המשקיעים נרגעו
העלייה הגדולה במחירי הבתים בשוק גורמת לכך שלמשקיעים משתלם פחות לקנות אותם
תנאי השוק הנוכחיים הם בהחלט לטובת המוכרים. המחירים עולים, ההיצע
נמוך – אך משתפר – והריבית למשכנתאות עדיין נמוכה מהרגיל. אך בעלי הבתים אינם
היחידים ששוקלים את צעדיהם הבאים בכדי לנצל את תנאי השוק הנוכחיים לטובתם.
שני גופים שנחלצו לשיפור השפל בשוק הנדל"ן הם קרנות הפנסיה
והשקעות, וכן משקיעים זרים ומקומיים שראו את שוק הנדל"ן כמקור השקעה ורווח
נאות. החל מ-2008 ועד היום הם רכשו נכסים רבים מהבנקים ומבעלי בתים במצוקה.
המחירים היום מצדיקים את הרכישות הרבות שעשו גופים אלה בעבר ועתה, לאחר שהמחירים
עלו והשוק התחיל התייצב, רבים מהם שוקלים האם כדאי להתחיל למכור.
נתונים שפורסמו לאחרונה מעלים כי אחוז המכירות לגופים אלה עומד על
15.9 מכלל הבתים שנמכרו בשוק, לעומת 25.1 בחודש פברואר השנה. הסיבה העיקרית לכך
היא שבתים במצוקה נמכרים במחירים גבוהים הרבה יותר, ולכן כדאיות ההשקעה בהם ירדה,
מה שמוביל לירידה במספר המשקיעים.
נקודה חשובה נוספת למשקיעים היא ש-50 אחוז מהנכסים שנרכשו ב-2011
הוסבו לנכסים מושכרים. היום כ-70 אחוז מהנכסים שנרכשים על ידי משקיעים הם למטרות
מכירה ברווח. מכאן שמשקיעים רבים שרכשו את נכסיהם לפני כמה שנים, יהיו מוכנים יותר
למכור אותם היום, וברווח.
עם העלייה במחירים והסימנים שהריבית ממשיכה לטפס לכיוון ה-5 אחוז, קטן
יותר מספר המשקיעים המעוניינים לרכוש בתנאים אלה וגדל מספר אלה שיראו בשוק הנוכחי
הזדמנות למכור למטרות רווח, כי בכך יממשו את כדאיות השקעתם.
***
סיבות נוספות שעשויות להטות את הכף לטובת מכירת נכסים נטועות בניהול
והחזקת הנכסים. רבים מהמשקיעים לא העריכו נכונה את רמת ההשתתפות הנחוצה להחזקתם
השוטפת של הנכסים המושכרים, תהליך השכרתם והאפשרות שהם יעמדו ריקים תקופה ארוכה.
עקב המצב הפיננסי, רבים מהשוכרים איבדו את בתיהם בתהליך העיקול או
השורט סייל, וניקוד האשראי שלהם נפגע קשות. כשהמשכיר בוחן את ניקוד האשראי הוא
יצטרך לעתים לקחת סיכון ולהאמין שהשוכר אכן יעמוד בתנאים. אם המשכיר לא יקח את
הסיכון הזה, הנכס שלו עלול לעמוד ריק זמן רב עד שיגיע שוכר עם ניקוד אשראי מתאים.
קרנות הפנסיה וההשקעות שקנו כמויות אדירות של נכסים מהבנקים, בציפיה
שאלה יכניסו ללקוחותיהם רווחים גדולים, נתונות היום ללחצים גדולים מצד אותם לקוחות
שרואים בשוק המניות המשגשג אופציה עדיפה לרווחים מאשר בשוק הנדל"ן. לקוחות
אלה עשויים לאלץ את הקרנות לשחרר את הנכסים למכירה.
הסכנה בסיטואציה הזו היא שהשוק יוצף בנכסים, המחירים יירדו מאוד וכך
תיווצר בועת נדל"ן חדשה, שתתפוצץ ותגרום להפסדים גדולים בערך המוסף של בעלי
בתים. ייתכן שנראה עלייה רצינית במספר בעלי הבתים שייאלצו למכור בתהליך השורט סייל
או יאבדו את ביתם לבנקים, כי ערך הבית שוב יהיה נמוך יותר מגובה ההלוואה. הבנקים
וקרנות הנאמנות מנסים להימנע מליפול שוב למלכודת הזו. אף אחד לא יכול לחזות את
העתיד והשוק רגיש מאוד לתהפוכות שיכולות לשנות את המצב בצורה דרסטית.
***
המשקיעים וקרנות הנאמנות מכינים הצעות רכישה עבור 'פני מיי' ו'פרדי מק',
המגובות על ידי הממשלה ורוכשות את מירב ההלוואות הבסיסיות מהבנקים. שתי החברות
האלה נשלטות בידי הממשלה, המסרבת לוותר על השליטה הזו למרות הפסדי העבר הגדולים
אותם נאלצו לכסות משלמי המיסים. כוונת המשקיעים להזרים עשרות מיליארדי דולרים
מכספם לשוק ההלוואות האמריקאי ולהקטין או לבטל לחלוטין את התלות בממשלה, שמוכיחה
שוב ושוב חוסר אונים וחוסר יידע בסיסי בניהול חברות.
המשקיעים מעוניינים לרכוש יותר ממחצית המניות של פני מיי ופרדי מק,
בסכום העומד על יותר מ-35 מיליארד דולר. רכישה זו, אם תאושר, תאפשר את המשך
התאוששות המשק ושוק הנדל"ן בצורה
מסודרת יותר ותביא רווחים למשקיעים. כך יוכלו חברות אלה להראות רווחים, או שהן
ייסגרו ויעברו לידיים פרטיות. למי שלא יודע, חברות מגובות אלה מבטיחות החזר של 85%
מסכום ההלוואה של הבנקים במקרה שערכן יורד.
המלחמה על אישור ההצעות האלה היא בהכרח מאוד פוליטית ומבוססת ביסודה
על מי יודע ואחראי יותר – הממשלה או השוק הפרטי. השוק הפרטי כבר הוכיח את עצמו
כפיתרון הטוב ביותר לעומת אוזלת ידם של השלטונות, שנותנים את הניהול לאנשים שמעולם
לא הרוויחו כסף בשוק הפרטי ואינם יודעים את היסודות הבסיסיים של ניהול למטרות
רווח.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה