האם נכונה השמועה שעכשיו הזמן הנכון לקנות

למהססים נכונה התפכחות מאכזבת בעקבות השינויים בשוק. לקח חמש שנים, אבל הסימנים ממשיכים להורות על חזרה לשוק נדל"ן בריא. בחמשת החודשים האחרונים נראית מגמת עליה, אמנם איטית, אך עקבית, במכירות נכסי נדל"ן.

אם אתם מאלה שעדיין מתלבטים אם זה הזמן הנכון לקנות, אני מציע לכם להתעורר. צאו מביתכם בימי ראשון והכנסו לבתים הפתוחים המוצעים למכירה באזוריכם. תוכלו לראות קונים פוטנציאלים רבים הצובאים על בתים אלה. בדיקה עמוקה יותר תוכיח לכם שאכן הנכסים נמכרים במהירות ובמחירים גבוהים יותר.

קונים פוטנציאלים רבים מופתעים לראות שאחד המאפיינים המובהקים מתקופת השיא הנדל"ן חזר: הכמות הגבוהה של הצעות הרכישה הניתנות לבתים אלה, ונתון זה נכון ב-28 מרכזים בארה"ב בעקבות סקר שנעשה לאחרונה ע"י "וול סטריט ג'ורנל".

המדד המקובל לבדיקת שוק הנדל"ן מבוסס על ההיצע של בתים למכירה והזמן שלוקח בפועל למכור אותם. היצע של 6 חודשים מראה על שוק נדל"ן בריא לחלוטין ועתה אנו עומדים על מלאי של 16 חודש בלבד כשבלוס אנג'לס המלאי נמוך אף יותר.

כשהריבית ל-30 שנה עומדת על 4 אחוזים ול-15 שנה הריבית היא כ-3 אחוז, לא פלא שעובדה זו מעודדת רבים "לקפוץ למים". בתים הנמכרים בשורט סייל ובתים בבעלות הבנקים גם הם מקבלים הצעות רכישה מרובות עם התגברות התחרות בין הקונים השונים. מספר הבתים והדירות המוצעות למכירה קטן מאוד ומצבם דורש לעתים קרובות שיפוצים מקיפים ועדיין מרובות ההצעות כשגם המשקיעים מבינים שעכשיו הזמן הנכון, שכן המציאות בשוק יעלמו עם הבראת המשק, והם רוכשים נכסים בכדי להשכירם ולהרוויח ריבית נאה עבור השקעתם.

שוק השכירות הלוהט, המחירים העולים לשכירות ואי הוודאות של השוכרים למשך מועד השכירות, כל אלה, בנוסף למחירים הנמוכים של הנכסים, המשקפים את מחירם בשנת 2000, כל אלה מביאים יותר ויותר מבינינו להבין ששוק הרכישות הוא חם.

נתון נוסף הוא מצבו של הנכס ומיקומו: הקונים שוב אינם כה מפונקים ומוכנים להתפשר על הרבה יותר מאשר בעבר ולקבל כעובדה שהנכס איננו תפור עבורם ויש לשפצו ולהתאימו בהתאם לדרישות הצרכנים. אפשר להסתכל על זה כמו על זוגיות: אף אחד איננו מושלם ואנו צריכים רק להחליט אם אנו מסוגלים לחיות תוך ויתורים ופשרות עם בן הזוג, שבמרה זה הוא הנכס.

אחוז הנכסים הנקנים כהשקעה גדל והולך וכמו כן עולה מספרם של בתי קיץ שהעליה בקנייתם מהווה גידול של 7% מבשנה שעברה. בתים אלה נרכשים במרחק נסיעה מביתם של הרוכשים ולא במרחק של טיסה, כששעתיים או שלוש של נסיעה מהווים זמן מקובל לאלה הרוכשים נכסים אלה.

עליה של 65 אחוז מסתמנת ברכישת בתים להשקעה כשרבות מרכישות אלה הן של נכסים בשורט סייל במחירים זולים יחסית והפיכתם המיידית לנכסים להשכרה.

כשהשכירות החודשית לנכס ממוצע עם 3 חדרים ו-2 שירותים בוואלי עומד על 2500-2000 דולר לחודש. סכום זה יאפשר לכם לרכוש נכס שמחירו 500-400 אלף דולר, מכאן תוכלו להסיק היכן עומד השוק ולמה הוא כה לוהט כיום.

הבנקים החלו להיות אגרסיביים יותר והם מתחילים להתחרות ברצינות בהלוואות FHA, מיועדות לרוכשים חדשים או לזוגות צעירים שאין בידם את הסכום הנדרש של 20 אחוז כהשתתפות עצמית. עקב החוקים החדשים שהושמו על הלוואות FHA, בעיקר בבתי דירות שתהליך אישורים ע"י FHA הוא ממושך ומציב את ועדי הבית בסכנה של קנסות גבוהים במידה ולא יצייתו לחוקים חדשים אלו, הבנקים מציעים הלוואות של עד 417,000 דולר, עם השתתפות עצמית של 5% בלבד. נכון שהלוואות אלה מחייבות רכישת ביטוח על ההלוואה מצד מקבלה, הרי שגם FHA דורש רכישה כזו ובמקרים רבים ההלוואות של הבנקים עם השתתפות עצמית נמוכה זו, הם נמוכים יותר מאשר הלוואות FHA.

רבים הם אלה שאינם מודעים לעובדות אלה והם עדיין ממתינים, כשחלון ההזדמנויות הולך ונסגר.

מחקר שנעשה לא מכבר מורה שלמעלה מ-60 אחוזים מהשוכרים היום יעדיפו לרכוש נכס במקום לשלם שכירות ומספרם הגדול ביותר הוא לגילאי 35-25 שנה, שמהווים כ-31 אחוז מרוכשי הבתים בשוק. הסקר מורה גם ש-70 אחוזים מהשוכרים כיום מאמינים שהם ירכשו נכס למגורים בעתיד.

לאלה שעיניהם נפקחו בעקבות מאמר זה, כדאי להתקשר לסוכן הלוואות ולברר מה יכולתכם הכספית להשתתפות עצמית ומה הסכום שאתם מרגישים נוח לשלם עבור המשכנתא החודשית. לאחר שביררתם נקודה חשובה זו, התחילו לחפש ברצינות והיו פחות בררניים במציאת הנכס, כי תמיד אפשר לשפץ את הנכס ולהתאימו לצרכים שלכם, אבל אם הפסדתם את ההזדמנות לרכוש נכס עתה, עד שנגיע לתקופה בה אנו נמצאים כיום, וכשהערך החילופי של הנכס עומד על 40-30 אחוזים ממחירו האמיתי, הרי שאפילו מכירתו בעתיד תוכיח את עצמה ככדאית, בעיקר כאשר הבנקים משלמים לכם פחות מאחוז אחד עבור כספכם בבנק.