במקום למכור את הבית בכדי לרכוש בית אחר, רבים מעדיפים לשמור עליו ברשותם ולהשכיר אותו. מה מביא לתופעה המוזרה הזו?
הנוסחה
המקובלת שרווחה מאז ומעולם בשטח הנדל"ן היתה שאם אתם רוצים לרכוש נכס חדש,
עליכם למכור את הישן ולהשתמש בערך המוסף על ביתכם עבור סכום ההשתתפות העצמית
המחוייב. בשנים האחרונות חווינו מחירים זולים לרכישה לעומת עלייה מסחררת במחירי השכירות.
מצב מוזר זה הביא בעלי בתים רבים לנסות ליישם נוסחה חדשה: רכישת בית חדש, ושמירה
על הבית הישן למטרות השכרה.
סקר
שנערך לא מכבר בקרב בעלי בתים לגבי תוכניותיהם העתידיות, הציב בפניהם את השאלה: מה
אתם עומדים לעשות עם ביתכם הישן? רובם, כמצופה, הצהירו שימכרו אותו לצורך רכישת
בית חדש, אבל מספר מכובד של 39 אחוזים אמרו כי ישכירו אותו.
בחוף
המערבי, ובעיקר בלוס אנג'לס שהראתה עליית מחירים ניכרת, אחוז בעלי הבתים שיעדיפו
להשכיר, גדול אף יותר. זוהי תפנית שהפתיעה מומחים רבים בענף. זו הפעם הראשונה שסקר
מסוג זה נעשה. סוכני נדל"ן רבים וכן חברות ניהול
העוסקות בהשכרת נכסים למגורים, רואים עלייה משמעותית במספר הנוקטים בשיטה זו.
אם
מגמה זו תימשך, היא תביא בהכרח למספר נמוך יותר של בתים שיוצאו למכירה, וזאת בתקופה
בה ההיצע ממילא קטן מהרגיל. עבור סוג מסויים של בעלי בתים, אפשרות זו עשויה לקסום
במיוחד. מחירי השכירות עולים בהתמדה כבר שלוש שנים וכיום עומדים על 1,435 דולר
לחודש בלוס אנג'לס. הם צפויים לעלות ב-4 אחוז השנה.
אותם
קונים שרכשו את בתיהם כשהשוק היה בשיא הירידה ב-2009, קנו במחירי מציאה. לאחר מכן
הגיעו שנים של ריבית נמוכה במיוחד ואטרקטיבית לאלה שביקשו וקיבלו הלוואות מחודשות.
זאת אומרת, שבעלי בתים אלה יכולים להשכיר את בתיהם בסכום גבוה יותר מסך כל
הוצאותיהם על הנכס, וזאת לאחר חישוב הכולל את ההלוואה, מיסי הארנונה ואחזקת הבית
השוטפת. כשהשוכר משלם סכום המכסה את ההוצאות, גדל סכום הערך המוסף שהנכס צובר,
ובנוסף לכך המחירים עדיין מאמירים.
זו
החלטה הניזונה מנתוני השוק העכשוויים. בעלי הבתים יודעים שהם מקבלים סכומי שכירות
גבוהים ומאמירים מדי שנה. כשהם משלמים הלוואה ל-30 שנה בריבית של 4 אחוז וכשמחירי
הבתים ממשיכים לעלות, ההחלטה לנקוט בשיטה זו היא הגיונית מאוד.
***
התיזמון
הוא הגורם המכריע ונראה שעכשיו העיתוי מצוין. ניקח לדוגמא שני מקרים שהייתי מעורב
בהם:
מקרה
ראשון הוא של זוג שעבר לא מכבר לצפון קרוליינה בכדי להיות קרוב להורים ולמשפחה. הם
עמדו למכור את ביתם בוואלי ולאחר ייעוץ ובדיקת העלויות של מכירה לעומת השכרה,
החליטו להעמיד את ביתם להשכרה. תוך שבוע ימים הבית הושכר בסכום גבוה יותר
מציפיותיהם.
עליית
המחירים בלוס אנג'לס ממועד הרכישה בתחילת 2010 ועד היום היתה מדהימה. הם רכשו נכס
בצפון קרוליינה עם השתתפות עצמית נמוכה ובריבית נמוכה, וההכנסה מהשכירות כאן עוזרת
להם מאוד בתשלום החודשי. כתוספת לא קטנה למשוואה זו אפשר להוסיף את המחירים
הממשיכים לעלות, את ההכנסות הגדלות מהשכירות ואת הערך המוסף על ביתם שיאפשר להם,
ברבות הימים, למכור אותו עם רווח לא מבוטל. כמו שהם הצהירו בפני, "קנינו
בזמן. עובדה זו היא שהביאה לתוצאות אלה".
מקרה
שני: גבר בן 46, שרכש את ביתו בסוף 2009 באיזור בוורליווד, לוס אנג'לס, שיפץ אותו
וגר בו עד ינואר השנה. הוא הצליח לקבל הלוואה חוזרת בריבית קבועה, לאחר שההלוואה
המקורית היתה של ריבית קבועה לחמש שנים ולאחריה ריבית משתנה. עם העלייה במחירים,
והערך המוסף על ביתו, הוא קיבל קו אשראי בנוסף להלוואה המקורית. סכום זה איפשר לו
להשקיע בעסק שפתח לאחרונה.
הוא
שוכר לעצמו דירה צנועה בעיר ואת ביתו הוא משכיר בחוזה ארוך של 4 שנים ובסכום שיעלה
ב-5 אחוז מדי שנה. ההוצאות על ביתו כוללות אחזקה שוטפת, תשלום הארנונה, ההלוואה
הראשונה וחלק ניכר מקו האשראי שקיבל, אבל הוא עדיין מצליח לחסוך קצת מהיתרה.
רוב
בעלי הבתים השוקלים אפשרות זו די בקיאים ברזי הכלכלה ומודעים לעובדה שבעתיד ייתכן
שהמציאות תשתנה. הרווחים שהם מקבלים היום עשויים לקזז את ההוצאות וקרוב לוודאי שהם
ימכרו את הנכס בעוד מספר שנים. אך נכון להיום הם מנצלים את המצב לרווחים נאים על השקעתם.
אלה אינם אנשים המשכירים נכסים למחייתם, אלא פשוט מנצלים את מצב השוק לטובתם ולתועלתם
הפרטית.
אבל,
כדאי להיזהר מלקפוץ מהר מדי למים אלה. תשקלו בזהירות אם אכן השוק כיום הוא לצידכם.
צרפו את כל ההוצאות וקחו בחשבון שאם תצטרכו להשתמש בשירותיהן של חברות ניהול
נכסים, הן גובות בממוצע 10 אחוז מסכום השכירות.
אפשרות
נוספת שעליכם לשקול היא אם אתם מעוניינים לעבור לגור בנכס לאחר מספר שנים או לא.
מחשבה ותכנון אלה יכתיבו עבורכם את הפיתרון המתאים לכם באופן אישי.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה