שורה של נתונים חשובים על מצב שוק הנדל"ן בקליפורניה פורסמו לאחרונה והנה הם לפניכם
*
כמות המכירות הכללית ירדה ב-9 אחוז משנת 2013.
* מחירי הבתים והדירות עלו לגובה מסחרר של 26
אחוזים לעומת מחיריהם בשנה שעברה, בעיקר במחירי הבתים הזולים.
*
התחלות הבנייה של בתי דירות למכירה ולהשכרה עלו ב-43 אחוז לעומת השנה שעברה. לעומתם
עלו אחוזי בנייתם של בתים פרטיים ב-13 אחוזים בלבד.
*
אחוז החיסכון הפרטי ממשיך לרדת ומראה ירידה של 4.1 אחוז מהכספים הניתנים לבזבוז
בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, לעומת אותה תקופה ב-2013.
*
הרכישות במזומנים אמנם ירדו בשנה האחרונה לעומת 2013, אך הן עדיין עומדות על 27
אחוז מכלל הרכישות בדרום המדינה, לעומת 23 אחוז בצפון.
*
מספר הרוכשים לראשונה ממשיך לרדת, כשהחוקים הנוקשים של ה-FHA
(משרד הבנייה הפדרלי) מערימים קשיים על מבקשי הלוואות. ניכרת ירידה של 19 אחוז
באישורים להלוואות בדרום המדינה לעומת ירידה של 10 אחוז בצפון.
כל
הנתונים האלה סותרים את ההכרזות של המימשל שנחלצנו מהמשבר ואנו בשלב החלמה.
לעומת
עובדות אלה, דעת הציבור על שוק הנדל"ן היא חיובית בעיקרה. הסיבה לכך יכולה
להיות כתוצאה מהמחירים שאינם מפסיקים לעלות מאז השנה שעברה, וכן מהתחזיות החיוביות
של רוב המומחים, המאמינים שעכשיו עדיין רצוי מאוד לרכוש בית למרות המחירים העולים.
כשליש מהנשאלים מאמינים שעליית מחירים זו שתפסה תאוצה ב-2013 תמשיך לאורך 2014.
חצי מהנשאלים מאמינים שהמחירים יישארו ללא שינוי ניכר ורק 11 אחוז מעריכים
שהמחירים יירדו.
***
האמת
היא שהעלייה די נעצרה והמחירים יתחילו לרדת במחצית השניה של השנה, וזאת בעיקר כי:
1. כמות
הבתים הנמכרים תרד, מספר המעוניינים לרכוש ימשיך לרדת והאחוז הגבוה של בתי דירות
הנבנים כיום, מצביע על אמון הקבלנים כי הביקוש לדירות להשכרה יעלה. כתוצאה מכך
יירד מספר בעלי הבתים והמעוניינים לרכוש.
2. הכלכלה
החלשה והיעדר מקומות עבודה נאותים, מפחידים רוכשים רבים מלהיכנס להתחייבויות
שייתכן שלא יוכלו לעמוד בהן. מצב זה, יחד עם הדרישות הנוקשות של הבנקים להוכחה על
הכנסה נאותה מצד מבקשי ההלוואות, מרפים ידי רבים מלחפש בית לרכישה.
3. קליפורניה
עדיין לא התאוששה מהמשבר הכלכלי. מספר מקומות העבודה נמוך מאוד אפילו כשהאוכלוסיה
גדלה באורח טבעי, ועם עליית מספר התושבים המגיעים לכאן ממדינות אחרות בארה"ב
והעולם כולו.
בנוסף,
אותם רוכשים חדשים המעוניינים לקנות נכס ואין להם מספיק חסכונות לתשלום ההשתתפות
העצמית העומד על 20 אחוז מסכום הרכישה הכללי - גם הם נושרים משוק המחפשים לרכוש
נכס. אחדים מהם ממירים את כספי החסכונות שהצטברו בקרנות הפנסיה לשם תשלום עבור
ההשתתפות העצמית או מכירתן של מניות העומדות לרשותם.
***
וכמו
בכל מצב, יש גם חדשות טובות. רבים מהכלכלנים מאמינים שמצב התעסוקה בקליפורניה
יחזור לנורמליות בסוף שנת 2015, מה שיביא לשיפור עצום ולפריחה מחודשת של שוק
הנדל"ן המקומי. אך לפנינו עדייו דרך ארוכה עד שנגיע לשם. כמובן שההיגיון מראה
שרכישה היום תהיה מאוד כדאית וריווחית בעתיד הקרוב, אך רק לאלה שיש באפשרותם לרכוש
במזומנים או לקבל אישור להלוואה עכשיו.
המחירים
הגבוהים הביאו לשינוי עצום בסוג הבתים המוצעים למכירה. בעלי בתים הנמצאים במצוקה
והחייבים יותר כסף על ההלוואה מערך ביתם, רואים שינוי ניכר בערך המוסף המצטבר על
בתיהם. האפשרות למכור את הנכס בסכום המספיק לתשלום ההלוואות שלקחו, או אפילו
להרוויח מעט, מביאה רבים למצב בו הם מוכרים את ביתם ועוברים לשכירות למשך שנים
אחדות, עד לשיפור המצב הכלכלי והשגת אפשרות לרכוש שוב בית בהתאם להכנסתם.
מספר
הנכסים בשורט סייל או נכסים שהבנקים עיקלו בעבר ירד פלאים. מ-1,437,111 ברבעון
הראשון של 2013 ל-753,760 ברבעון הראשון של 2014. ירידה דרסטית של כמעט 50 אחוז. לא
פלא שקשה מאוד כיום למצוא בית המוצע למכירה בתהליך השורט סייל, ורוכשים חדשים
נאלצים להילחם ברוכשים אחרים על בתים שמחירם מתאים למחיר השוק העכשווי.
זה
עדיין לא מהווה חדשות מסעירות לאותם בעלי בתים במצוקה המעוניינים להישאר בבתיהם,
כי יכולתם הפיננסית לעמוד בתשלומים החודשיים היא עדיין בעייתית מאוד. ברוב המקרים,
עקב מצבם הפיננסי הקשה, הבנקים לא יאשרו להם הלוואה מתוקנת. בעלי בתים אלה חייבים
למכור, אך הם יכולים להתנחם בעובדה שניקוד האשראי שלהם לא ייפגע יתר על המידה
ויהיה באפשרותם בעתיד הקרוב שוב לרכוש בית.
מספר
בנקים, וכמו כן מוסדות פיננסיים אחרים, מתחרים בבנקים הגדולים ועדיין מציעים
הלוואות נוחות יותר, אך ניקוד האשראי והכנסה קבועה מהווים
תנאים ראשוניים לאישור הלוואות.
לסיכום,
המצב איננו שפיר בקליפורניה לאלה שאין ידם משגת לרכוש נכס או לקבל הלוואה עבורו,
אך אלה היכולים לרכוש, מוטב שיזדרזו לעשות זאת מהר ככל האפשר. הם יוכלו אף להשכיר
את הנכס לתקופה מסויימת עד למועד כניסתם אליו.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה