מחירי הבתים עולים בלי שום פרופורציה למצב השוק ומסבכים מאוד את ההחלמה מהמשבר
זו
נראית סתירה, אך לאחר המפולת העצומה במחירי הבתים והמשבר הכלכלי שחווינו, רבים האמינו
וקיוו שעליית מחירי הבתים תהווה סימן לכך שהכלכלה ושוק הנדל"ן חוזרים למצב
נורמלי. שני דו"חות שפורסמו לא מכבר, מצביעים על ההיחלשות באפשרויות הרכישה
כמחסום העיקרי להתאוששות שוק הנדל"ן.
מכירות
הבתים בכל רחבי ארה"ב בחודשים פברואר ומרץ היו זהות כמעט, כשהמימשל ומומחים
שונים מאשימים האטה זו בחורף הקשה. הממצאים הראו ירידה שנתית של 7.5 אחוז,
כשהנתונים שונים ממדינה למדינה ומאיזור לאיזור. מחירי הבתים עלו בלמעלה מ-9 אחוזים
מדי חודש במדינות צפון מזרח ארה"ב וב-4 אחוז במרכז ארה"ב. נתונים אלה
מראים למעשה עסקאות שנחתמו בינואר-פברואר, כשמזג האוויר הגרוע היה בשיאו באותם
איזורים.
לעומת
זאת, כמות המכירות בדרום ובמערב ארה"ב ירדה, פשוט כי המחירים באיזורים אלה
עלו במהירות ובהתמדה.
בכדי
להגיש תמונה יותר נכונה, כדאי לדעת שבמדינות צפון מזרח ארה"ב המחירים עולים
בממוצע 3.2 אחוז בשנה. לעומתם, המחירים במערב ארה"ב עולים בלמעלה מ-12 אחוז
ובדרום ארה"ב ב-7 אחוז בממוצע שנתי.
בתקופת
השפל בנדל"ן רכשו משקיעים, בעיקר במזומן, נכסים באיזורים שנפגעו קשה יותר, במערב
ובדרום ארה"ב, ובכך גרמו לעליית מחירים מטאורית. עכשיו, המשקיעים שגרמו במו
ידיהם לעליית מחירים, הבינו ששוב לא משתלם להם לרכוש, אז הם עוברים למזרח ארה"ב
ועוזבים את המערב והדרום לרוכשים הרגילים, שחייבים לקבל הלוואות לשם רכישת הנכס. הבעיה
היא שההיצע בשוק נמוך והמחירים גבוהים מדי עבורם. יכולת הרכישה של קונים אלה היא
שעומדת בלב הבעיה שנוצרה. מספר הבתים הזולים במחירים של עד 100,000 דולר ירד בכ-18
אחוז מהשנה שעברה, בעיקר עקב המחסור העצום בבתים מעוקלים.
אחוז
השורט סייל נמצא בשפל שלא ראינו בשש השנים האחרונות ומספר הבתים הנכנסים לתהליך
העיקול הוא הנמוך ביותר בשבע וחצי השנים האחרונות. בנוסף, גם מחירי הבתים שמחיריהם
נעים בין 100 ל-250 אלף דולר ירדו ב-10 אחוזים, כתוצאה מאי יכולתם של רוכשים
פוטנציאליים לקבל הלוואות מהבנקים עקב הכנסתם השנתית. רק הבתים שמחירם עולה על
מיליון דולר והמיועדים לבעלי הכנסה גבוהה נמצאים בשפע, אך הם מהווים רק 2 אחוז מסך
כל הבתים בשוק.
***
העלייה
במחירי הבתים, שאיננה עומדת בקו אחד עם היעדר מקומות עבודה במשק והשכר הנמוך, היא
תופעה מדהימה. ההפסדים שהבתים ספגו במפולת הנדל"ן חזרו כמעט לגובה שהיה בטרם
המשבר והתחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות השנה ובשנה הבאה. הערך המוסף של הבתים
ב-60 ערים ראשיות בארה"ב, מתוך 300 שנבדקו, עולה או שצפוי לעלות מעל תחזיות
המומחים.
ברבים
מהאיזורים המחירים עדיין נמוכים בכ-13.5 אחוז מהשיא של 2007, אך בקליפורניה, למשל,
חוסר היכולת לרכוש מביא קונים רבים לשלם אחוז גבוה יותר מהכנסתם השנתית עבור
ההלוואה. זה מציב אתגרים קשים ולחץ משפחתי גובר, כי הפגיעה גורמת לשינוי צורת
החיים, ירידה ביכולת לרכוש מזון וביגוד, ואם ההכנסה תיפגע אפילו במקצת, הרי שבעלי
בתים אלה ימצאו את עצמם מצטרפים למעגל אלה הנמצאים בתהליך העיקול.
מחירי
הבתים הזולים שהיינו רגילים לראות בשנים האחרונות נעלמו כמעט לחלוטין. המחירים
המשיכו וממשיכים לעלות בעיקר בשנתיים וחצי האחרונות, ובאיזורים מסויימים הם גבוהים
יותר משהיו ב-2007, שהיתה תקופת השיא בשטח הנדל"ן.
***
העלייה
במחירים מקשה בעיקר על זוגות צעירים לקבל הלוואות מהבנקים. הם ממשיכים לנסות לקבל
אישור להלוואה מתוך חשש שאחוזי הריבית הנמוכים שהיו בעבר, ימשיכו לזחול כלפי מעלה.
תופעה זו, המורגשת בעיקר באיזורים היותר מבוקשים, מאיימת להתפשט גם לאיזורים
הזולים יותר ועשויה להשפיע רבות על שוק הנדל"ן לשנים הבאות.
סוכני
הנדל"ן מצביעים על המחסור בהיצע כבעיה העיקרית בשוק, כמו גם המחירים הגבוהים
והמהירות בה הם עולים. כל זה קורה בתקופת האביב והקיץ, שהן העונות החמות ביותר
בתחום, מה שמביא קונים פוטנציאליים רבים
לשוק מתוך חשש שרכישת נכס בעתיד הקרוב תהיה מחוץ ליכולתם הכספית.
התחלות
בנייה של בתים חדשים הואטו בהרבה מתוך חשש שרוכשים חדשים לא יוכלו לשלם עבורם, אך
גם בגלל המחסור הגובר בכוח עבודה מיומן, ורבים הקבלנים הלוקחים סיכון ושוכרים
פועלים לא חוקיים. בתקופת השפל, עזבו רבים מפועלים לא חוקיים אלה את ארה"ב
וחזרו למקום הולדתם עקב אי יכולתם לפרנס את משפחותיהם.
שוק
הנדל"ן ממש נחנק. עדיין נראית תנועה במגזרים מסויימים, אך במבט כללי התמונה
איננה מעודדת כלל. ההיצע אמנם עלה במקצת בחודש מרץ לעומת השנה שעברה ושלטים המבשרים
על בנייה חדשה שתתחיל בקרוב נראים על שטחים מגודרים, אך אם
תמשיך המגמה הנוכחית, לא נראה שההתאוששות שכולנו מצפים לה, אכן תהיה מנת חלקנו
בעתיד הקרוב.
נתונים
מסוכני נדל"ן במקומות שונים בארה"ב מראים שמספר הבתים הפותחים שעריהם
בימי ראשון לציבור קטן מאוד, וכשזה קורה בתקופה האמורה להיות החמה ביותר של השנה,
זה בהחלט מדאיג.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה