מסירים מגבלות
משרד הדיור האמריקאי משחרר מגבלות לאישור לווים חדשים
משרד הדיור
האמריקאי, FHA,
נוסד בכדי לעזור לרוכשים חדשים שאין להם את היכולת לשלם 20
אחוזים של השתתפות עצמית
לרכישת דירה או בית כתנאי לקבלת הלוואה בנקאית, או שניקוד האשראי שלהם הוא נמוך מהמקובל במשק ולכן
לא מאפשר להם לקבל את המשכנתא.
ובכן, אנו עדים כיום לשינוי כיוון הנובע
מהקשיים הכספיים ש-FHA נקלע אליהם עקב המצב הכלכלי שהביא רבים מאלה שקיבלו את ההלוואות הללו להפסיק לשלם אותם.
המשקיעים והקבלנים מאושרים: הם יוכלו למכור בתים לקונים עם הלוואות מבוטחות ע"י FHA מיד עם תום שיפוצם מבלי לחכות 90 יום, כפי שהיה מקובל עד עתה.
המשרד אישר את הארכת האישור המאפשר לעיסקאות מכירה של בתים ששופצו ושנמכרים למטרות רווח מהיר ("פליפינג") המשיך לעשות זאת אפילו השנה, וזאת לאחר שתוקפו של החוק פקע ב-31 בדצמבר.
המרוויחים העיקרים מהקלות אלה הם המשקיעים הקטנים הרוכשים בית, משפצים ומוכרים אותו ורוכשים בתים נוספים, ולא בכמויות מסחריות. המחשבה שהביאה לקבלת החלטה חשובה זו היא שבתים הנמכרים בתהליך העיקול הם על פי רוב במצב תחזוקתי גרוע ושיפוצם ומסירתם מביא בתים ראויים למגורים חזרה לשוק ומגדילים את מלאי הבתים המוצעים למכירה, שמספרם התדלדל מאוד לאחרונה.
מאז שהתוכנית אושרה לראשונה, בפברואר 2010, ע"י מימשל אובאמה, יותר מ-65,000 בתים משופצים מומנו בתוכניות FHA בסכום של 11 מיליארד דולר ומהם 23,000 שופצו ונמכרו במהירות למטרות רווח.
שיפוצי הבתים מעלים את ערך שאר הבתים באיזור ומשמשים גורם מייצב. האיזורים שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן רואים תנועה ערה של משקיעים הרוכשים בתים אלה ומשפצים אותם למטרות רווח מהיר והשכונות בהן נמצאים הבתים זוכות שוב לתנועה של קונים לאחר תקופה ארוכה של שפל באיזורים אלה.
הקונים העיקריים של הבתים במשופצים הם זוגות צעירים, משפחות מהמעמד הבינוני ואלה שאין באפשרותם לשלם סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית לשם אישור ההלוואה. סכום ההשתתפות העצמית להלוואות FHA היא 3.5 אחוזים בלבד.
הבנקים המסחריים יצאו בתוכניות משלהם, בהן הם מאשרים הלוואות כשרק 5 אחוזים נדרשים לשם אישורם אבל ניקוד האשראי צריך להצדיק אישור זה.
היות ומירב הבתים ששופצו למכירה מהירה הם במחיר המתאים למעמד הבינוני ולזוגות צעירים, סכום ההשתתפות העצמית הנמוך מביא רבים מהם להגשמת החלום האמריקאי של בעלות על נכס משלהם ומכאן שהרחבת שוק הקונים הכולל שכבות אוכלוסיה אלו עוזר מאוד לשיפור שוק הנדל"ן.
בתים אלה, לאחר ששופצו ובטרם נמכרו לציבור, עוברים בדיקות הערכה משמאי מוסמך להערכת ערכם. שמאי נוסף בודק את השיפוצים שנעשו וכמו כן נערכת בדיקת בעלות הנכס בכדי למנוע אפשרויות רמיה עם העברת הבעלות לקונה החדש.
