פליפינג

פליפינג

שיפוץ ומכירת בתים יקרים תופס תאוצה באיזורי המגורים היקרים

כשנמאס לה מנזקים שנגרמו מחדירת מים ובעיות ניקוז וכן ממשפטים נגד קבלנים שהיו אמורים לתקן את הנזקים, ובנוסף לכך ממריבות עם סוכני נדל"ן, הזמרת המפורסמת ריאנה מכרה את ביתה בבוורלי הילס בשנה שעברה בסכום של 4.5 מיליון דולר.
סכום זה הוא כמחצית מהמחיר בו רכשה את הבית. קונה מקומי רכש את המבנה, תיקן את הנזקים, נתן לבריכה מראה חדש ועשה גינון משמעותי. מספר חודשים לאחר מכן הוצע הבית, בן 8,500 רגל מרובע, למכירה במחיר של 9.95 מיליון דולר.
כן. שיפוץ ומכירת בתים חוזר בגדול והוא העלה מדרגה. מגמה זו, שהייתה כה נפוצה בתקופת השיא במחירי הנדל"ן, חוזרת שוב כשקבלנים קוצרים רווחים ניכרים אם הם מוכנים לא רק לשפץ את הבית אלא להוסיף לו שטח מגורים נוסף ולפעמים גם להשקיע כספים בשיפוץ רציני.
התופעה נעלמה בשנים עברו, כי ערכם המוסף של הבתים נעלם ולא היה משתלם להשקיע בתחום זה של שיפוצים. עכשיו, כאשר השוק מראה עליה קבועה של 10 חודשים וערך הבתים נמצא בעליה מתמדת כשמספר הבתים המוצעים למכירה נמוך בהרבה מהמקובל, ניכרת נהירה משמעותית והתנפלות רצינית על אותם בתים שהם בעלי ערך מוסף עתידי,שיבוא כתוצאה מביקוש של הבית המשופץ, בעיקר מצד אותם קונים שיש באפשרותם לרוכשם ואין להם את הידע והזמן לשפצם בעצמם.
הכדאיות גוברת כמובן באיזורים היוקרתיים בארה"ב כשקרוב ל-100,00 בתים נרכשו למטרת "פליפינג" (שיפוץ למטרת מכירה מהירה), מספר המהווה עליה של 25% משנה שעברה, כשהמחקר שנעשה לקח בחשבון רק את אותם בתים שנמכרו תוך שישה חודשים מרכישתם.
כמובן שבתים יקרים מאוד נכללים במחקר שפורסם, אבל הם בדרך הטבע מצריכים זמן ממושך יותר לשיפוץ, ובמקרים מסוימים תהליך השיפוץ יכול לקחת אפילו שנתיים, אבל באיזורים היוקרתיים בתים יקרים אלה נחטפים במהירות וברווח ניכר למוכרים המשפצים.
קבלנים מקומיים וכן משקיעים רבים מחפשים השקעות שישאו את הרווחים הגבוהים ביותר עבור השקעתם והם מרגישים כיום הרבה יותר בטוחים בהשתפרות שוק הנדל"ן ורואים בשטח זה סיכון נמוך יחסית. ההרגשה בשוק כיום היא שאם לא רוכשים עתה, תתרחק האפשרות החד-פעמית הזו מעבר לגבול אפשרויותיהם הכספיות והשתפרות השוק אכן מאשרת הרגשה זו. גם סוכני נדל"ן רבים נכנסים לשוק כקונים פוטנציאלים ורוכשים נכסים למטרות רווח מהיר.
ההיצע הנמוך של נכסים למכירה תורם גם הוא לשגעון הרכישה כשהיצע הבתים כשבבמוצע הוא עומד על שישה חודשים ירד באוקטובר ל-3.1 חודשי היצע מ-5.5 חודש בשנה שעברה. לבתים היקרים בקליפורניה עומד ההיצע כיום על 5.8 חודשי היצע לעומת 10.7 חודש בשנה שעברה.
בהוליווד, הבית בו גדלה ג'ודי גרלנד בבל-אייר, נמכר בשנה שעברה ב-5.2 מיליון דולר ולאחר צביעתו וכמה תיקונים קטנים הוא נמכר כעבור 14 חודשים ב-6.67 מיליון דולר.
השחקן דניס קוויד מכר את ביתו בפסיפיק פלסייד, בסוף 2011, תמורת 9.5 מיליון דולר ואותו הבית לאחר שיפוץ נמכר בספטמבר השנה ב-11.2 מיליון דולר.
דוגמה נוספת: בית על החוף במאליבו נמכר בחודש מאי ב-5.6 מיליון דולר, ובנובמבר הוא נמכר ב-12.5 מיליון דולר. בית אחוזה בבוורלי פארק, שנרכש גם הוא במאי ב-17.2 מיליון דולר, מוצע עתה למכירה ב-26.5 מיליון דולר.
לא מפתיע לראות רווחים שעוברים על 20 אחוזים בשיפוצם של בתי יוקרה ואחוזות באיזורים היוקרתיים. רווחים אלה עמדו בשנה שעברה על 10 אחוזים בלבד שהוא כמובן רווח יחסי גבוה מאוד, אך לא משתווה לרווחים של למעלה מ-20 אחוזים עכשיו.
בתים היסטוריים מהווים אתגר בפני עצמם כי שיפוצם נמשך זמן רב, וכן בבתים ישנים יכולות להיות הפתעות לא צפויות שתיקונם יכול להיות יקר יוסף. בנוסף, יש ועדות עירוניות הממונות על הרשיונות לבניה ושיפוץ בתים היסטוריים והם לעתים קרובות מחייבים את בעלי הנכסים לבנות אותם עם שימוש בחומרים שלא ישנו את צביון הבתים האורגינלי.
יש לקחת בחשבון שקונים פוטנציאלים דורשים את הנוחיות שהם רגילים לה כיום ועל המשפץ לשנות לעתים את שטח המחיה בבית המשופץ בכדי לאפשר חיי נוחות בבתים ישנים שהתוכנית הפנימית שלהם כוונה לקהל בעלי בתים מסוג אחר לגמרי.
הטריק הוא לבנות ולשפץ את הבית בצורה כזו שהקונה הפוטנציאלי יתאהב בו ממבט ראשון כי הוא בעל חזות מושכת וכל הציוד האלקטרוני והמודרני המקובל כיום נמצא בבית ומשולב במבנה הקיים בצורה נוחה לעין. לעתים חייבים המשפצים להשקיע כסף רב יותר מהמתוכנן בכדי ליצור אווירה נוחה ומגרה לקונים הפוטנציאלים. השטח הזה דורש מיומנות, אפשרות כספית, סבלנות ובדיקת המצב לעומק בכדי לא לעשות שגיאות שיכולות להיות יקרות מאוד. בבתים היקרים, מחפשים הרוכשים הפוטנציאלים משהו שאין בבתים אחרים וככל שתוכלו ליצור תדמית כזו זכיתם בגדול.