למרות שמצב שוק הנדל"ן משתפר מהרבה בחינות, עדיין יש מחסור בולט בבתים זולים. מאידך, התנועה לכיוון העדפת מגורים בשכירות גדלה יותר ויותר
ראשית, החדשות הטובות: לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, ערך הבתים
בממוצע בכל רחבי ארה"ב בחודש שעבר עמד על 174,200 דולר, שהוא הערך הגבוה
ביותר מאז חודש מרץ 2005. אנחנו עדיין מתחת למחירי הגאות, אך זה בהחלט שיפור
מבחינות רבות. גם מספר הנכסים המוצעים למכירה עולה, ומראה עלייה שנתית של 17.7
אחוז מיוני שנה שעברה. זה גם החודש הרביעי ברציפות
שההיצע עולה.
ההיצע הגדל יכול לרמוז על החלשה בקצב עליית המחירים, וגם העלייה
האיטית בריבית למשכנתאות עשויה לתרום למגמה זו. עליית המחירים שונה מאוד ממדינה
למדינה ומאזור לאזור. למשל, בסן פרנסיסקו מחיר ממוצע לבית עומד על 692,000 דולר
ביוני, שזה פי ארבעה מהממוצע הארצי. בלוס אנג'לס המחיר הממוצע עומד על 539,800
דולר - פי שלושה מעל הממוצע הארצי. לעומת זאת, המחיר הממוצע לבית באזורים הטובים
של דטרויט עומד על 113,000 דולר. המחירים נמוכים מהממוצע גם בדאלאס, אטלנטה וטוסון שבאריזונה.
***
ועתה, לחדשות הלא כל כך טובות: לפי נתוני דו"ח זה ופירסומים
רבים אחרים, היצע הבתים הזולים בכל רחבי ארה"ב, ובעיקר בערים הגדולות, נמוך
מאוד והחלום של רבים להיות בעלי בית, מתרחק לא רק מבני המעמד הנמוך אלא גם מהמעמד
הבינוני.
בדאלאס ובדנבר למשל, רק 15 אחוז מכלל הבתים המוצעים למכירה הם
במחירים הזולים. בלאס וגאס, שארלוט, ו-וושינגטון די.סי רק 25 אחוז מהבתים העומדים
למכירה הם בתים זולים. רק בסן חוזה, סן פרנסיסקו וסיאטל אחוז הבתים הזולים עומד על
שליש מסך כל הבתים. נתונים אלה מצביעים על כך שההשפעה הגדולה ביותר של מצב זה תהיה
על רוכשי בית ראשון, ואלה המנסים לרכוש בתים זולים.
המחירים הגבוהים במקומות המבוקשים, והמחסור בבתים זולים, ממשיכים
ליצור לחץ על שוק ההשכרה. הנתונים מצביעים על עלייה של כ-2.5 אחוז במחירי השכירות
מדי שנה, ובמקומות רבים המחירים מזנקים מעלה. זהו הזמן שבו כולנו, ובעיקר המימשל, צריכים
לחשוב מחדש על מדיניות שוק הנדל"ן, שבמשך שנים רבות נטה לכיוון בעלי בתים
לעומת השכירות.
מגמה זו היתה הגיונית בעבר, כשבנייה מרובה בפרברים הביאה לביקוש
גבוה וגרמה לגל מכירות של ריהוט, טלוויזיות, מוצרי צריכה ותעשיות נוספות שנבנו לשפר
את הדרישה מצד בעלי הבתים. עתה, כאשר הכלכלה בשפל ומקומות העבודה האפשריים מועט
יחסית, צריכים הממשלה והמוסדות להקדיש תשומת לב מיוחדת לאזורים צפופים יותר של
אוכלוסיה, וסוג אחר של דרישות המגיעות מציבור זה הגר בבניינים המוקדשים לשכירות.
***
המצב הקיים כיום איננו חלק מהמחזוריות שהיתה קיימת בעבר, כשהמחזור
היה בין שש לעשר שנים בהן השוק עלה וירד בצורה די טבעית ומבוקרת וללא שינויים
דרסטיים כמו שאנו רואים בשפל הנוכחי שהחל בשנת 2007.
מה שדרוש עכשיו הוא מחשבה מעמיקה וחדשה שתיקח בחשבון את הנתונים
הגיאוגרפיים, הביקושים וההיצע של השוק היום ובעתיד; התעוררות השווקים בערים
המתועשות ובמיוחד אלה שבהן יש מכללות ותעשיות עתירות מדע; הידללות הביקוש למגורים
בפרברים ובערים מרכזיות שהפיתוח בהן היה איטי והן אינן מהוות אתרים אטרקטיביים
יותר; ושימת דגש בהתייחסות למגורים המועדפים על ידי מירב התושבים היום: בערים
ובקרבה למקומות העבודה והבידור, כשהעדיפות היא למרחקי הליכה או שימוש בתחבורה
הציבורית.
קו המחשבה העיקרי צריך להיות מופנה מבעלי בתים למגורים בשכירות, עם
שימת דגש על אותם אזורים בהם מחירי הבתים גבוהים במיוחד, באזורים המבוקשים ביותר
בחוף המערבי והמזרחי. אחוז בעלי הבתים באוכלוסיה האמריקאית נמצא בירידה מתמדת מאז
המשבר בשוק הנדל"ן ובאיזורים היקרים במיוחד מגיעה הירידה ליותר מ-60 אחוז.
המעבר מבעלות על בתים לשכירות יכול להיות חיובי. נראה לפי נתונים
רבים שהשיפור הכלכלי, התנופה והפיתוח בין בעלי הבתים נמוכים הרבה יותר מאשר
התנודות החיוביות המורגשות באיזורים בהם אחוז השכירות גבוה. אולי מעבר זה יביא
לשינוי הדרוש בכלכלה ובדעת הציבור ויביא להיחלצות מהשפל הכלכלי בו אנחנו עדיין
מדשדשים כיום.
לא הגיוני לצפות שאחוז בעלי הבתים יגדל ויחזור למה שהיה נהוג
בארה"ב, בהתחשב במצב הכלכלי והקשיים בקבלת אישורי הלוואה. מקומות העבודה אינם
מבטיחים פרנסה לזמן ארוך והסיכויים לסגירת המפעל ולפיטורים מרפים ידי רבים מלבקש
הלוואה, מפחד שמא לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים ויפסידו את ביתם בתהליך
העיקול.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה