המצב בשוק הנדל"ן משתפר, אבל לאט מדי. יש לכך מספר סיבות והשאלה האם הן ייפתרו בשנתיים הקרובות
בטרם
נגיע בקליפורניה לדוחות על כלכלה חיובית ופורחת, עלינו לדלג על מספר משוכות
שחייבות להיפתר. אמנם קליפורניה היא בדרך כלל במצב כלכלי טוב יותר מרוב מדינות
ארה"ב בכל הקשור לנדל"ן, יכולת הרכישה של בתים ומצב המשק עדיין מקשים על
מכירת הנכסים במספרים הדרושים ובמחירים המתאימים.
העובדות
הבסיסיות משודרות בכל רשתות הטלוויזיה, מופיעות בקביעות על דפי העיתונים ושגורות
בפני רוב אזרחי המדינה - העלייה המתמשכת במחירי הבתים וההיצע הנמוך הן הסיבות העיקריות
המעכבות את התאוששות הנדל"ן בקליפורניה.
כמובן
שהמצב הכלכלי, מספר מקומות העבודה במשק והמשכורות הנמוכות המשולמות לעובדים,
מכבידים גם הם על ההתאוששות המצופה. מספר הבתים שנמכרו מתחילת השנה הוא נמוך, אך
זה לא מפתיע כי רוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש
בתים. לכך מצטרפת ירידה דרמטית במספר הבתים בתהליך העיקול המוצעים למכירה, כשבעיקר
מדובר בבתים הזולים יותר, וגם זה מקשה על ההתאוששות.
פירסומים
רבים צופים התאוששות כלכלית איטית, אך רצופה, מעתה ועד שנת 2019. מספר מקומות
העבודה ברוב הערים הראשיות בקליפורניה גדל, כשבערים מסויימות הגידול מורגש
ומשמעותי יותר מאשר במקומות אחרים.
***
ראשית,
על קליפורניה להתגבר על שלושה מכשולים: מכירת בתים ודירות הראו עלייה של 3.9 אחוז
ביולי האחרון, אך זה עדיין נמוך ב-9.2 אחוז יחסית ליולי 2013. בכדי לשים נתונים
אלה בפרספקטיבה נכונה, הרי שהמכירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה היה הנמוך ביותר
מאז שנת 2008.
והנה
הסיבות לכך:
1. אנחנו פשוט לא יכולים להרשות לעצמנו
לרכוש.
עליית
מחירים מתמדת וההיצע הנמוך של בתים זולים לא מאפשרים לזוגות צעירים ורוכשים חדשים
להיכנס למעגל הקונים. האינפורמציה שפורסמה לאחרונה מראה שלמרות שהעלייה במחירים
האטה את הקצב שראינו באביב 2013, הרי שהמשך העלייה מאפיינת את כל שוק הנדל"ן
בכל האיזורים. 97 מתוך 100 הערים הראשיות שנבנחנו הראו עלייה שנתית מתמידה ו-94
אחוז מהן הראו עלייה מרבעון אחד למשנהו.
מחיר
בית ממוצע בקליפורניה עלה ב- 1,100 דולר ועמד על 390,100, שזו העלייה האיטית ביותר
שנרשמה מאז ינואר השנה. הציפייה היא שנראה שינוי רציני שיביא להתאוששות וליציבות
במחירי הבתים.
2. בתים בתהליך העיקול – נעלמים.
בחודש
יולי 2013 היוו מכירות נכסים שנמצאו בתהליך העיקול 25.6 אחוז מכלל מכירות הנכסים,
ואילו היום אחוז זה עומד על 17. בנוסף, הנתונים מראים שמחיר הבתים הנמכרים במכירות
רגילות עלה מעט מאוד, מה שמראה שהממוצע עלה כתוצאה ישירה מעליית מחירי הבתים
הרגילים.
היצע
הבתים הנמצאים בתהליך העיקול ממשיך לרדת עקב המחיר העולה של הבתים. זהו תהליך
חיובי הגורם לשיפור המצב ועליית הערך המוסף של הבתים במשק. בחודש יולי היתה ירידה
של 22 אחוז יחסית ליולי 2013 בהיצע הבתים הנמצאים בתהליך העיקול, ונראה שהתהליך יימשך. נראה כי אלה שעדיין מחפשים
לרכוש בתים הנמצאים בתהליך הזה איחרו את הרכבת, וייאלצו
לשקול רכישת בתים במכירות רגילות.
נראה
גם שהערך המוסף על הבתים ימשיך לעלות ולכן בעלי בתים בצרות יוכלו למכור את בתיהם
אפילו ברווח. הם לא יצטרכו להפסידם לבנק ולכן ניקוד האשראי שלהם לא ייפגע, כך שהם
יוכלו לרכוש בית אחר בעתיד כשמצבם הכלכלי ישתפר.
3. מצב התעסוקה ואישור ההלוואות למשכנתא.
מחירי
הבתים והריבית למשכנתאות עלו מהר מדי בשנה
שעברה. הסיכויים לעלייה עתידית גבוהה קלושים, וכך כנראה יהיה עד לשינוי במצב
התעסוקה ושיפור רציני במצב המשכורות, שיאפשרו לאנשים לקבל אישור להלוואה.
הגורם
הבסיסי שייטה את הכף, ייצג את שוק הנדל"ן ויחזיר את השפיות לשוק הוא מצב הכלכלה.
שליש מכלכלת קליפורניה מבוסס על שוק הנדל"ן והפעילות סביבו. השוק זקוק לשיפור
ניכר ביציבות המשק הכלכלי, שימוש במאגרי הנפט האדירים הנמצאים כאן, ייצואו לעולם
ודילול ניכר ברכישת נפט ממדינות ערב. כל זה יחד עם שיפור יכולת הפועל האמריקאי
להתחרות בשוק העולמי ביצוא סחורות, שירותים ותעשיות עתירות מדע, יחזירו את הדימוי של
אמריקה בעולם, יזרימו כספים רבים לקופת ארה"ב ויביאו שיגשוג עצום בכלכלה ובשוק
הנדל"ן.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה