הקלות צפויות ברשות הדיור הפדרלית - FHA

  הקלות צפויות ברשות הדיור הפדרלית - FHA

חוקי הלוואות FHA עוברים בימים אלו עידכונים ותיקונים בכדי להקל על קונים נוספים

ההקלות בהלוואות FHA אמורות לתרום להסרת התנגדותם של ועדי בתים להלוואות מסוג זה. יתכן שאלפי בעלי דירות ורוכשים פוטנציאלים ברחבי ארה"ב יקבלו בברכה חדשות אלה, הקשורות להלוואות למשכנתאות. הממונים והאחראים על ההלוואות עדיין לא מוכנים לספק תנאים ספציפיים, אבל נראה שב-FHA מכינים תיקונים ושינויים בחוקים הנוקשים שהיו מנת חלקנו ב-18 החודשים האחרונים. חוקים אלה סיווגו מספר עצום של דירות כלא מאושרות לקבלת הלוואות בתוכנית ,FHA ובכדי להבהיר: תוכנית הלוואות זו מיועדת בעיקרה לזוגות צעירים וקונים פוטנציאלים, שאין באפשרותם לשים 20% ומעלה כהשתתפות עצמית לשם קבלת משכנתא.
התוכנית מאפשרת השתתפות עצמית של 3.5 אחוזים בלבד ולמרות שהריבית היא גבוהה יותר מהריבית המקובלת בשוק, היא מיועדת בעיקר לאלה שבנוסף לאי יכולתם לשלם סכום גבוה כהשתתפות עצמית, גם ניקוד האשראי שלהם נמוך מהרמה המאושרת ע"י הבנקים המסחריים למשכנתאות.
ההלוואות של רשות הדיור הפדרלית ( (Federal Housing Administrationאו FHA מגובות ע"י המימשל האמריקאי והן הלוואות מועדפות ע"י רוב הרוכשים החדשים בארה"ב. הן מהוות כיום כ-35 אחוזים מכלל המשכנתאות המאושרות במשק.
רוכשים חדשים ורבים אחרים המעדיפים לרכוש דירות נתקלו בקשיים רבים בתהליך אישור ההלוואה, ואמנה כאן אחדים מקשיים אלה:
לפי החוקים העכשוויים אין ביכולתו של בעל דירה בבית דירות משותף למכור את דירתו לרוכש המעוניין בהלוואת FHA אלא אם בית הדירות כולו מאושר ע"י FHA מלכתחילה.
חוקי FHA נעשו נוקשים מאוד ומנעו בכך מקונים עם הכנסה נמוכה מלרכוש דירות ובכך גרמו לתיסכול רב ולהאטה בתהליך ההתאוששות של הענף.
רק 25 אחוזים מכלל בתי הדירות מקבלים את אישור ה-FHA להלוואות וכשהלוואות אלו מהוות בחירה ראשונה אצל מחצית מרוכשי הדירות, אפשר להבין עד כמה פגעו קשיים אלה בשכבות החלשות יותר באוכלוסיה. כמובן שבעלי דירות שניסו למכור את דירתם נפגעו גם הם, כי לא יכלו למכור את דירותיהם ולעתים נאלצו להוריד את מחיר הדירה כדי לפתות רוכשים פוטנציאלים לרוכשה, דבר שהביא לירידה במחירי הדירות באיזור כולו, ירידה בערך המוסף שלהם ולשוק נדל"ן כושל.
דוברי רשות הדיור הפדרלית הצדיקו צעדים אלה בטענה שהם מנסים בכך למנוע הפסדים מביטוח הדירות, אך הם הראו נכונות לשקול מחדש חוקים אלה ולנסות להקל בהם. אחת הסיבות העיקריות לביקורות הם החוקים בהם לפחות 50 אחוזים מהדירות בפרויקט הבניה חייבות להיות מאוכלסות ע"י בעליהן. חוק זה לבדו מנע בניית מספר עצום של דירות, בעיקר באיזורים שספגו מכה קשה במכירות חדשות של דירות קיימות.

חוק מחמיר נוסף הוא זה הקובע שבית דירות לא יאושר לקבלת הלוואות FHA אם למעלה מ-15 אחוזים מהדירות בהם נמצאות בפיגור של למעלה מ-30 יום בתשלום מיסי הוועד. כשהמצב הכלכלי קשה כפי שהוא כיום, וההכנסות יורדות, איחור בתשלומי ועד הבית הוא די נפוץ ועובדה זו מקשה אף יותר על מכירתם של הדירות בבניין. לעתים מתגייסים בעלי דירות המעוניינים למכור את דירתם ומשלמים את החובות של דיירים אחרים בכדי שהבניין יאושר לקבלת הלוואות והם יוכלו למכור את דירתם. זהו מצב מתסכל, שלא לדבר על כך שהוא מקשה מבחינה פיננסית על בעלי דירות החייבים למכור עקב אי יכולתם לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא.
בחלקים רבים ברחבי ארה"ב מקובל לבנות בתי דירות כשהקומה התחתונה מיועדת למטרות מסחריות בכדי להקל על אחזקת הנכס כולו. רשות הדיור הפדרלית מגבילה את האחוז המסחרי בנכס ל-25 אחוזים בלבד, שהוא בהחלט אחוז נמוך מאוד ומעמיד קשיים נוספים בדרך לאישור הלוואות FHA לקונים פוטנציאלים.

משרדי הרשות הפדרלית כפו שורה ארוכה מאוד של חוקים ודרישות הקשורות לביטוח ההלוואה ולאחוז ההשתתפות העצמית. חוק נוסף הגורם לוויכוחים רבים הוא חוק שבו ועד הבית הוא האחראי אם מבקש ההלוואה נתן אינפורמציה לא מדויקת בבקשת ההלוואה. במקרה זה הרשות הפדרלית יכולה לתבוע את ועד הבית ולחייב אותו בתשלום קנסות של מאות אלפי דולרים. אי לכך, רבים הם ועדי הבתים שאינם מעוניינים, ואפילו מסרבים בפועל, לבקש שהרשות הפדרלית תאשר את הבניין לקבלת הלוואות FHA.
איזה שינויים אכן יבוצעו בחוקי ההלוואות, מתי זה יקרה והאם יבואו במקומם הגבלות אחרות? אף אחד לא יודע לתת תשובה מדויקת. לכל הפחות ברור כי המימשל מנסה לרכך חוקים אלה בכדי להראות שהם תורמים לשיפור מצב שוק הנדל"ן ולעליה במכירות, שיביאו בעקבותיהם את השיפור הכלכלי שכולנו מצפים לו בכיליון עיניים.
כמובן שכל הקלה בחוקים אלה תתקבל בברכה ע"י רבים מבעלי הדירות, וכמובן ע"י הקונים הפוטנציאלים, שיוכלו לצרף קטגוריה שלמה של נכסים נוספים לתחום אפשרויות הרכישה שלהם.