ההבדלים
בין המגורים בערים ובכפרים משתנים לנגד עינינו. מה זה אומר בדיוק על השוק?
במשך
שנים רבות היו הבדלים רציניים בין העיר לפרברים בכל הנוגע להשכלה, הכנסה ומיגוון התושבים. עתה מורגשת תנועה עצומה שבעיקרה בוגרי
אוניברסיטאות המעדיפים את המגורים בערים.
אוניברסיטת
וירג'יניה ערכה מחקר מעמיק בנושא הפרברים
והגיעה למסקנות מפתיעות. הפרברים שאיכלסו את המשכילים ואת
השיכבה הבינונית המשכילה שהקיפה את מרכזי הערים המוזנחים, ולעומתם מרכזי הערים פרחו. ומסביבם, הפרברים החלו לאכלס את השיכבה הבוגרת
ובתי התושבים התיישנו מאוד.
ברוב
ערי הבירה והמרכזים התעשייתיים היו המגורים מוזנחים והדגש היה על חנויות ומסחר
בעיקר, ומעט מאוד בתי ספר איכותיים נמצאו
במרכזים כאלה. כך זה היה עד לא מכבר. עתה, ההיפך הוא הנכון. המחקר כלל את 50 המרכזים הגדולים בארה"ב ומספר מצומצם של ערים נוספות שנבחרו
למטרת מחקר זה.
המחקר
כלל את נתוני הסקרים משנת 1990 עד 2012 ותוצאותיו הפתיעו רבים מהתושבים וכמו
כן את הכלכלנים ומעצבי המדיניות. בין השינויים שהם מצאו:
* מאז 1990 משכו הערים המרכזיות צעירים רבים, בעלי השכלה והכנסה גבוהה. למשל, בשרלוט שבצפון קרוליינה אחוז המבוגרים
בעלי השכלה של 4 שנים ומעלה עלה מ-20 אחוז ל-52 אחוז.
* ברוב הערים, איזורי הפרברים שמסביב לערים אלה הראו
סימנים בולטים של ירידה בהכנסה ובהשכלה עם אחוזי אבטלה הולכים וגוברים.
* הצמיחה החזקה ביותר בבנייה ובמספר
התושבים ממשיכה להיות בפאתי הערים המרכזיות,
המהוות את החגורה העוטפת אותן. השכלת תושבים אלה עולה והכנסתם עולה
בהתאם. גיל האוכלוסיה בחגורת מגורים זו היא
מבוגרת יותר.
בין
הסיבות לשינוי דרמטי זה ניתן למנות את השינוי בתפיסה הממשלתית, שהעבירה את בנייתם של בתי דירות
למגוריהם של משפחות נזקקות הרחק ממרכזי הערים וממרכזי המסחר בהם.
מספר
הפשעים בערים ירד פלאים עם מעבר משפחות נזקקות אלה אל מחוץ למרכז הערים. הביקוש הגובר מצד הצעירים למגורים עם
מרכזי בידור במרחק הליכה, גם הם הגדילו את האפקט.
התנועה
לכיוון מרכזי הערים היא די בלעדית לארה"ב
ונובעת מאוד מהפרדה גזעית, בנייה מחודשת וההחלטה להעביר את מגורי
הנזקקים הנתמכים על ידי העיריה והמימשל מהערים.
מה
שאנו חווים כיום הוא כנראה תיקון למצב שהיה עוד לפני מלחמת העולם השנייה. הדיעות עדיין חלוקות לגבי הסיבות שגרמו
לתנועה זו אל הערים, אך העובדות הן בשטח. גם הפרברים משתנים בהתמדה.
לא
צריך ללכת רחוק, אם אתם גרים בלוס אנג'לס למשל. ביקור חטוף בדאון טאון יציג בפניכם את
התמונה כולה. פיתוח מואץ במקומות בידור, מרכזי קניות והפיכת בנייני משרדים
ללופטים ולדירות עבור הצעירים העובדים באיזור. המחירים הממשיכים להאמיר בדאון טאון
לוס אנג'לס מעידים שהמהפכה והשאיפה להתגורר
בערים ממשיכה בקצב די גבוה.
מודל
כלכלי אחר המעדיף איזורים מסוימים על איזורים אחרים נובע ממפעלים מתפתחים המושכים
אליהם עובדים משכילים רבים המעוניינים להתגורר בקירבת מקום, ובכך מזניחים את האיזורים המרוחקים
יותר ממרכזי הערים.
משקיעים
מקומיים וזרים רוכשים בנייני משרדים גבוהים במרכזי ערים ראשיות, בעיקר עקב הירידה בביקוש לשכירות
בבניינים אלה כתוצאה מההאטה במשק. בעלי מגדלים אלה הנמצאים במצוקה כספית
עקב מספר המשרדים העומדים ריקים, נותרים ללא ברירה אלא למוכרם. הרוכשים אינם מעוניינים להשכירם
כמשרדים אלא לשנות את יעדם ולהפוך אותם לדירות או לופטים בכדי למכור אותם במחירי
שיא לצעירים המעוניינים לגור בקירבת מקום עבודתם.
גם
מתפרות ומפעלים קטנים שהשתכנו במרכזי המסחר בערים הראשיות פינו את מקומם לתנועת
שיקום עצומה, והפיכתם לבתי דירות עם כל השכלולים
והנוחיות בכדי לקסום לצעירים וזה בהחלט הצליח.
מחירי
הדירות במגדלים אלה הולכים ומאמירים ובתי ספר איכותיים נפתחים בקירבת מקום בכדי
לשרת את אוכלוסיית הזוגות הצעירים. גם מוסדות המשרתים אוכלוסיה כזו נפתחים
במהירות וכוללים מסעדות, מרכזי בידור, חנויות מכולת ושירותים שונים. בכך גדלה משיכתם של מקומות מגורים אלה
והנהירה אליהם גוברת.
אם
לא תשתנה האופנה ותחזור תהילת הפרברים, נראה
שבעתיד נחזה בצפיפות גדלה במרכזי הערים הראשיות. כמו שאני טוען תמיד, שוק הנדל"ן מתחדש תמיד ובצידו הפתעות חדשות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה