כיצד לקנות בשוק תחרותי?

הביקוש לבתים גובר ברחבי ארה"ב. כיצד תוכלו להתחרות? בשביל זה אנחנו כאן

הקיץ כאן ואיתו התקופה החמה ביותר של השנה בשוק הנדל"ן, כשהתחרות קשה לא רק מצד קונים פוטנציאליים רבים אלא מצד רוכשים במזומן, המציעים לעתים קרובות אלפי דולרים מעל המחיר המבוקש ויוצרים פער בין היכולת לרכוש והמחיר הנדרש. מצב זה גורם לתיסכול אצל רבים המעוניינים לרכוש בתים, ואם אתם נימנים על הקבוצה שחייבת לקבל הלוואה בכדי לרכוש בית, ייתכן שאוכל לעזור לכם להצליח בשוק תחרותי זה. המחיר הוא בהחלט המרכיב העיקרי לבעלי הבתים המעוניינים למכור, אך למרות החשיבות העצומה של המחיר, יש מרכיבים אחרים שיכולים לעזור לכם לזכות בחתימה הנכספת של המוכר.

* סוכן הלוואות טוב. עברו הימים בהם מכתב ממוסד פיננסי, המראה על אישור מוקדם ומותנה של הבנק להלוואה, היה מספיק. מכתב זה מצורף בדרך כלל לכל הצעת רכישה שהקונה מגיש למוכר, והתקווה היא שהמוכר יסכים להצעה במהירות.

המקצועיות והידע של סוכן ההלוואות הם בעלי חשיבות עליונה ועדיף לבחור בסוכן העובד עם מוסדות פיננסיים רבים ככל האפשר. בחירה בסוכן העובד עם מוסד פיננסי אחד, מגבילה אתכם להצעות של הבנק האחד שהוא עובד עבורו. לעומת זאת, סוכן הלוואות העובד עם מוסדות פיננסיים רבים, יכול להשוות מחירים ולבחור בתוכנית המתאימה ביותר לצרכי הלקוח. כך ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה בריבית נמוכה יותר, שתאפשר לכם לרכוש את הנכס בתנאים טובים יותר. או שכתוצאה מהריבית הנמוכה, תעדיפו להציע למוכר סכום כסף גבוה יותר, כשהתשלום החודשי עדיין יהיה בגדר אפשרויותיכם.

* סוכן נדל"ן מעולה. ידועה לכולנו החשיבות בשכירת שירותי סוכן נדל"ן מיומן, מסור וותיק שייצג אותכם בתהליך המורכב של רכישת בית. אל תקלו ראש במשימה זו. למרות שלרבים יש חברים או בני משפחה עם רישיון לעסוק בנדל"ן, התהליך היום מורכב מבעבר, יש הרבה יותר מסמכים לקרוא ואתם חייבים לשכור מישהו שיוכלו להבטיח שהעסקה מקובלת עליכם ואינכם נכנסים אליה בעיניים עצומות ותגלו את הטעויות כשיהיה מאוחר מדי.

בקליפורניה, בה המוכר משלם עבור עמלת הסוכנים המייצגים אותו ואתכם, זו שטות לא לשכור שירותי סוכן מקצועי כשהשירות עבורכם הוא חינם. עדיין רבים אלה המקלים ראש בנקודה זו. ייתכן שיהיה מי שיכעס עליכם שלא השתמשתם בו כי "אנחנו חברים", אך המטרה הסופית הנכספת היא בהחלט חשובה יותר.

יש סוכנים שיציעו לכם כסף מהעמלה שהם מקבלים מהמוכר. ראשית, זה לא חוקי והסוכן יכול לאבד את רשיונו. בנוסף, האם לא עדיף לשכור שירותיו של סוכן מעולה שיגביר את סיכוייכם לקבל את העסקה, מאשר לקבל סכום כסף על עמלה שלא שילמתם עבורה? השיקול הוא שלכם ומה חשוב יותר לכם.

בתהליך שכירת סוכן נדל"ן כדאי להקשיב להמלצות חברים ומשפחה, וחשוב מאוד לקחת בחשבון את המוניטין והיושר של הסוכן שבחרתם. כמו כן הוותק של סוכן זה יעצים את סיכוייכם, כי אם הסוכן מוכר בקהיליית הסוכנים כאמין וישר עם היסטוריה של סיכום חיובי של עסקאות רבות, יעדיפו סוכני המוכר להיכנס לעסקה איתו מאשר עם סוכן בעל מוניטין רעים או שהוא חדש במקצוע.

* צור קשר עם הסוכן של המוכר. עם שליחת ההצעה לרכישה על ידי סוכן הנדל"ן שבחרתם, רצוי שסוכן ההלוואות שלכם יתקשר לסוכן המייצג את המוכר, יציג את עצמו ויסביר עד כמה הצעתכם טובה וכי תוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואה. נקיטת שיטה זו תיצור רושם חיובי על הסוכן שיעביר זאת למוכר והצעתכם תיראה באור טוב יותר. כדאי לדעת שרוב סוכני הנדל"ן המייצגים את המוכרים, יתקשרו לסוכן ההלוואות לקבל אישור עליכם והצעד שנקטתם יקדים צעד זה ויצור תדמית חיובית ואחראית עליכם.

* יצירת רושם חיובי. לא חשוב כמה אתם מרוויחים, אם תשימו 20 אחוז כהשתתפות עצמית, יהיה לכם יתרון על הצעות אחרות.  השתתפות עצמית של 20 אחוז ומעלה מקובלת מאוד על הסוכנים והמוכרים כאחד, כי יש סיכוי גבוה מאוד שהם יאושרו על ידי הבנקים. אתם עדיין יכולים לרכוש בית עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז (הלוואות FHA), אך אם תציעו 20 אחוז בהצעת הרכישה, תוכלו לתמרן ולהציע סכום גבוה יותר או תשלומים מועדפים. שיקולים פיננסיים אלה יכולים להיעשות לאחר שהצעתכם התקבלה.

גישה עדיפה אחרת היא: אל תבקשו בהצעתכם מהמוכר להשתתף בתשלומים שאתם צריכים לשלם לסיכום העיסקה, כי סכום זה יורד מהנטו שהמוכר מקבל, והוא יעדיף אולי הצעת רכישה אחרת. היזהרו מלהציע סכום גבוה יותר, כי במידה והנכס לא יוערך על ידי הבנק במחיר שהצעתם, תיאלצו לשים יותר כסף כהשתתפות עצמית לשם קבלת ההלוואה.

* הציעו תהליך קצר מועד. עם הכנת הצעת הרכישה, התחייבות לסגירת העיסקה תוך פחות מ-30 יום נחשבת להצעה נמרצת ותוקפנית מהרגיל, ומשדרת למוכר שאתם רציניים והוא צריך להתייחס להצעתכם ברצינות ובמהירות הרצויה. כמובן שהצעה זו חייבת תחילה לקבל את אישורו של סוכן ההלוואות, שחייב לקבל אישור ממחלקת ההלוואות בבנק, וזמן האישור תלוי בלוח הזמנים של הבנק.

חשוב מאוד, לכן, שהקשר עם סוכן ההלוואות ייעשה עוד בטרם הוגשה ההצעה, והוא יבדוק את המסמכים הנדרשים לאישור הכנסתכם, ההוצאות הקבועות והלא קבועות, חוסן מצבכם התעסוקתי וכמובן סכום הכסף שאתם עומדים להביא כהשתתפות עצמית. לאחר ניתוח נתונים אלה, הבנק יהיה בעמדה טובה יותר להבטיח שהוא יעמוד בלוח הזמנים לאישור ההלוואה אף בזמן קצר מהרגיל.

לכן בחירת סוכן הלוואות אמין ובעל ידע עשיר הוא כה חשוב בתהליך הרכישה, כי הוא יוכל לספק תשובות מתאימות לבנק ולקבל מכם הסברים חיוניים שיציגו את מצבכם הכספי כראוי.

* ניקוד האשראי. בדיקת ותיקון ניקוד האשראי שלכם חשובים ביותר ויכולים להוות את ההבדל בין קבלת אישור ההלוואה וסירובה. אתם זכאים לבדיקת ניקוד האשראי משלוש החברות המובילות, פעם בשנה בחינם. רצוי לעשות זאת בהקדם בכדי לוודא שאין טעויות בדו"ח האשראי שלכם, כי יש טעויות רבות כמעט בכל דו"ח. לאחר שתיקנתם טעויות, אי הבנות ותשלומים ששכחתם או לא ידעתם עליהם, זה הזמן להתקשר לסוכן ההלוואות, ואז תדעו מהו הסכום המקסימלי שתוכלו להרשות לעצמכם ושהבנק יאשר לכם כהלוואה.