כולם רוצים להתקדם לבית טוב, גדול ויקר יותר, אבל לא חסרים מכשולים בדרך. כך תתגברו עליהם
כשאתם חושבים לרכוש
בית יקר יותר מביתכם הנוכחי, ניצבים לפניכם שני מכשולים:
1. אתם צריכים כסף
להשתתפות עצמית לרכישה החדשה, אך אינכם יכולים לעשות זאת בטרם מכרתם את ביתכם הנוכחי.
2. אתם צריכים להיות
מאושרים לקבלת הלוואה על ביתכם החדש, כשאתם עדיין מחוייבים לשלם את ההלוואה הישנה.
הפיתרון הקל ביותר
הוא למכור את ביתכם הנוכחי ולעבור למגורים אלטרנטיביים, תוך חיפושים אחרי
בית החלומות הבא. אבל מה אם אינכם
רוצים לאמץ פיתרון זה? מה אם אתם שייכים למרבית בעלי הבתים שרוצים פשוט לעבור מבית
אחד לשני, בלי תחנות ביניים?
הדרך שרבים נוקטים
בה, היא להתנות את
מכירת הבית שלהם ברכישת בית חלופי. הבעיה היא שהשוק כיום הוא כה תחרותי, שקשה מאוד למצוא
קונים שיהיו מוכנים לתנאי רכישה אלה.
בנקים קטנים מציעים
הלוואת גשר, אך הלוואה כזו היא
די אתגרית ודי קשה לקבל אישור עבורה. אז מה כן אפשר לעשות?
* אתם יכולים להלוות
כנגד הערך המוסף של ביתכם
בעלי בתים שאין להם
את הכסף הדרוש כהשתתפות עצמית לרכישה החדשה, יכולים להשתמש
בערך המוסף על בתיהם בכדי לקבל קו אשראי שיאפשר להם להוציא כסף זה למטרת ההשתתפות
העצמית. אך זה חייב להיעשות
בטרם יציעו את ביתם למכירה, כי הבנקים לא יאשרו לכם קו אשראי על חשבון הערך המוסף של
ביתכם אם הבית מוצע למכירה.
בעלי הבית יצטרכו
להיות מאושרים להלוואה כשהבנקים שוקלים אם יהיה באפשרות הבעלים לשלם עבור
המשכנתאות הקיימות, וכמו כן התשלומים
שיידרשו לאחר אישור קו האשראי יחסית להכנסתם השנתית של הבעלים. רצוי שבעלי הבית
יהיו מודעים ליכולתם לשלם עבור תשלומים אלה, וגם עבור המשכנתא
על הבית החדש, במקרים בהם יעבור
פרק זמן ארוך עד למכירת ביתם הישן.
הבנק ייחשב את היחס
בין ההכנסות להוצאות אלה, אם ביתכם אכן נמצא בתהליך המכירה, יחד עם הצעת רכישה
מאושרת ומכתב מהבנק שאמור להלוות את הכסף לרוכשי ביתכם, המאשר את ההלוואה
שהם יקבלו. כמו כן, תצטרכו להמציא
הוכחה שיש לכם רזרבות מזומנים אם עסקת הרכישה של ביתכם לא תצא לפועל.
* הבנקים מציעים קווי
אשראי מיוחדים
בנקים מקומיים
וקטנים מציעים תוכניות קווי אשראי המבוססים על ערכם של שני הבתים בכדי לאפשר מעבר
ישיר מבית אחד לשני. הם עושים זאת על ידי יצירת הלוואה המבוססת על הערך המוסף של
הבית הנוכחי. המוכר משלם תשלומים
חודשיים של הריבית בלבד על ההלוואה. ההלוואה משולמת במלואה כשהבית נמכר, והמוכר מתחייב
למכור את ביתו תוך 12 חודשים ממועד אישור ההלוואה.
היות והלוואות אלה
נעשות על ידי הבנק עצמו, אין חובה על הבנקים לציית לחוקי ההלוואות המקובלים במשק. אישור ההלוואה
המיוחדת הזו מבוסס על העובדה שהיא תשולם במלואה כשהבית נמכר.
* רזרבות של מזומנים
ניקוד האשראי
המינימלי הנדרש הוא 700 והאישור ניתן עם המצאת אישור לעתודות
המזומנים וכמות הערך המוסף על הבית. לדוגמא, אם בעלי הבית עומדים לרכוש בית תמורת 700,000, חייב שיהיה להם ערך
מוסף של לפחות 175,000 על ביתם הנוכחי. אם בעלי הבית
עומדים לרכוש בית יקר מאוד, הם יאלצו להגדיל את סכום ההשתתפות העצמית מעבר להלוואות קו
האשראי שניתן להם.
* להלוואות מסוימות
נדרשת השתתפות עצמית קטנה
תיתכן הלוואה של
מאה אחוז עם בעלי הבית זכאים להלוואה חקלאית או שהם משוחררי הצבא. להלוואות FHA נדרשת השתתפות
עצמית של 3.5 אחוז. להלוואות המבוטחות
על ידי פאני מאי ופרדי מק נדרשת השתתפות עצמית של 3 אחוז בלבד. מספרן של הלוואות
אלה מצומצם והמקבל אותן חייב לשלם ביטוח הלוואה, בנוסף לתשלום
החודשי של המשכנתא.
* הקאמבק של "הלוואות-רוכבות" (Pissyback loans)
הלוואות מסוג זה
היו מקובלות מאוד לפני נפילת השוק ב-2008 - הלווה מקבל אישור להלוואה של 80 אחוז מסכום הרכישה, ולכך מוסיפים
הלוואה מאושרת נוספת של 15 אחוז, שהיא למעשה קו אשראי הרוכב על ההלוואה העיקרית.
בסוג הלוואה כזה, בעל הבית צריך
להביא רק 5 אחוז כהשתתפות
עצמית. זוהי חזרתן של
הלוואות 80-15-5 שיכולות לעזור רבות
לאלה הרוצים לבית יקר יותר. את התשלום כולו של קו האשראי, בגובה 15 אחוז, ישלם בעל הבית עם
מכירת ביתו.
בהלוואה כזו אין
המוכר משלם ביטוח הלוואה על המשכנתא.
* הלוואות עצמיות
יש בעלי בתים
הלווים כספים עבור ההשתתפות העצמית מקרנות החסכון שלהם, ומחזירים את הכסף
לאחר שביתם נמכר. ברצוני להזהיר אתכם
שעליכם לשקול היטב בטרם תשתמשו בכספים אלה אותם חסכתם כל חייכם כרשת ביטחון לעת
צרה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה