ההתייקרות במחירי
הבתים מקשה על המצב, אבל הרווחים על ההשקעה בשיפוצים גדלים
פליפינג, שמשמעותו רכישה
ומכירה של נכס באותה השנה, היה נפוץ מאוד בשנות השיא בנדל”ן, כשהמשקיעים יכלו
לקבל הלוואות בקלות. עתה, כשהמשקיעים זקוקים למימון ובתים זולים נעלמו כמעט לגמרי, הם צריכים יותר כסף.
הרווחים משיפוץ
למטרת מכירה עלו באחרונה ועומדים על 36 אחוז לעומת 24 אחוז בשנה שעברה. למרות העלייה המשמעותית, דרושות מחשבה
וזהירות, בעיקר במשך ששת
החודשים עד שנה מעכשיו. עליית המחירים התמתנה ועליית הריבית נראית קרובה יותר מבעבר, מה שיכול לגרום
לירידה במספר הקונים הפוטנציאליים לסוג נכסים זה.
עלייה ניכרת
ברווחים מורגשת במדינות עם כלכלה ממוצעת. לעומתן, ערים כמו סן
פרנסיסקו, סיאטל, דנבר ולוס אנג’לס רואות רווחים
קטנים יותר. בנבאדה ופלורידה יש
עדיין מספר די ניכר של בתים הנמצאים בתהליך העיקול, וגם שם מורגשת
תנועה ניכרת במגמת השיפוץ למטרות רווח. הרווחים הגבוהים ביותר הם בשיקאגו ובולטימור.
משיחות עם קבלנים
מצטיירת תמונה לפיה הם חייבים להשקיע יותר כסף בשיפוצים לעומת הימים הטובים בעבר, בהם צביעה, תיקונים קלים ושטיח
חדש הביאו תמורה ניכרת, כשלפעמים אפילו זה היה מיותר.
לדוגמא: קבלן רכש בית ב-700 אלף דולר. הוא הכפיל את השטח
שהיה 1800 רגל מרובע והוצאות
השיפוץ הגיעו ל-400 אלף דולר. הוא הוציא את הבית
למכירה במיליון ו-600 אלף. הבית לא נמכר. המחיר הופחת ב-55 אלף דולר, והבית עדיין לא
נמכר. הוא שוקל עתה
להוסיף עוד חניה, כי למרות
ההתעניינות, הבית עוד לא נמכר.
חשוב מאוד לקחת
בחשבון זהיר את העלויות של השיפוץ ואת סכום הרכישה, ולא לשכוח את
עלויות ההלוואה שצריכים לשלם בעת השיפוץ עד מכירת הבית. התייעצות עם סוכן
נדל”ן מיומן לגבי
מחירים באיזור לבית משופץ כמו זה שאתם עומדים לרכוש, תעזור לכם להחליט
אם הרכישה כדאית.
שיקול קריטי נוסף
הוא: מי הם הקונים שיהיו
מעוניינים לרכוש באיזור זה ואיזה שיפוצים יתאימו לקהל הזה. אם תשפצו בית ויהיה
מדהים ביופיו, אך הנתונים
הבסיסיים שלו לא יתאימו לקהל המיועד, ייתכן שהוא יעמוד בשוק זמן רב מהמצופה או שתיאלצו להוריד את
מחירו.
הזמן הממוצע לשיפוץ
לפני מכירה עומד על כמעט שישה חודשים, שזה פרק הזמן הארוך ביותר בשמונה השנים האחרונות. שיפוצם של הבתים
היקרים, לעומת זאת, יניב רווח גבוה
מאוד יחסית, אך כדאי לדעת
שבעקבות הביקושים לציוד וחומרי שיפוץ, עולים המחירים בחנויות כמו הום דיפו ולואו’ס.
המספר הנמוך של
בתים הנמצאים בתהליך העיקול ומשך הזמן שלוקח לשפצם, יחד עם מחירי
החומרים המתייקרים, מביאים ללחץ על
המשפצים מכל הכיוונים ומפחיתים את הרווחים הצפויים משיפוצים אלה. קבלנים ואנשי מקצוע
מנוסים צריכים, לעתים, להיכנס לעסקות
בעלות סיכון גבוה יותר במטרה להעלות את רווחיהם מהשיפוץ.
שיפוץ למטרות רווח
אינו בהכרח רווחי בכל המקרים. בתים זולים המשופצים בזול הראו בממוצע תשואה נגטיבית ברבעון
השני של השנה. השיפוצים היקרים
יותר הראו תשואה חיובית, אך לא תמיד ברמה שסיפקה את המשקיעים.
חישוב העלויות הוא
בעל חשיבות עליונה ועליכם לבחון את המצב בכללותו ולהכין מערך נכון של השקעה לעומת
רווחים מצופים.
הנתון הלא ידוע הוא
מצבו האמיתי של הבית שרכשתם, כי עד שתתחילו לשבור קירות, לא תדעו כמה נזק
נגרם להם במהלך השנים. חישוב נכון צריך להיערך מראש למקרה הכי גרוע.
נקודה נוספת שרבים
אינם מודעים אליה היא הוצאות הרכישה
והמכירה. בקליפורניה, למשל, הקונה משלם רק כחצי
אחוז מהמחיר המוסכם עבור הרכישה. אך במכירה הוא משלם כשבעה אחוז, הכוללים עמלת סוכנים, שירותי אסקרו, העברת בעלות וביטוח.
חישוב זהיר ייתכן
שיראה לכם הכנסה של 10-15 אחוז וכשתקחו בחשבון שבעה אחוז + חצי אחוז ברכישה, תגלו שעבדתם כמעט
בחינם, וגם זה בתקווה
שהנכס יימכר במהירות. אם יקח זמן למכור, ייתכן שההכנסה תהיה ממש שולית או אפילו שלילית.
ישראלים רבים
העוסקים בשיפוצים כלליים מעוניינים לשפץ למטרות רווח. לאלה אני מייעץ
לנהוג בזהירות רבה ולבדוק אם מה שנראה כמו מכרה זהב, הוא אכן כזה.
היות ורבים הם אלה שבקושי יכולים להרשות לעצמם רכישת
נכס אחד לשיפוץ, ההפסדים מעיסקה אחת בלבד יכולים להיות הרסניים. היו שקולים בהחלטתכם והתייעצו עם סוכן נדל”ן מיומן. להיות שמרני, במקרה הזה, יכול להשתלם הרבה יותר.
Steev this is very good article as always
השבמחקAs home inspector and real estate appraiser I would like to add two variable that sometimes make it more difficult to profit from flipping properties.
If the deal is high end and it’s large amount a lot of investors used hard money loan ( for the construction or to purchase the property) this is something that need to be calculated especially when it’s 3 to 6 months before the resale of the property
In low price range market there is a lot of first time buyers who can’t afford to put 10% or more down payment and used FHA loan and the investor can’t sale the property in less than 3 months after the acquisition of the property, since the property will not qualify to FHA loan and therefore , properties In low price range sold over 3 months and the investor’s money is tied up to the property .