מספר כיווני חשיבה שיעזרו לכם להבין את השוק, והאם המחירים יעלו
או יירדו
השאלה
ששואלים אותי תמיד היא לאן פני הנדל"ן מועדות. אמנם, אין לי כדור בדולח לעזור בניחוש העתיד, אבל מאמר זה ייקל עליכם להבין את
המניעים המכתיבים את כיוון הנדל”ן.
כבר
למעלה משלוש שנים אנו שומעים שהמימשל עומד לעלות את הריבית למשכנתאות. תוכניות טלוויזיה רבות מתריעות על כך
והשאיפה להפחיד אותנו, כנראה שכבר לא משפיעה, בעיקר לאחר שתקראו שורות אלה. מכתיבי המדיניות הכלכלית במימשל אמנם
מסמנים שאו-טו-טו הם יעלו את הריבית, אך הם מצננים את המסר ואומרים שעלייה
זו, כשתגיע, תהיה איטית מאוד ובצורה מבוקרת, ורצוי לאלה החושבים על לקיחת הלוואה
לשם רכישת נכס, שלא להיכנס לפאניקה מיותרת בכדי להקדים
את העלייה הראשונה בריבית.
אמנם
הריבית איננה נמוכה כפי שהיא היתה, היא עדיין נמוכה מאוד ומהווה משיכה
לקונים רבים.
אז
אם הפחד מעליית הריבית איננו כה משמעותי, מה
כן משפיע? כדאי לכם לשים לב למרכיבים המשפיעים
שבהחלט יכתיבו את כיוון הנדל"ן בשנתיים הקרובות.
היצע
בכדי
לעודד קונים להיכנס לשוק במטרה לרכוש נכסים, אפילו
הקונים החרוצים ביותר יאבדו את האינטואיציה שלהם אם יש היצע קטן, כי בכך קטנים הסיכויים לבחור את הבית
המתאים. עתה, עם בוא האביב והקיץ, גדל ההיצע כמו בכל שנה בתקופה החמה
והפוריה ביותר בשוק הנדל"ן.
מחיר
המחיר
מהווה בעיה גדולה יותר. ההיצע יישאר נמוך עד אשר המחירים
הגבוהים ישכנעו בעלי בתים רבים למכור, כשחלק
גדול מהם איבדו את ערכו המוסף של ביתם לשפל והנפילה הגדולה של שנת 2008 שאת ספחיה אנחנו חווים עדיין היום. באיזורים רבים בארה"ב מחירי הבתים עברו את מחיר השיא שלהם
לפני המשבר, כפי שציינתי במאמרים קודמים בנושא זה.
יכולת
הרכישה של הצעירים
הצעירים
המחפשים בתים במחירים שהם יכולים לעמוד בהם,
ניצבים מול קשיים רציניים במציאתם. עם המגבלות והקשיים שבקבלת הלוואה
למשכנתא וההיצע המצומצם של בתים זולים מספיק, די בנתונים אלה בכדי להוציא להם את
הרוח מהמפרשים וחלק גדול מהם מתייאשים וממשיכים לשכור בתים במקום לרוכשם.
אחוז
העסקאות שהצעירים מבצעים ירד מהממוצע השנתי המקובל של 40-42 אחוז ל-33 אחוז עתה. חלק נכבד זה בהחלט משפיע על כל הענף
ומונע רכישות בתים שיוכלו להביא תנופה כלכלית כשהמוכרים אותם רוכשים בתים יקרים
יותר וכן הלאה. בכך ממשיכה השרשרת שהיתה נהוגה במשך שנים
רבות והתקווה היא שהצעירים יחזרו בהמוניהם למעגל הרוכשים, כי עתיד הכלכלה ושוק הנדל"ן בהחלט תלוי בכך.
אשראי
זמין
הבנקים
מציגים איטיות מדאיגה בהקלות הדרושות בתהליך קבלת אישורי הלוואה, בעיקר לאחר הלקח מהאישורים שניתנו
בעבר בצורה רשלנית וללא בדיקות ואשר הובילו למשבר הנדל"ן של 2007-2008. חברות אשראי להלוואות לוקחות בחשבון
נתונים כניקוד אשראי הלקוח והמשוואה של ערך הנכס, לעומת ההלוואה המבוקשת. נתונים אלה מראים עד כמה אתגרי אישור
הלוואות לאותם רוכשים שניקוד האשראי שלהם נמוך מהנדרש.
המימשל, בשאיפתו להיטיב את מצב הנדל"ן והכלכלה, פוזל לעבר מתן הלוואות לאלה שאינם
זכאים להם. נראה שלקח העבר לא נלמד כיאות למרות
התוצאות האיומות שהלוואות מסוכנות כאלה גרמו למשק כולו.
אחת
הדרכים בהן נוקט המימשל הוא בהורדת סכום ההשתתפות העצמית הדרוש לשם קבלת הלוואות
בסיסיות מ-3.5 אחוז ל-3 אחוז בלבד, כשסכום כסף זה יכול אפילו להינתן כמתנה
ממישהו אחר.
רק
המחשבה לתת הלוואה לרכישת בית כשלקונה אין אפילו את הסכום המזערי הדרוש כהשתתפות
עצמית, מעבירה בי צמרמורות ומתריע על העתיד
הצפוי בהחלט מהלוואות אלה, כשהציבור ייאלץ לספוג את ההפסדים
שייווצרו כשהבית יצטרך להיות מעוקל ויימכר במחיר נמוך יותר בשוק.
משכורות
משכורות
גבוהות יותר מהוות את אחד המרכיבים הראשיים הדרושים לחיזוק שוק הנדל"ן אפילו אם הריבית תעלה.משכורות גבוהות יותר מצביעות על משק
מתחזק עם כלכלה בריאה יותר ותחרות על מישרות המביאות בהכרח את העלייה בשכר. זו לדעתי הנקודה העיקרית שתביא
להתרוממות הדרושה ולייצוב המצופה בשוק.
שימת
דגש על הנתונים שמניתי תאפשר לכם לחזות די בבטחון את מצב הנדל"ן והכיוון שלו בשנים הקרובות, כשמדדים אלה מאפשרים לנתח את מצב השוק.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה