קבלו את כל האמת על מצבו של שוק הנדל"ן עם תחילת 2014
בזמן שעבר מאז תחילת משבר הנדל"ן ב-2007, תאגידי הפיננסים
הגדולים הסוחרים בשוק המניות הרוויחו סכומי עתק מרכישת נכסים במצוקה, בה בשעה
שבעלי הבתים עדיין מתמודדים עם התוצאות וההפסדים שהם חוו במשך 6 השנים האחרונות. ההנחה
המקובלת היא ששוק כה גדול ומסורבל נע באיטיות רבה ולוקח זמן רב לתקנו בצורה שתהיה
מורגשת, אבל זה קורה גם בגלל תפיסות מוטעות שגורמות לקובעי המדיניות לנווט את
הספינה לכיוון הלא נכון.
הנה לפניכם שלוש מהאגדות הנפוצות:
1. משבר
הנדל"ן עבר
רוב החדשות והפירסומים לוקחים בחשבון את הירידה המשמעותית במספר
הנכסים הנמצאים בתהליך העיקול ואת מחירי הבתים המאמירים, אך האמת קצת שונה. הפירסומים
לא לוקחים בחשבון את הכמות העצומה של נכסים שתהליך סיומם ועיקולם עוכב על ידי
הבנקים. כמו כן הם לא מתייחסים לאותן שכונות שרמת העוני בהם גדלה בעקבות משבר
הנדל"ן. אותם בעלי בתים הגרים בשכונות אלה עדיין נזקקים לעזרה ובתים העומדים
ריקים זמן רב הם תופעה
מאוד נפוצה בהן.
מכאן אפשר לראות שקשייהם של בעלי הבתים לשלם את המשכנתא מקטינים בהרבה
את כמויות הכסף שהם מזרימים לכלכלה המקומית, מה שעוצר את הפיתוח והקניות באיזור
ומעיק קשות על הכלכלה.
2. צריך לתת לבעלי
הבתים במצוקה להפסיד את בתיהם
הדיעה המקובלת היא שבעלי הבתים לקחו סיכון ואם הם שגו בהחלטתם, זו
בעיה שלהם והממשלה לא צריכה לחלץ אותם מהמצב, כי זה ישמש דוגמא רעה לאנשים אחרים. לכן,
התפיסה הרווחת היא לתת לבעלי בתים אלה לשלם על השגיאות שעשו. זו טעות משלוש סיבות:
ראשית, לעבור תהליך עיקול זו טראומה קשה ואיש לא בוחר בכך מרצונו.
אין שום ביטחון שאפשר יהיה לצאת מתהליך זה ולשמור על הנכס, והתוצאה המובטחת היא
אובדן ניקוד האשראי וחסימת האפשרות לרכוש מכונית, בית או לשלם עבור לימודים למשך
שנים רבות.
שנית, העובדות מוכיחות שבעלי בתים אלה הגיעו למצב זה שלא באשמתם. הם
נגררו לכך בשל הכלכלה הכושלת ואובדן מקומות העבודה בשש השנים האחרונות. רוב הציבור
האמריקאי אחראי מאוד ועומד בהתחייבויות.
שלישית, לא הגיוני לפגוע בכלכלה כולה רק כדי ללמד לקח, כשכולם
יודעים כי רוב בעלי הבתים לא אשמים במה קרה להם.
3. הממשלה עשתה כל
מה שהיא יכולה
יש צעדים חשובים שהמימשל יכול לנקוט בהם עם שימוש מועט מכספי משלם
המיסים. למשל התוכנית הקיימת היום, שנועדה לעזור לאלה שאין להם ערך מוסף על בתיהם
ועומדים בתשלומי המשכנתא, אך נמצאים על סף הפסקת התשלומים. במקרים אלה תיתכן הורדת
מחיר רכישת הנכס המקורי וקיזוז התשלומים בהתאם.
יש חברות הרוכשות בתים במצוקה ומוכרות אותם לבעלי
הבית במחיר נמוך יותר ועם תשלומי משכנתא נמוכים יותר. עד עתה, חברות הענק 'פאני
מאי' ו'פרדי מק', המבוטחות ונשלטות על ידי המימשל, סירבו לשתף פעולה איתן. עתה נראה
כי יש כוונה לקיים שיתוף פעולה כזה. אין היגיון פיננסי מאחורי האיסור על השתתפות
החברות האלה בתכנית, בשעה שהן אחראיות ללמעלה מ-90 אחוז מכלל הנכסים במשק. האיסור
הזה הביא בעלי בתים רבים להפסיד אותם בתהליך העיקול לבנקים.
אם אכן תאושר התוכנית והחברות אכן ישתפו פעולה עם שאר הבנקים,
תיתכן הקלה משמעותית ובעלי בתים רבים יוכלו להמשיך להתגורר בביתם ולשלם משכנתא
נמוכה יותר. בכך תוקל המצוקה במשק. בעלי הבתים יוכלו לרכוש שירותים וציוד בכסף
העודף שיהיה להם, פחות נכסים יוצאו למכירה ופחות נכסים יעברו לידי הבנקים. החברות
הרוכשות נכסים אלה ומוכרות אותם במחיר מוזל לבעליהם, מצהירות על הנחה של כ-40 אחוז
בסכומי המשכנתא, מה שיעזור מאוד לבעלי הבתים לעמוד בתשלומים במועד. גם חברות הענק 'פאני
מאי' ו'פרדי מק' יתחזקו בהרבה כי איכות הנכסים שהן מחזיקות תעלה, וערך הבתים יהיה ריאלי ויתאים למציאות
המחירים כיום. חשוב לציין שציבור משלמי המיסים לא יצטרך לשלם בכדי לחלץ את החברות
והבנקים מהוצאות העיקול והמכירה כפי שעשה עד היום.
כולנו חייבים להתאים את עצמנו למציאות, להפסיק להאזין ולהפיץ את
החדשות שנראות טוב על דפי העיתונות אך הן שגויות לחלוטין. אולי אנו חייבים מנהיגות
החלטית יותר שתקבל החלטות אלה ותיישם אותן, כי ההלוואות שניתנו בעבר אכן אינן
ריאליות וההפסד העצום של הערך המוסף על הבתים מפגר בהרבה אחר המציאות.
תיקון כזה יתקבל בברכה על ידי כולנו ונוכל, סוף סוף, לראות חזרה למצב
נורמלי של היצע וביקוש. אולי שנת 2014 אכן תביא בכנפיה שינוי מבורך זה.
שנה טובה ומבורכת לכולכם!
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה