אין כמו בבית הישן
שוק הנדל"ן מוצף בבתים ישנים המוצעים למכירה, והרוכשים מתנפלים עליהם. הנה כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שחותמים חוזה
אם
אתם מחפשים לרכוש בית, כנראה שמתם לב שיש בתים רבים יותר למכירה באיזור שאתם
מעדיפים, אך לא בתים חדשים. לפי נתונים שפורסמו לאחרונה, 71 אחוז מכל הבתים
בקליפורניה נבנו לפני שנת 1990, ובחוף המזרחי מספרם מגיע ל-80 אחוז מהבתים שנמכרו
לאחרונה. המומחים תולים את הסיבות להיעדר בתים חדשים רבים יותר במשבר הנדל"ן
של 2007, ובחוסר הרצון של קבלנים לבנות עד שהערפל סביב התאוששות
השוק יתבהר.
אחוז
הבתים החדשים עדיין נמוך ב-40 אחוז מהממוצע השנתי. קבלנים מתרכזים בעיקר בבניית
בתי דירות, ומכאן החוסר שנוצר עבור אלה המחפשים בתים חדשים. המשקיעים חטפו בתים חדשים
בכדי להשכירם למטרות רווח, ובכך גרמו למחסור גדול בהיצע. קונים פוטנציאליים רבים
הפסיקו לחפש בתים חדשים עקב מחירם הגבוה של אלה שהוצאו למכירה, והם מתרכזים ברכישת
בתים ישנים. "הם זולים יותר, אפשר לשפץ אותם ויש להם קסם מיוחד שאיננו קיים
בבתים חדשים", טוענים צעירים רבים הרוכשים בתים אלה במספר גדל והולך.
גילו
של הבית ומיקומו מהווים גורם מכריע במחירו. בתים שנבנו לפני 1950 הם ברובם גדולים
יותר ובעלי תכונות המזוהות עם "הבתים הישנים והיפים" של פעם. כמו למשל
גרם מדרגות מעוצב, תקרות מרשימות ועץ חשוף. בתים משנות ה-1900 המוקדמות נמכרים
אפילו במחירים גבוהים יותר מבתים חדשים שברובם הגדול נראים מבחוץ די זהים אחד
לשני.
הבתים
שנבנו בשנות ה-50 לוקים בחיסרון רציני של ארונות, בעיה שבדרך כלל ניתנת היום לפיתרון
קל. כמו כן שטח המחייה שלהם הוא קטן בכ-50 אחוז משטחי המגורים בבתים החדשים.
אם
אתם מוכנים למשימת שיפוץ הבית הישן, תוכלו בהחלט להרים את ערכו וכמובן את המחיר
שתקבלו עליו, אך עליכם לדעת שהוצאות השיפוץ אינן זולות כלל. הוצאת השנה הראשונה
מרגע רכישת הבית גבוהה בכ-23 אחוז מההוצאות עבור בית חדש, וזאת לפי מחקר שפורסם
לאחרונה על ידי האיגוד הארצי של הקבלנים. וזה כמובן אם התיקונים והשיפוצים אינם
רציניים מדי. מחירו של מטבח חדש יכול להגיע לכ-30 אלף דולר ולעתים עד ל-150 אלף
דולר.
***
אם
אתם שוקלים על רכישת בית ישן הנה כמה נקודות למחשבה:
*
דעו מתי לוותר. סימנים של רטיבות יתר ועובש במרתף - כדאי לחפש מקום אחר. בעיית יסודות
הבניין ורטיבות היתר ידרשו מכם השקעה רצינית מאוד בתיקון. אפשר ללכת על זה רק אם
אתם יכולים לרכוש את הנכס במחיר מציאתי ויש לכם ידע ויכולת להרים משימה כזו. ברוב
המקרים ההשקעה לא תשתלם לכם כשתנסו למכור את הנכס. סדקים בקירות או סדקים ביסודות
גם הם דורשים תיקונים יקרים הקשורים למבנה הנכס..
*
בדקו את הנכס יחד עם הבוחן שאת שירותיו שכרתם. קונים רבים סומכים על
הבוחן והדו"ח שיקבלו לאחר הבדיקה, ולא טורחים להיות נוכחים בתהליך הבדיקה
עצמו. זוהי טעות גדולה. זה כמו ללכת לרופא, אבל לא להיות נוכח בזמן הבדיקה. זו
ההזדמנות האמיתית היחידה שלכם לוודא מהו מצבו הנוכחי של הנכס והאם הבית מתאים לכם.
לא
רק הידע על הבעיות העכשוויות של הנכס הוא בעל חשיבות מכרעת. יכולתו של הבוחן לתת
לכם מחיר משוער לתיקון כל בעיה בבית יאפשר לכם להעריך אם אתם רוצים ומסוגלים לעמוד
בהוצאות אלה בטרם הסרתם את כל המגבלות לרכישה. אם תשנו את דעתכם לאחר שחתמתם על
הסרת המגבלות, ייתכן מאוד שתאבדו את הפיקדון העומד על 3 אחוז מסכום הרכישה.
* תקציב לשידרוג המערכות לחיסכון באנרגיה. דלק מהווה הוצאה
רצינית בתחזוקת הבית השוטפת ובתים ישנים לא תוכננו לחסוך באנרגיה. השקעה בהתקנת
בידוד חדש בכל הבית ובמערכת חימום ומיזוג אוויר חסכוניות יותר יצדיקו את ההשקעה
לטווח ארוך, אך מהווים הוצאה מיידית די גבוהה.
* הכינו
עצמכם להוצאות גבוהות ולא צפויות. בממוצע בכל 10 שנים הבית יצטרך שיפוץ והוצאה
רצינית, כמו למשל מכשירי חשמל, שטיחים או ריצפת עץ. אם רכשתם בית שנבנה לפני למעלה
מ-20 שנה, הסיכויים גבוהים יותר שתצטרכו להתמודד עם רכישת מערכת חימום מרכזית
חדשה, מערכת מיזוג אוויר, צנרת או גג חדשים
בעתיד הקרוב, לעתים מיד לאחר רכישת
הנכס.
***
בדרך
כלל עליכם לחשב נתונים אלה כשאתם מגישים הצעת רכישה ובכך תהיו מוכנים לכל הפתעה.
רוב הקונים לא לוקחים נתונים אלה בחשבון ולאחר ההתרגשות הראשונית מרכישת הנכס, מגיע רגע ההתפכחות כשהם מגלים עד כמה הם לא היו
מוכנים להוצאות האמיתיות.
שבו
עם סוכן הנדל"ן אותו בחרתם לייצג אתכם ודירשו ממנו או ממנה להכין רשימה של כל
הנקודות שעליכם לקחת בחשבון בנוסף לסכום הרכישה. רבים מהסוכנים לא יזכירו אפילו את
מיסי הארנונה החלים על כל רכישת נכס, והעומדים בקליפורניה על 1.25 אחוז מסכום
הרכישה. זהו סכום שעולה בכל שנה בהתאם להערכת העיריה את ערכו הממשי של הנכס. עם
העלייה במחירי הבתים, כדאי מאוד לקחת גם את זה בחשבון.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה