לא שמנו לב וכבר עברה לה חצי משנת 2014. הנה מה שאפשר לצפות שיקרה בשטח הנדל"ן בחצי השני
שנת
2013 והמחצית הראשונה של השנה הנוכחית הראו עלייה מהירה במחירי הבתים, ונראה שעתה
החלה מורגשת האטה עונתית מסויימת. לאחר החורף הקשה בחוף המזרחי ועליית הריבית,
שהביאו האטה בקצב המכירות, היווה האביב בשנה שעברה נקודת מפנה והמחירים עלו מדי
חודש, עד עתה. נראה שאנחנו בדרך ליציאה סופית מהמשבר שחווינו. מומחים בשטח
הנדל"ן וכלכלנים הציגו לאחרונה את השקפתם לגבי העתיד
לקרות בחצי השני של 2014.
*
המחירים יעלו, אך בקצב איטי יותר.
שוק
הנדל"ן עלה בעיקר באיזורים המבוקשים, בלמעלה מ-10 אחוז בחודש. מניתוח נתוני
המכירות בערים שנבחרו בדו"ח, נראית למשל ירידה מ-12.6 אחוז באפריל ל-10.8
אחוז במאי, ובסוף יוני הורגשה עלייה של 9 אחוז בלבד מהחודש הקודם. נראה שמגמה זו
תמשיך עד סוף השנה. באיזורים המבוקשים ביותר מורגשת ירידה גדולה יותר, ובלוס
אנג'לס ודרום קליפורניה מורגשת התייצבות מחירים. רוב המומחים סבורים כי לקראת סוף
השנה נראה עליית מחירים ממוצעת של 5 אחוזים.
לשם
השאווה, הערך המוסף לבתים בשנת 2013 היה 11.5 אחוז בממוצע. העלייה הגבוהה ביותר
שנרשמה היתה של 12 אחוז בשנת 2005 וההערכה היא שיקח שלוש שנים נוספות להגיע
למחירים שהיו בשיאם ב-2007. הסיבות להאטה הן: הקטנה משמעותית במספר הנכסים הנמצאים
בתהליך העיקול והקטנה במלאי הבתים המוצעים למכירה.
*
ההיצע ימשיך לעלות.
ההיצע
שהיה מקובל בעבר עמד על שישה חודשים, כלומר שאם לא יתווספו בתים למכירה, ההיצע
יימכר תוך שישה חודשים. ההיצע הנמוך הנמשך כבר 20 חודשים מהווה אתגר לרבים
מהרוכשים הפוטנציאליים. מצד שני, היצע נמוך זה גרם לעליית מחירי הבתים בשוק
ולעליית הערך המוסף עליהם, דבר שהתקבל בברכה על ידי רבים מבעלי הבתים, שחלקם היו
בעבר על סף העיקול וכיום יכולים למכור את בתיהם ברווח.
הפגיעה
המורגשת היא בבעלי הבתים הזולים, שרבים מהם עדיין נמצאים בעמדה גבולית ועלולים להימכר
בתהליך העיקול. בחודש יוני השנה היו כ-19 אחוז מבעלי הבתים בערך מוסף שלילי על
בתיהם. הסיכויים גבוהים פי שלושה שבעלי בתים אלה יפסידו את בתיהם או ימצאו בערך
מוסף שלילי, לעומת השליש העליון והיקר יותר של הבתים ובעליהם. אך ככל שהמחירים
ממשיכים לעלות, גוברים הסיכויים של בעלי הבתים הזולים להגיע לערך מוסף חיובי על
בתיהם.
אחוזי
הבנייה החדשה מתחילת השנה, מאכזבים מאוד. הסתמנה נפילה משמעותית ביוני
לעומת שנה שעברה. החודש האחרון היה החלש ביותר מאז ספטמבר 2013 והשוק נמצא בחוסר
בשש השנים האחרונות. נתוני יוני השנה מראים על עלייה של 7.5 אחוז לעומת השנה
שעברה, אך עלייה זו היא קטנה מדי ולא משנה את התמונה הכללית.
לעומת
זאת, הביקוש לבנייה חדשה הוא גבוה מאוד ועקב ההיצע הנמוך, מחירי הבתים החדשים עלו
בלמעלה מ-18 אחוז.
התנופה
הגדולה ביותר בשוק הבתים החדשים היא בבניית בתי דירות למגורים או לשכירות, וציפיות
הקבלנים הן שהקונים יבואו מהשכבה הצעירה באוכלוסיה, כשהצעירים רוכשים את ביתם
הראשון. נראה שההיצע ימשיך לגדול, בעיקר בגלל העלייה במחירים, לפחות עד סוף השנה.
*
שינויים בסיסיים יהיו הנורמה החדשה.
לדעת
כלכלנים, הריבית למשכנתאות תעלה עד סוף השנה ל-4.7 אחוז. הממשל מודה שהתאוששות שוק
הנדל"ן די נעצרה, כשהסיבות בחלקן מבוססות על הירידה בבנייה חדשה והירידה
בהכנסות למשפחה. למרות העלייה המשמעותית בשנת 2012 והמחצית הראשונה של 2013, שוק
הנדל"ן למגורים מפגר עדיין ב-45 אחוז מהשיא שקדם למשבר של 2007.
מורגשת
ירידה רצינית במספר המועסקים בענף הבנייה והשיפוצים, והמרכיבים המקובלים שהניעו את
גלגלי שוק הנדל"ן לטווח הארוך, מגמגמים מאוד או שאינם מראים סימני חיים. בין
מרכיבים אלה אפשר למנות את העלייה האיטית בהכנסות לנפש, התחזית על שוק העבודה
העתידי, הלוואות הבנקים למשכנתאות ומבנה התא המשפחתי, ולמרות הרווחים הגבוהים של
החברות במשק, תשלומי המשכורות נשארו ברמתם הקודמת.
מציאות
זו והמחסור במספר הבתים הזולים, מפחיתים את מספר הזוגות הצעירים ורוכשי בתים
ראשונים מהשוק, שירד לשפל של 28 אחוז מכלל הרוכשים. גם ההלוואות לסטודנטים מגבילות
ציבור זה בגילאי 18-34 מלרכוש נכסים למגורים. אם נוסיף לכך את מספר הצעירים
הממשיכים להתגורר בבית הוריהם, או עוזבים לגור בשכירות, נראה את הכיוון של ענף
הנדל"ן.
לא
פלא שבמחצית זו של השנה נראה הרבה יותר בתי דירות חדשים המיועדים לשכירות ולא
למכירה. בתי דירות אלה נמצאים בתאוצת בנייה שהחלה בעיקר בשנה שעברה, ולכן נראה את
סיום הבנייה שלהם בתקופה זו של השנה. הביקוש הגובר למגורים בשכירות יפגע במספר בתי
הדירות שיושלמו בקרוב, והמחסור בדירות למגורים בשכירות יעלה את סכום השכירות
המבוקש עד לאיזון בין הביקוש להיצע.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה