כאילו כלום לא קרה

שוק ההלוואות חוזר להציע את אותן הלוואות מסוכנות שהובילו לקריסה הגדולה

דפוסי ההתנהגות של הבנקים בתקופת הזוהר של הנדל"ן, שהיו חלק מהסיבות העיקריות למפולת של שנת 2007, חוזרים עכשיו לשוק. אמנם באיטיות, אך בהחלטיות. הלוואות בריבית בלבד לתקופה קצובה של עד 10 שנים, שלאחריה ההלוואה כולה חייבת להיות משולמת במלואה, היו פופולריות מאוד כשמחירי הבתים היו בעלייה מטורפת, והקונים רכשו אותם במטרה לממש רווחים גבוהים בתקופה קצרה. האמונה שהמחירים לא יפסיקו לעלות הוכחה כשגויה, והכמויות האדירות של בעלי בתים שהפסידו את בתיהם מראות שהסיכון הגדול לא השתלם. והנה, חזרנו למצב דומה.

לא היה אדם מאושר יותר ממיכאל שקנה את ביתו הראשון בקולבר סיטי. ההלוואה בריבית בלבד איפשרה לו לרכוש בית במחיר גבוה יותר באיזור מעולה, והתשלום החודשי היה נמוך בשליש מהתשלום עבור הלוואה רגילה בריבית קבועה ל-30 שנה. הבעיה תתעורר לאחר שיעברו 10 השנים של הלוואה זו ואז הוא יצטרך לשלם את כל סכום הרכישה או לקחת הלוואה אחרת, אבל אז זה יהיה בתנאים בהם חלק מהתשלום יהיה עבור הרכישה עצמה. בכך יגדל הערך המוסף של הנכס עד לתשלומו המלא או למכירתו. מיכאל מודע לסיכון ובתוכניתו לשלם חלק מהחוב בנוסף לריבית בכדי להקל על השלמת רכישת הנכס.

הסיכונים בהלוואה כזו הם די גבוהים, כי הוא אינו משלם עבור הנכס אלא רק עבור הריבית על הסכום. אם יש באפשרותו לשלם סכומים נוספים שיקטינו את מחיר הרכישה, הוא יוכל בכך לשלם חלק ממחיר הנכס, אך מרבית האנשים שלוקחים הלוואות כאלה עושים זאת כי אין באפשרותם לשלם עבור הבית שהם רוצים לרכוש בהלוואה רגילה. אפשר להסתכל על כך כשכירות ל-10 שנים ללא כל חזקה על הנכס ורק אם מחיר הנכס גדל מאוד ובעליו יכול למוכרו ברווח, הלוואה כזו תהיה מוצדקת במקצת.

הלוואות מסוג זה נעלמו לחלוטין בתקופת השפל בענף הנדל"ן ועתה הן שוב צוברות פופולריות. מחירי הבתים עולים וכמו כן הריבית, ולכן הלוואות כאלה הרבה יותר נוחות לתשלום אפילו שזה לתקופה זמנית בלבד.

***

יותר ויותר בעלי בתים בקליפורניה מוכנים לקחת את הסיכון הטמון באישור הלוואות כאלה. למעלה מ-10 אחוז מכל ההלוואות בקליפורניה הן הלוואות בריבית בלבד, ונראה שאחוז זה יעלה בעיקר עם עליית הריבית הקבועה, כי זהו פיתרון אטרקטיבי יחסית לאפשרויות מימון אחרות.

למשל, הבנקים הציעו בשבוע שעבר הלוואה בריבית של 3 אחוז, קבועה לחמש שנים, שלאחריה הריבית הופכת להיות משתנה בהתאם לריבית בשוק. כשמשווים תנאים אלה לריבית של 4.48 אחוז על הלוואות בריבית קבועה, אפשר להבין את המשיכה להלוואות מסוג זה. בנוסף, לעומת ההלוואות בריבית בלבד, הרי שבהלוואות האלה חלק מהתשלום הולך לתשלום עבור הנכס. בכך הן בהחלט עדיפות על הלוואות ללא מקדם זה, והן קוסמות גם לאלה העומדים לגור בבית שנים ספורות בלבד.

קבלני משנה בענף הסרטים למשל, העוברים מפרויקט אחד למשנהו ולעתים במרחק גדול מביתם, מעדיפים הלוואות אלה עקב עבודתם. הם יכולים לרכוש נכסים באיזורים מועדפים ולשלם פחות משכנתא, ובטרם הפכה המשכנתא להלוואה משתנה, הם מוכרים את הנכס ועוברים הלאה.

הלוואה מסוכנת אחרת שעליכם בהחלט להיזהר ממנה, היא הלוואת אופציה שבה יכול מקבל ההלוואה לשלם אפילו פחות מהריבית בלבד, אך בכך מצטבר הסכום החסר לתשלום שהוא חייב לבנק בתום עשר שנות ההלוואה. הסכום הגבוה יקשה אף יותר לשלמה במלואה.

האיזורים בהם היו נפוצות הלוואות אלה הם בעיקר באיזורים הזולים יותר והמאוכלסים על ידי המעמד הבינוני הנמוך. זאת מתוך אמונה כבעבר שהמחירים ימשיכו לעלות והם ירוויחו כסף בעתיד הקרוב על הרכישה, אך ההיסטוריה תמיד חוזרת ונפילה במחירי הבתים תביא שוב למפולת כפי שחווינו בעבר.

כ

נראה שזה טבעו של האדם לקחת סיכונים גבוהים עם סיכוי ואפילו קלוש של רווחים נאים בצידם, אך בכל הקשור לבתים, הסכומים הגבוהים הכרוכים בכך הופכים הימורים מסוג זה למשני חיים. לרוב האנשים זו ההתחייבות הגבוהה ביותר בחייהם וברוב המקרים הם נשארים ללא אפשרות תימרון לאחר קבלת ההחלטה.

***

ההלוואות הנפוצות ביותר בקבוצה זו הן הלוואות קבועות ל-3 שנים, ל-5 שנים ול-7 שנים שלאחריהן הריבית הופכת לריבית משתנה עד לסיום ההלוואה העומדת על 30 שנה. במידה והריבית יורדת במשך התקופה הראשונה של ההלוואה, תוכלו לבקש הלוואה מחודשת עם ריבית נמוכה וקבועה ל-30 שנה, ובכך תדעו בוודאות כמה עליכם לשלם לחודש ותוכלו לאזן את תקציב המשפחה בהתאם.

הלוואות אלה, כמו כל דבר אחר בחיים, מתאימות לסוג מסוים של אוכלוסיה. הריבית הקבועה והנמוכה לתקופה של 5 שנים קוסמת לרבים הרואים עצמם בדרך לעצמאות כלכלית ולהכנסות עתידיות גבוהות יותר, אך הם צריכים לשמור על הוצאות נמוכות לעתיד הקרוב. אם אתם נמצאים באחת מקבוצות אלה, ייתכן שהלוואות אלה אכן יתאימו לכם, אך שיקלו את הסיכון הכרוך בכך והיו מודעים לתוצאות.

לקיחת הלוואה צריכה להיעשות לאחר ייעוץ ושקילת כל החיובי והשלילי באפשרויות השונות העומדות לפניכם. צריך להתעלם מהלחץ המקובל מצד סוכני ההלוואות לכוון אתכם להלוואה שהם מעדיפים, לעתים קרובות מבלי להתחשב במה שבאמת עדיף עבורכם. כך שלקיחת פסק זמן, התייעצות עם בעלי מקצוע אחדים ובדיקה לעומק של החיוב והשלילה בכל אחת מהאפשרויות, יבטיחו לכם שההשקעה שאתם עומדים לבצע היא הנכונה עבורכם.