חוקי FHA מחייבים את המוכר לבדוק ולוודא את הנקודות הבאות:
* כל העברות הבעלות חייבות להראות שאין שום קשר משפחתי, קשר דם או קשרי מסחר בין הרוכש והמוכר בכדי למנוע רמאות. במילים אחרות, לא תוכלו לרכוש בית מהדוד במחיר מציאה או לשכור את שירותיו של האב לעשות שיפוץ שטחי מהיר של הנכס ואז למכור אותו במחיר מופרז לקונה התמים כשערך הנכס נקבע ע"י חברה או שותף של המוכר.
* אם מחיר המכירה הוא מעל ל-20 אחוזים ממחיר הרכישה, שמאי נוסף שימונה ע"י FHA יהיה חייב לאשר את התיקונים שנעשו בכדי להצדיק את מחיר המכירה הגבוה.
המשקיעים והקבלנים מאושרים: הם יוכלו למכור בתים לקונים עם הלוואות מבוטחות ע"י FHA מיד עם תום שיפוצם מבלי לחכות 90 יום, כפי שהיה מקובל עד עתה.
המשרד אישר את הארכת האישור המאפשר לעיסקאות מכירה של בתים ששופצו ושנמכרים למטרות רווח מהיר ("פליפינג") המשיך לעשות זאת אפילו השנה, וזאת לאחר שתוקפו של החוק פקע ב-31 בדצמבר.
המרוויחים העיקרים מהקלות אלה הם המשקיעים הקטנים הרוכשים בית, משפצים ומוכרים אותו ורוכשים בתים נוספים, ולא בכמויות מסחריות. המחשבה שהביאה לקבלת החלטה חשובה זו היא שבתים הנמכרים בתהליך העיקול הם על פי רוב במצב תחזוקתי גרוע ושיפוצם ומסירתם מביא בתים ראויים למגורים חזרה לשוק ומגדילים את מלאי הבתים המוצעים למכירה, שמספרם התדלדל מאוד לאחרונה.
מאז שהתוכנית אושרה לראשונה, בפברואר 2010, ע"י מימשל אובאמה, יותר מ-65,000 בתים משופצים מומנו בתוכניות FHA בסכום של 11 מיליארד דולר ומהם 23,000 שופצו ונמכרו במהירות למטרות רווח.
שיפוצי הבתים מעלים את ערך שאר הבתים באיזור ומשמשים גורם מייצב. האיזורים שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן רואים תנועה ערה של משקיעים הרוכשים בתים אלה ומשפצים אותם למטרות רווח מהיר והשכונות בהן נמצאים הבתים זוכות שוב לתנועה של קונים לאחר תקופה ארוכה של שפל באיזורים אלה.
הקונים העיקריים של הבתים במשופצים הם זוגות צעירים, משפחות מהמעמד הבינוני ואלה שאין באפשרותם לשלם סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית לשם אישור ההלוואה. סכום ההשתתפות העצמית להלוואות FHA היא 3.5 אחוזים בלבד.
הבנקים המסחריים יצאו בתוכניות משלהם, בהן הם מאשרים הלוואות כשרק 5 אחוזים נדרשים לשם אישורם אבל ניקוד האשראי צריך להצדיק אישור זה.
היות ומירב הבתים ששופצו למכירה מהירה הם במחיר המתאים למעמד הבינוני ולזוגות צעירים, סכום ההשתתפות העצמית הנמוך מביא רבים מהם להגשמת החלום האמריקאי של בעלות על נכס משלהם ומכאן שהרחבת שוק הקונים הכולל שכבות אוכלוסיה אלו עוזר מאוד לשיפור שוק הנדל"ן.
בתים אלה, לאחר ששופצו ובטרם נמכרו לציבור, עוברים בדיקות הערכה משמאי מוסמך להערכת ערכם. שמאי נוסף בודק את השיפוצים שנעשו וכמו כן נערכת בדיקת בעלות הנכס בכדי למנוע אפשרויות רמיה עם העברת הבעלות לקונה החדש.
חוקי FHA מחייבים את המוכר לבדוק ולוודא את הנקודות הבאות:
* כל העברות הבעלות חייבות להראות שאין שום קשר משפחתי, קשר דם או קשרי מסחר בין הרוכש והמוכר בכדי למנוע רמאות. במילים אחרות, לא תוכלו לרכוש בית מהדוד במחיר מציאה או לשכור את שירותיו של האב לעשות שיפוץ שטחי מהיר של הנכס ואז למכור אותו במחיר מופרז לקונה התמים כשערך הנכס נקבע ע"י חברה או שותף של המוכר.
* אם מחיר המכירה הוא מעל ל-20 אחוזים ממחיר הרכישה, שמאי נוסף שימונה ע"י FHA יהיה חייב לאשר את התיקונים שנעשו בכדי להצדיק את מחיר המכירה הגבוה.
* בדיקת מצב הנכס ע"י חברה עצמאית שאין לה שום קשר למוכר או לקונה.
בדיקה זו
חייבת להיעשות בכל מצב בו המחיר המבוקש עבור הנכס עולה על
20 אחוזים ממחיר רכישתו ואם עדיין מתבצעים התיקונים
הנחוצים ליצירת מקום מגורים "בטוח ובריא".
תיקונים אלה חייבים להיות מושלמים בטרם עבר הנכס בעלות לרוכש החדש.
אם אתם מחפשים בית עם הלוואות FHA, כדאי ורצוי לכם לדעת שהיות וההשתתפות העצמית קטנה מ-20 אחוז מסכום הרכישה, המלווה(בין אם זה FHA או הבנק) מחייב אתכם לשלם עבור ביטוח הלוואה בנוסף למשכנתא, וזאת כל עוד ערך הנכס נמוך מ-80 אחוזים מסכום ההלוואה שלקחתם עבורו.
כשהערך עובר את 80 האחוזים, התקשרו לבנק ובקשו מהם להסיר את פוליסת הביטוח הפרטית על המשכנתא. יתכן שתאלצו לשכור שירותי שמאי שיעריך שאכן הערך עבר את 80 האחוזים ואישור זה יביא לביטול הביטוח ויקטין את סכום המשכנתא שאתם משלמים. אם חברות הביטוח ובנקים לא מבטלות את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-80 אחוזים, הם חייבים לפי החוק להוריד את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-77-78 אחוזים.
כדאי לבדוק עם סוכן הבנק ולוודא שההלוואה שאתם מקבלים כוללת את הביטוח ובאיזה שלב ביטוח זה יבוטל.
אם אתם מחפשים בית עם הלוואות FHA, כדאי ורצוי לכם לדעת שהיות וההשתתפות העצמית קטנה מ-20 אחוז מסכום הרכישה, המלווה(בין אם זה FHA או הבנק) מחייב אתכם לשלם עבור ביטוח הלוואה בנוסף למשכנתא, וזאת כל עוד ערך הנכס נמוך מ-80 אחוזים מסכום ההלוואה שלקחתם עבורו.
כשהערך עובר את 80 האחוזים, התקשרו לבנק ובקשו מהם להסיר את פוליסת הביטוח הפרטית על המשכנתא. יתכן שתאלצו לשכור שירותי שמאי שיעריך שאכן הערך עבר את 80 האחוזים ואישור זה יביא לביטול הביטוח ויקטין את סכום המשכנתא שאתם משלמים. אם חברות הביטוח ובנקים לא מבטלות את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-80 אחוזים, הם חייבים לפי החוק להוריד את הביטוח כשערך הנכס מגיע ל-77-78 אחוזים.
כדאי לבדוק עם סוכן הבנק ולוודא שההלוואה שאתם מקבלים כוללת את הביטוח ובאיזה שלב ביטוח זה יבוטל.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה