חוקי הלוואות נוקשים מטרפדים אישור הלוואות לדירות לאלה שמבקשים אותן
רוכשים צעירים ואותם אלה עם סכום נמוך בהשתתפות עצמית לצורך קבלת
הלוואה, אינם יכולים לקבל הלוואות לרוכשים
חדשים המגובות על ידי משרד השיכון הפדראלי (FHA) לצורך רכישת דירה. הסיבה לכך אינה בגלל שהם
לא יכולים להיות מאושרים, כי רובם אכן זכאים,
אלא משום שכמעט כל שוק הדירות איננו
מאושר לקבלת הלוואות כאלה.
זו תוצאה של שינוי מדיניות מצד המימשל ורשויות הבינוי וכן ועדי
הבתים הממונים מטעם הדיירים לטפל בעניינם ולשמור על זכויותיהם. זה גורם לכך שאלפים
רבים של בתי דירות אינם מאושרים לקבלת הלוואות אלה בשנים האחרונות.
משרד הבינוי אוסר על אישור הלוואות לדירות בודדות ויאשר רק הלוואות
לבניין כולו, אך רק אם הוא יעבור בהצלחה את תהליך הקבלה לאישור הלוואות לדיירים
החדשים המעוניינים לרכוש דירות בבניין. תהליך החקירה דורש מוועדי הבתים להמציא
מסמכים על התקציב השנתי, הרזרבות הכספיות, הביטוחים, אחוז בעלי הבתים הגרים בבניין
לעומת אלה המושכרים, וכן איחור בתשלומי מיסי ועד הבית על ידי בעלי דירות בקומפלקס.
הליכים אלה מוציאים מכלל הבתים המשותפים את אלה עם רזרבות כספיות
נמוכות, אלה המנוהלות בצורה לא אחראית ובכך מנסה הממשל למנוע אפשרות שמשלמי המיסים
ייאלצו לשאת בהפסדים שעלולים להיגרם כתוצאה מהלוואות כאלה. זו טענתם של מעצבי
המדיניות במשרד הבינוי.
ועדי הבתים, לעומת זאת, מוחים על הקריטריונים הנוקשים של המשרד, על
ההליכים שהם חייבים לנקוט ושהתהליך כולו הוא בעיקרו ביורוקרטי ויקר לביצוע, והם
מעדיפים לא לבזבז כסף יקר בשעה שהם משתדלים למצות אותו להחזקת הנכס.
***
מאז החליט משרד הבינוי להקשיח את דרישותיו לאישור הבניין כולו
להלוואות FHA,
לפני 4 שנים, ירד מספר הבניינים המאושרים בלמעלה מחמישים אחוז. לפי הנתונים
האחרונים המספר עומד על 10,020 בניינים בכל רחבי ארה"ב, לעומת למעלה
מ-144,000 בנייני דירות.
הלוואות אלה חשובות מאוד לפלח זה של מגורים. הן הנוחות ביותר מבין
כל ההלוואות הקיימות עבור השכבה הנמוכה והבינונית, שעליהם נמנים פרדי מק ופני מאי,
כי הוא מאפשר השתתפות עצמית נמוכה ביותר - 3.5 אחוז בלבד שהוא קל יחסית ליישום על
ידי רבים מהזוגות הצעירים ורוכשים ראשונים.
לכן הלוואות ה-FHA הן הקוסמות ביותר בעיקר על ידי מעוטי הכנסה או בעלי הכנסה ממוצעת.
הן משרתת את המיעוט האפרו-אמריקאי והמקסיקני בעיקר ועוזרות להם בתהליך רכישת
דירות.
הלוואות אלה בעלות חשיבות רבה גם אצל מבוגרים מעל גיל 62, הזכאים
לקבלת הלוואה הניתנת לעומת הערך המוסף הקיים על בתיהם (Reverse
Mortgage). היות
והלוואות אלה מבוטחות ומגובות ע"י המימשל, הם מהוות את מרבית ההלוואות במצבים
אלה.
אך עם הירידה הדרסטית במספר הבניינים המאושרים להלוואות אלה, רבים
מהקונים ומבעלי הדירות המעוניינים למוכרם מוצאים את עצמם ללא יכולת לקבל הלוואה,
ונפלטים מחוץ לפלח השוק שחייב להסתמך על הלוואות אלה לצורך הרכישה.
בעלי דירות המעוניינים למכור מוצאים עצמם לעתים במצב בו עליהם לקחת
הצעת רכישה נמוכה בהרבה ממה שיכלו לקבל אם הלוואות FHA היו מאושרות לבניין המגורים שלהם. המחסור
בהלוואות בתנאים מועדפים אלה מהווה גורם מכריע בדילול מספר הקונים לדירות קטנות
וזולות יותר.
***
עתה מורגשת תנועה להפיכת המצב. הארגון הארצי של סוכני הנדל"ן
החל להפעיל לחצים על בעלי הדירות והוועדים שלהם, לשקול מחדש את התנגדותם לתהליך
אישור הבניינים, בכדי לעזור לבעלי הדירות בבניינים אלה בהעלאת ערך נכסיהם.
ריכוז המאמצים מכוון להראות לוועדי הבתים את הערך החיובי והתוצאות
הטובות שינבעו מאימוץ תהליך אישור הבניין להלוואות אלה. הטענה היא שערך הדירות
בבניין יעלה ויעזור רבות לבעלי דירות אלה ביצירת ערך מוסף שיישרת אותם בערוב
ימיהם. כמו כן, היות והלוואות מאושרות אלה מאובטחות ע"י המימשל, הסיכון באי
תשלום ההלוואה קטן בהרבה וגם זה יכול לעזור לבעלי הדירות.
כמובן שהעזרה והתועלת הרבה יותר תהיה לאותם בעלי דירות באיזורים
הזולים או הזולים יחסית, אך גם באיזורים היקרים יותר, יתווספו למעגל הרוכשים
פנסיונרים המנצלים את הערך המוסף על ביתם לשם רכישת ומימון דירה עבורם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה