קונים ישנים-חדשים

לשוק הרוכשים עשויים להצטרף 1.5 מיליון בעלי בתים שבתיהם עוקלו

משבר הנדל”ן שהחל בשנת 2007 ונמשך עד 2012, הביא בעלי בתים רבים לאבד את בתיהם לבנקים בתהליך העיקול. זאת עקב ירידה במספר מקומות העבודה, הפיטורים בעקבות סגירת מפעלים רבים ואי יכולתם לעמוד בתשלומי המשכנתא.

עם בעלי בתים אלה נמנים מי שפיגרו בתשלומי המשכנתא, לא עמדו בהתחייבויות שלקחו על עצמם כשקיבלו אישור להלוואה מחודשת, ובעיקר אלה שביתם עוקל בידי הבנקים. ניקוד האשראי שלהם ירד לשפל שלוקח שנים לצאת ממנו. הממשל הקל על מי שאיבדו את בתיהם וויתר להם על החובות למס הכנסה ולרשויות המס המקומיות, שחוייבו לוותר על גביית מיסי הארנונה. לאחר 3-5 שנים, במידה ואנשים אלה שילמו את חובותיהם האחרים בזמן, ניקוד האשראי חזר למקום בו היה לפני הנפילה.

מספר עצום של אלה ששייכים לקטיגוריה הזו עומד, לפי הסקרים, להצטרף שוב לקהל הרוכשים. 700 אלף מהם אמורים להיכנס למעגל הרוכשים השנה ו-2.2 מיליון נוספים יצטרפו בחמש השנים הבאות.

אם ניקח בחשבון שתיקון האשראי לוקח בין 3 ל-10 שנים מאז נמכר הבית בתהליך העיקול, אפשר להבין מהיכן מגיעים קונים רבים אלה לשוק. מחקר שפורסם לאחרונה מעלה כי 18 אחוז מאלה שנפגעו ממשבר הנדל”ן ואיבדו את בתיהם, יהיו זכאים לקבל הלוואה שוב. אחוז זה מהווה 1.3 מיליון מסך כל הנפגעים שמספרם עומד על 7 מיליון. ב-18 האחוזים האלה נמצאים אלה שמצבם הכלכלי השתפר מספיק עד דצמבר 2014 ועומד בדרישות הבנקים למתן אישורי הלוואה.

הסקר מראה גם ש-2.2 מיליון איש מהנפגעים הנותרים יכולים, כנראה, גם הם לזכות באישורי הלוואות בחמש השנים הבאות, כשלמחצית יש הלוואות כיום ולשאר אין. רבים מהם אינם מודעים לעבודה שהם יכולים להגיש בקשת משכנתא והיא תאושר, או שהם עדיין חוששים מלהיכנס לשוק בגלל טראומת העבר. הבנקים יכולים להקל עליהם בהסברים מפורטים ולאפשר להם להבין את האפשרויות העומדות לפניהם לרכישה מחודשת של בית.

בדיקה נוספת התרכזה בהשפעת משבר האשראי על הניקוד שלהם. נמצא כי אמנם הניקוד ירד מאוד, אבל כמחצית התאוששו מספיק בכדי לתת לבנקים ביטחון בהענקת הלוואות.

***

ההתאוששות ההדרגתית במשק, עליית המשכורות והתווספות מקומות עבודה, מפיחים רוח חדשה בענף הנדל”ן ורבים יותר מצטרפים למעגל מחפשי הבתים למגורים.

מחירי השכירות העולים בהתמדה עוזרים מאוד, כי בהרבה מקרים זול יותר כיום לרכוש נכס מאשר להשכירו. אם נוסיף לכך את הביטחון שאף אחד לא ידרוש מהם לחפש מקום חדש והעובדה שהתשלום החודשי למשכנתא הוא קבוע לעומת סכומי השכירות, קל להבין את הרדיפה אחרי רכישת נכסים.

סיבות נוספת להתווספות קונים פוטנציאליים הן בין היתר:

הדיבורים המתמידים על עליית הריבית בעתיד הקרוב, שעלולה להרחיק את אפשרות הרכישה אצל רבים.

באזורים המבוקשים ביותר עולים המחירים בהתמדה וההיצע נמוך מאוד מה שיוצר לחץ לרכישה. ברוב המקרים מחיר הנכס עולה על מה שמבוקש עבורו. 

הקונים הישנים המצטרפים לשוק הם בעלי ניסיון, זוכרים את העבר והם זהירים יותר בסכומי המשכנתא החודשיים. הם משתדלים לבקש הלוואה בסכום המינימלי הדרוש לרכישה בכדי להקטין את הסכנה שלא יוכלו לעמוד בתשלומים. בכך הם מבטיחים לעצמם מקום מגורים באיזורים הרצויים להם, שם יוכלו לגור תקופה ארוכה והערך המוסף של הבית ימשיך לעלות. בעתיד ייפתחו בפניהם אפשרויות לעבור לבית מתאים יותר. מעבר זה מאפשר לקונים חדשים להיכנס לשוק ולרכוש בתים אלה, וכך מתממשת השרשרת המביאה לשוק נדל”ן בריא.

במצב של שוק בריא, הערך המוסף על הנכס עומד בממוצע על 6 אחוזים בשנה. בשוק ממוצע כזה עוברים כ-50 אחוז מהאמריקאים לבית אחר כל חמש שנים.

כיום, עקב המצב שנוצר במשק ובנדל”ן, בעלי בתים משפצים את בתיהם ומתגוררים בהם קרוב לעשר שנים לפני שעוברים לבית אחר. בתקופה ארוכה זו הם מביאים את הערך המוסף לגובה שיספיק להם להשתמש בו כסכום ההשתתפות העצמית לבית חדש, ומשך השהייה יקטן למה שהיה מקובל בעבר.

מצד שני, הצטרפות קונים אלה עלולה להקשות על הרוכשים האחרים, כי הם מהווים תחרות נוספת על ההיצע הנמוך בשוק, אבל בכל מקרה אנו מברכים על ההצטרפות כי היא תעזור להחזיר את שוק הנדל”ן למצב בריא יותר.