להיות בעל בית הוא החלום האמריקאי מאז ומתמיד, אבל המחירים העולים מהווים אתגר
אחת השאלות העולות בכל שיחה שלי עם לקוחות היא 'מה עדיף'? אנשים רבים
שואפים לבעלות על הבית, אך לעתים הכסף או המיקום אינם הגורמים העיקריים. מחיר הבית
הממוצע עלה ב-11.4 אחוז משנת 2012 עד 2013, וזו העלייה הגדולה ביותר מאז 2005. המחירים במקומות רבים, בהם לוס אנג'לס ופורטלנד,
עלו אף יותר מהממוצע הארצי.
מחקר שנערך ב-54 מרכזים בארה"ב על היחס בין שכירות לבעלות על
הבתים, הסתמך על רוכש דמיוני המשלם 25 אחוז מיסים על הכנסתו השנתית. המחקר העלה
שהשכירות היתה זולה יותר בממוצע מאז שנת 1999, אך מאז נפילת השוק ב-2008 עברנו
שינוי דראסטי, עם ירידת מחירים רצינית וירידה בריבית.
ההתאוששות הנוכחית בשוק דוחפת את המחירים לעלות אפילו מעבר למה
שחווינו כשהשוק היה בשיאו. העלייה הגדולה ביותר מורגשת בפניקס, יוסטון, צפון
וירג'יניה, סקרמנטו, סן ברנרדינו וריברסייד בקליפורניה. יכולת הרוכשים לבנות ערך
מוסף לבתיהם תוך החזרת תשלומי המשכנתא, עוזרת מאוד לאזן את המשוואה ולהצדיק את
התשלום הגבוה יותר למשכנתא לעומת דמי שכירות.
בכדי לדעת מה עדיף, עליכם להבין את היתרונות והחסרונות של שתי
האפשרויות.
***
למה לרכוש?
אמריקאים רבים רואים ברכישת בית הוכחה להצלחתם בחיים והרכישה גם יכולה
להביא איתה הצלחות פיננסיות. הטיעון העיקרי וההגיוני הוא הערך המוסף של הבית. אם
נסתכל על הנתונים ההיסטוריים, נראה שמחירי הבתים בין 1993 ל-2003 עלו ב-81%.
האפשרות להשיג רווחים נאים למי שרוכש כיום, עולה בהדרגה. הנתונים מראים על עליית
הערך המוסף של בתים בשנה האחרונה, במקביל לערך מוסף בכלכלה נורמלית של 6-7 שנים ברוב
אזורי ארה"ב. האפשרות להוריד את הריבית ממס ההכנסה, מהווה אף היא תמריץ רציני
לרכישת בית.
בנוסף, בעלי בתים יכולים לקבל הלוואה בהסתמך על הערך המוסף שהצטבר על
ביתם, ולהשתמש בכסף כדי להפחית את התשלום החודשי, לשלם חובות על רכישות או לממן
לימודים גבוהים לילדים. בעלי בתים גם לא צריכים לדאוג לעלייה שנתית דראסטית במחירי
השכירות, ובאי הוודאות סביב מה יקרה אם בעל הבית יחליט פתאום למכור את הנכס, או
שלא תוכלו לעמוד יותר בתשלומים.
בנוסף, אם בעלי הבית הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא לפני היציאה
לגימלאות, ההוצאות שלהם יירדו במידה ניכרת, והם יוכלו להרשות לעצמם להישאר בבית
שלהם. כמו כן, במידה ויהיה צורך, הם יוכלו לקבל הלוואה על חשבון הערך המוסף של
הבית לצרכים רפואיים, נסיעות ארוכות וחופשות מהנות.
מצד שני, החלום יכול להפוך לסיוט אם מפסידים את מקום העבודה או חווים
מפולת כמו בשנת 2008, שהותירה רבים בלי ערך מוסף על הבית וללא יכולת לעמוד
בתשלומים לבנק.
עדיין, רכישת בית היא יתרון פסיכולוגי גדול שמעניק הרבה ביטחון, ואלה
דברים שאינם קשורים כלל לכסף.
***
למה לשכור?
למרות כל הטיעונים בעד רכישה, בעלי בתים עתידיים יופתעו לגלות שרכישה
אינה תמיד הפיתרון הפיננסי הטוב ביותר.
נתחיל בכך ששכירות חודשית זולה יותר אפילו כשמדובר בבית זהה ובאותו
איזור. שוכרים, למשל, לא משלמים מיסי ארנונה, ביטוח או החזקה. הוצאות אלה עלולות
לעלות לבעל הבית כ-3% ממחיר הבית לשנה. בעל הבית גם אחראי לכל המכשירים החשמליים,
כמו גם הבריכה, השרברבות והגינון.
השוכרים יכולים להשקיע את הכסף שחסכו מתשלומי משכנתא בהשקעות בתחומים
אחרים שישפרו את איכות חייהם. השוכרים נהנים גם מגמישות ניכרת, כי הם יכולים לעבור
בקלות ממקום למקום לפי הצרכים האישיים שלהם. הם לא צריכים לחכות עד שהבית יימכר,
ולתנודות המחירים בשוק אין השפעה עליהם. גם אלה שמעוניינים לרכוש בעתיד, טוב יעשו
אם יחסכו את הכסף הדרוש להשתתפות עצמית, תוך כדי מגורים בשכירות.
***
מה עושים כשהשוק חם?
כדי לחשב את ההבדלים בין שכירות לרכישה ולהחליט מה הצעד ההגיוני
עבורכם, אתם צריכים לדעת מה ההוצאות האמיתיות של כל אחד מהצעדים. החישוב צריך
לכלול את סכום השכירות, המיסוי, הביטוח, וההוצאות הנוספות הקשורות לכל צד. וכמו
כן, האם אתם עומדים להשקיע או לבזבז את הסכום הנחסך מהשכירות.
התוצאות שתקבלו יכולות להשתנות לפי העיר, השכונה וסוג הבית בו אתם
מעוניינים. אם אתם מעוניינים לרכוש באיזור חם במיוחד, היו מוכנים לשלם יותר.
הסבלנות יכולה להשתלם אם תחכו שהשוק יצטנן מעט, כשכל שינוי קטן יכול להביא לחיסכון
ניכר בהוצאות.
אפילו בשוק חם, החישובים הכלכליים יועילו לרוכש המעוניין להישאר לגור
בבית יותר מחמש שנים, כי בתקופה זו בוודאי יהיו שינויים רבים והערך המוסף צפוי
להיות גבוה ומשתלם יותר. רוב המומחים מאמינים כי בתום תקופה זו השוק יתאזן לחלוטין
ונחזור למציאות בריאה יותר, ועם השיפור במצב התעסוקה, יותר אנשים יוכלו לקבל
הלוואות לרכישה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה