השוק החם מביא קונים רבים לשוק, רק שההיצע הנמוך גורם לעתים לפאניקה
אנחנו נמצאים עכשיו בעיצומה של התקופה החמה של השנה, האביב והקיץ.
סוכני נדל"ן רבים ממליצים ללקוחותיהם להגביר את קצב החיפושים במטרה לרכוש
בתים עתה, כשהמחירים והריבית עדיין נמוכים יחסית.
המלצות אלה נתקלות השנה במציאות אחרת: הקונים הרבים שנוספו ונוספים
לשוק מדי יום, גורמים למלחמת מחירים בעיקר באיזורים המבוקשים בוואלי ובלוס אנג'לס.
מלחמה זו מרימה את מחירי הבתים, לפעמים מעבר ליכולתם של קונים פוטנציאליים רבים.
בקליפורניה יש כיום מלאי בתים למכירה לתקופה של שלושה חודשים בלבד, שהיא מחצית
הכמות הדרושה לשוק נדל"ן נורמלי ובריא.
באיזורים המבוקשים ביותר יש מבחר בתים מצוצמם ביותר, בדרך כלל שליש
מההיצע הרגיל. זה נכון באיזורים כמו
טרזנה, אנסינו, ואלי וילאג' וסטודיו סיטי במרכז הוואלי, וכן באיזור בוורלי סנטר
וברליווד בעיר, אך הכלכלה הצולעת גורמת לקונים רבים לוותר על כוונתם לרכוש בית
גדול יותר מזה הנוכחי.
לא מכבר הנורמה היתה שבעלי בתים רכשו אותם, שיפצו, גרו בהם חמש שנים
ועברו לבית גדול ויקר יותר. הדוגמא הטובה ביותר למצב היום היא: ים המלא בכרישים
הלועטים ובולעים כל בית שעולה לשוק למכירה. בתים המוצעים למכירה ב-2-3 מיליון
דולר, נמכרים לעתים בחצי מיליון דולר מעל המחיר המבוקש, וזאת תוך זמן קצר יחסית
ואחרי מספר רב של הצעות רכישה.
בעלי בתים רבים בודקים את המחירים שיוכלו לקבל על בתיהם, אבל מעדיפים
לחכות בתקווה שהמחירים יעלו אף יותר בעתיד הקרוב, עם השתפרות המשק. סוכני
נדל"ן רבים מאשרים עובדות אלה. המחירים העולים באיזורים המבוקשים הם תוצאה של
ביקוש גדול והיצע קטן.
***
נתון נוסף הוא נכסים הנמצאים
בתהליך העיקול, שמספרם ירד פלאים והם מהווים נתח קטן מאוד ממספר הבתים המוצעים
למכירה כיום. זאת בעקבות הערך המוסף של בתים אלה, שכבר לא נמצאים בתהליך עיקול כי
הם יכולים למכורת את בתיהם, לשלם לבנקים את
החובות ולעתים אף להישאר עם כסף נוסף בכיס לאחר המכירה.
בעלי בתים הפותחים את שעריהם לקונים פוטנציאליים בסופי השבוע, רואים
מספר מבקרים גדול מאוד יחסית לשוק נורמלי. בית של 4 חדרים ושלושה שירותים שהוצע למכירה
בטרזנה, קיבל אמנם רק שלוש הצעות, אך מספר המבקרים במשך חודש ימים הגיע ל-200.
מחיר הבית היה פחות מ-900 אלף דולר.
עקב התחרת הרבה, קונים פוטנציאליים מעיזים יותר ומציעים לרכוש בסכום
שהוא קצת מעל יכולתם. אני מאמין שהתחרות ומספר המבקרים בבתים, הם שגורמים לתופעה
זו.
מספר הבתים הנרכשים במזומן ממשיך לעלות וכשליש מכל העיסקאות הנעשות
בקליפורניה מתנהלות במזומן. רבים מציעים לרכוש במזומן כדי להשיג את הבתים במהירות,
אך מיד לאחר הסכמת המוכר וכניסתם לאסקרו, הם בודקים את אפשרויות המימון במקום לשלם
מזומנים.
הצעת רכישה במזומנים לא בהכרח מחייבת רכישה במזומנים, והכוונה היא
שאין המכירה מוגבלת באישור ההלוואה עבורה, שכן רבים, אם אין ברירה, יכולים לשלם
במזומן. רבים אחרים, לאחר רכישת הנכס, פונים לסוכני הלוואות למימון חוזר של הנכס
בצורת הלוואה ל-30 שנה. אם הם עומדים לגור בביתם רק חמש שנים, אז ההלוואה המועדפת
היא לחמש שנים בריבית קבועה ולאחריה ריבית משתנה. הלוואות אלה נושאות ריבית נמוכה
מהרגיל וקל יותר לשלמן. לכן תקופת המגורים הקצרה יחסית בביתם תהיה הרבה יותר זולה,
ואפשרית.
***
הרכישה במזומנים קוסמת לבעל הבית כי אפשר להשלים את העיסקה בתקופה
קצרה יחסית, בין 7 ל-21 יום, לעומת עיסקה הכרוכה באישור הלוואה שיכולה להימשך
30-60 יום. לעתים יעדיפו בעלי הבתים לקבל סכום נמוך יותר, אם הוא מוצע במזומן.
כמובן ששיטת רכישה זו מפלה לרעה זוגות צעירים ורוכשים חדשים, החייבים לקבל
הלוואה, ולכן לעתים קרובות הצעתם אינה מתקבלת. רבים מציעים הצעות לבתים רבים
ומוכנים גם להתפשר כדי לזכות בבית, ואילו רבים מתייאשים ומפסיקים לחפש.
לרוכשים חדשים אלה אני מייעץ שלא להישבר ולהמשיך לחפש, כי המחירים
ימשיכו לעלות וגם הריבית זוחלת כלפי מעלה, כך שבתים ימשיכו
להתרחק מהם. במקום זה עליהם להתפשר על האיזור או תכונות הנכס ולקבל מצב שאינו
מושלם כרגע, אבל במשך הזמן מחיר הנכס יעלה, ערכו המוסף יעלה והם יוכלו בעתיד לקחת
כסף זה ולרכוש בית אחר שיתאים להם ולחלומות שלהם.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה