שוק
הנדל”ן נמצא במצב טוב מאוד לראשונה מאז 2008. זה לא אומר שהוא יישאר ככה, אז כדאי לנצל את ההזדמנות עכשיו
בפעם
הראשונה מזה שנים, נראה שהעליות והירידות החדות בשוק הנדל"ן מצאו נקודת אחיזה והנדנדה מגיעה עתה
לאיזון מסוים כשעסקאות טובות מצויות בשוק, לרוכשים
ולמוכרים כאחת. אז האם עתה הוא הזמן המתאים לרכוש?
צפויה
עליית מחירים של כ-5 אחוז השנה וזו בהחלט בשורה טובה לאחר
הנפילות העצומות שחווינו לא מכבר, ולעומתן העליות המטאוריות שהגיעו ל-12 אחוז בשנת 2013. בנוסף, ההיצע עולה, מספר הבתים שנמכרו לאחר שיפוץ מהיר ירד
זו השנה השנייה ברציפות ומספר הבתים הנמצאים בתהליך העיקול או שהבנקים מוכרים, הגיע לשפל שלא חווינו כבר שנים רבות.
כל
אלה הם בהחלט סימנים לשוק בריא לכולם, להוציא
מכלל זה את תכניות הטלוויזיה המשודרות בלילות בעיקר והממליצות בחום לרכוש בתים
ולשפצם במהירות למטרות רווח מהיר.
השאלה
המרכזית היא: האם השוק יחזיק מעמד למשך השנים הבאות
והאם גידול זה הוא אמיתי ומתמשך.
השוק
זקוק לצעירים המעוניינים לרכוש את ביתם הראשון בכדי לקיים שאיפה זו, כי ברכישתם הם גורמים למוכרים לרכוש
בתים אחרים. בכך נוצרת תגובת שרשרת בריאה במשק
ואפילו אם המוכרים לא רוכשים בתים חלופיים, הרי
שסכומי הכסף שהם מקבלים ממכירת בתיהם, מוסיפים
שמן לגלגלי הכלכלה ומאיץ את השיפור הכלכלי בארה"ב.
בשנה
שעברה עמד אחוז הרוכשים הצעירים על 33 אחוז בלבד לעומת 40 אחוז שהוא בדרך כלל האחוז השנתי של
השתתפותם. מחקר שנעשה לאחרונה מראה ש-74 אחוז מהאמריקאים בגילאי 18-34 מתכננים לרכוש בית בחמש השנים הקרובות
והם מקציבים כ-240,000 דולר למטרה זו. זה מהווה עלייה של 24 אחוז מהשנה שעברה.
לעומת
תחזית ורודה זו, מזהירים המומחים ממחירי שיא באזורים
מסוימים, שם המחירים עברו כבר את שיא קדם המשבר
הנדלני של 2008. בסן פרנסיסקו, למשל המחיר הממוצע של בית עבר ב-18 אחוז את מחירו לפני הנפילה הגדולה ב-2008. בניו יורק המחירים כיום גבוהים ב-15 אחוז ממחירם אז. באוסטין, טקסס, המחירים עומדים על 8.6 אחוז מעל המחיר הגבוה של שנת 2007-2008 ונראה שזה אינו סוף הדרך.
מה
אומרים נתונים אלה לכם? אם אתם מעוניינים לרכוש, הרי שמוכרים רבים שאיבדו את כל הערך
המוסף על בתיהם בנפילה הגדולה של 2008, מצליחים היום להחזיר לעצמם את הערך
המוסף שאבד. הם מעוניינים למכור יותר מאי פעם ואף
להרוויח מהמכירה. לכן כדאי לכם, לדעתי, לקחת את עצמכם בידיים, לבדוק את יכולתכם הכספית ולחשוב על
הרכישה כיום ברצינות, כי מאוד ייתכן שאם לא תרכשו עכשיו, לא תוכלו לרכוש בעתיד הקרוב במחירים והתנאים של היום.
***
אז
אם אתם רוצים לקנות, מהו הצעד הבא
שלכם?
הבשורות
הטובות הן שיש היום יותר בתים לבחירכם והמבחר רק יגדל עם התגברות קצב הבנייה של
הקבלנים ושל בעלי הבתים. הקבלנים שרכשו בעבר למטרות שיפוץ מהיר
ורווח קל, יוצאים מהשוק עקב מחירי הבתים שעלו
ושוב אין רווח בשיפוץ מהיר (פליפינג). בכך הם יצרו שוק נוח לקונים המעוניינים
לגור בבית מספר שנים ולגדל בהם את משפחתם.
נראה
גם שלמרות התחזיות לעליית הריבית, עצם זה שהיא עומדת היום על 3.7 אחוז ל-30 שנה, מהווה תמריץ רציני מאוד לרכוש עכשיו. כמובן שגובה הריבית תלוי גם במצב
הכלכלי באירופה ואם הוא ישתנה, מאוד ייתכן שהריבית כאן תעלה גם היא. היציבות בשוק ההלוואות נבעה מהכספים
שהושקעו בארה"ב ממשקיעים זרים הרואים בארה"ב מקום בטוח יותר להשקעתם.
מחירי
הבתים ימשיכו לעלות בעיקר באותם מקומות בהם מורגשת צמיחה כלכלית ולכן כדאי לשים לב
לנתונים הבאים:
* בחרו הלוואה בריבית קבועה ולא בריבית
משתנה - הלוואה בריבית משתנה נראית מושכת וזולה
יותר, אך היא תעלה לכם הרבה יותר בעתיד. כמו כן היציבות בידיעה מהו הסכום
החודשי שאתם צפויים לשלם, מקלה על תכנון כספי המשפחה. בנוסף, אם אתם מתכננים לגור בבית פחות מ-10 שנים, ההלוואה הקבועה של 3-10 שנים, וההופכת למשתנה לאחר תקופה זו תקל
עליכם מבחינה כלכלית.
* הציעו השתתפות עצמית גבוהה - אם אתם מעוניים לרכוש באיזורים עם
ביקוש גבוה ותחרות רבה יותר על כל בית, הציעו
לשים יותר מ-20 אחוז מהמחיר כהשתתפות עצמית כי המוכר
יראה זאת כהצעה בטוחה יותר,
בעיקר אם הבית יוערך בפחות מהמחיר המבוקש עבורו. הצעה זו חשובה במיוחד באותם איזורים
שבהם נמכרים הבתים תוך ימים ספורים או שהם נמכרים במחירים גבוהים יותר מהמבוקש.
* שיכרו את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן - היום, עם שירותי האינטרנט, יש לרוכשים גישה לאינפורמציה רבה יותר
מהעבר, אך אל תזלזלו בעצות ובעזרה שתקבלו
מסוכן נדל"ן מיומן ובעל מוניטין טוב.
בקליפורניה, למשל, בה הקונה לא משלם את עמלת הסוכן, נראה טפשי מאוד שלא לנצל שירות חינם זה, בעיקר שטובתכם נמצאת בראש מעייניו של
הסוכן שיוכל להזהיר אתכם ממלכודות שונות ולהאיר את עיניכם לשטחים שעליכם לשים לב
אליהם. כמו כן, סוכן הנדל"ן יכול להציג לכם בתים שעדיין לא הוצעו
למכירה, כך שהתחרות לרכישתם תהיה הרבה יותר
קטנה וסיכויי הרכישה גדולים יותר עבורכם.
* היו סבלניים - כדאי לבדוק מספר בתים ולא לקפוץ על
הבית הראשון שראיתם, בכדי לבחון אם מחירו גבוה יחסית
לאיזור המבוקש. גם ההיצע הגדל של בתים בשוק, יאפשר לכם לבחור את הבית המתאים לכם
יותר.
החוקים
משתנים אם אתם מחפשים לרכוש בית חדש. הקבלנים בדרך כלל לא מתמקחים על המחיר, כי היום הביקוש גבוה לבתים חדשים והם בדרך כלל מקבלים את
המחיר המלא.
* זיכרו שסכום הרכישה איננו (לעיתים) המרכיב היחידי בהצעת הרכישה - אפילו בתקופה בה ההיצע נמוך והמוכרים
קשוחים בקשר להנחה על המחיר שביקשו, עדיין יש לכם מינוף יחסי. זה מתחיל בהקטנת הסיכון של המוכר. אם יש לכם אישור להלוואה ממוסד בנקאי
מוכר או שאתם מסוגלים לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית - כתבו זאת בהצעה. אם אתם יכולים להיות גמישים ולהתאים את
תאריך סגירת העסקה עם הזמן שיתאים למוכר - עשו
זאת. גמישות זו יכולה בהחלט להטות את כף
המאזניים לטובתכם.
לא יזיק גם לצרף להצעת
הרכישה מכתב אישי, בכתב יד, למוכר המסביר עד כמה הבית
יקר לכם ומתאים לצרכיכם. מוכרים רבים יעדיפו למכור למשפחה שתגור בבית
ותעריך אותו, מאשר למכור למשקיעים, כי
אחרי הכל הרבה זכרונות ורגשות קשורים לביתם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה