, ירד לדרגה הנמוכה ביותר ב-15 השנים האחרונות. אך נראה לי
שהמספרים משקרים כי לא נלקחו בחשבון כל אלה שכבר קיבלו את המקסימום ולא הצטרפו
למעגל מחפשי העבודה. חלקם הגדול פשוט נכנס לייאוש עקב אי יכולתם למצוא עבודה
שתספק להם אפשרויות מחייה מינימליות.
שוק המניות נמצא
בעלייה אך הוא אינו מעיד על חוזק הכלכלה, כי רק ריבוי מקומות
עבודה ועלייה בשכר העבודה יוכלו להביא להתאוששות שכולנו מייחלים לה.
***
מחירו הממוצע של
בית בארה"ב עלה ב-8.9 אחוזים ממחירו
באותה תקופה בשנה שעברה. עליית מחירים זו הרחיקה את אפשרויות הרכישה של קונים חדשים
רבים, אבל עזרה בהעלאת
ערכם המוסף של הבתים והוסיפה להרגשת הביטחון של בעלי בתים אלה. בעיקר לאחר שערך
מוסף זה נעלם לחלוטין או איבד את רובו בעקבות משבר הנדל"ן של שנת 2008.
אחוז אלה הרוכשים
את ביתם הראשון עדיין עומד על 30, והוא עולה באיטיות. רבים מבינים
שהמחירים ימשיכו לעלות עוד תקופה ממושכת, בעיקר אם ההיצע
ימשיך להיות נמוך. מספר הבתים המוצעים
למכירה נמוך אף יותר מאשר בשנה שעברה ומראה ירידה של כמעט אחוז נוסף.
אחד המדדים להבנת
השוק הוא מספר הימים בהם בית ממוצע עומד למכירה בטרם הוא נמכר. אנו עומדים עתה על
ממוצע של 39 יום, שהוא הנמוך ביותר
מאז אמצע 2013. כמו כן, 40 אחוז מהבתים נמכרו
במחיר המבוקש או אף יותר כשהצעות רכישה רבות מוצעות עליהם.
מלאי הבתים גם הוא
מהווה מדד למצב. אנו נמצאים עתה עם 5.3 חודשים למכירת כל
הבתים הנמצאים למכירה בשוק, לעומת 4.6 חודשים בחודש שעבר. רזרבה של פחות
מחמישה חודשים מעידה על שוק של מוכרים.
***
האם אנו עומדים
בפני בועת נדל"ן חדשה?
למרות המחירים
המאמירים, רוב הכלכלנים
אומרים שלא.
המחירים אמנם עולים, אך בקצב איטי
בהרבה מבעבר, נמוך מאוד בהשוואה
לעלייה של 2.8 אחוז באותה תקופה
לפני שנתיים.
סיבה נוספת לעמדתם
זו של הכלכלנים היא שקצב הבנייה של בתים חדשים הוא די איטי יחסית. למרות שיש בנייה
מואצת במקומות רבים בארה”ב, החוסר שנוצר מאז
המשבר ואי הבטחון של הקבלנים בכיוון הכלכלה ושוק הנדל"ן עד לאחרונה גדול
מאוד. הקבלנים רואים
שהשוק צמא למקומות מחייה ואנו במחסור אדיר רק בכדי להדביק את הגידול הטבעי, ולאפשר לאותם בעלי
בתים המעוניינים להשקיע את הערך המוסף מבתיהם למטרת רכישת בתים חדשים. בכך החלה הרדיפה
המטורפת לבנות כמה שיותר בתים פרטיים, בתי דירות ובעיקר מבנים להשכרה.
הבנקים הנזהרים שלא
ליפול למלכודת העבר בה הם הילוו כספים ללא פיקוח מיוחד, בודקים היטב את
יכולת מבקש ההלוואה להחזיר את חובו ולשלח את התשלומים החודשיים. רבים מהמבקשים
הלוואות התייאשו ממשך הזמן
שלקוח עד לקבלת התשובה, ושבעת מדורי הגהינום שעליהם לעבור בכדי לקבלה, והם פשוט יוצאים
מהשוק.
גם הביטחון במקומות
העבודה הקיימים והסיכוי שהם ימשיכו להיות מועסקים בהם לתקופה ארוכה, לא תורם להרגשת
הביטחון שלהם. הסיבה שרבים מהם
מעוניינים לרכוש היא כי מחירי השכירות המאמירים הופכים את הרכישה לזולה יותר. כמו כן, אי הבטחון שבעל
הבית יחליט להפסיק את חוזה השכירות והם יאלצו לחפש מקום מגורים אחר, רק מגדיל את החששות
לא עוזר והם מעדיפים לרכוש.
התקווה היא שבעקבות
עליית הערך המוסף על בתיהם, יחליטו בעלי הבתים לעבור לבתים חדשים ובכך תיפתח הזדמנות
לרוכשים חדשים, וענף הנדל"ן בארה"ב יחזור לקדמותו
שבו בעלי בתים עוברים כל חמש עד שבע שנים לבית אחר, מישהו רוכש את ביתם
ובכדי לעשות זאת, גם הוא משתמש בערך
המוסף על ביתו כסכום ההשתתפות העצמית ברכישה וכן הלאה.
תקופת האביב והקיץ
הן התקופות החמות בשוק הנדל”ן, אך גם עתה אנו
רואים מחסור רציני בבתים ותקוות רבים היא שבתום הקיץ ישתכנעו רבים מבעלי הבתים
להציע את ביתם למכירה, וההיצע הנוסף יאפשר בחירה מרחיבה יותר למציאת הבית המתאים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה