למה כדאי לקנות עכשיו

חרושת השמועות והחדשות הסותרות מבלבלות רבים, אז הנה קצת סדר בבלגאן

אין לאף אחד כדור בדולח ואפשרות לנבא את העתיד. כל אחד ודעתו או תחושותיו לגבי רכישת בית, אבל כיוון שרובנו אוהבים מאוד לתת עצות, אנחנו מצליחים לבלבל את רוב האוכלוסיה וכתוצאה מכך אנשים מחליטים שלא להחליט ולראות מה יילד יום.

המצב הכלכלי, סוג ההלוואה העדיפה, כמה כסף כדאי לשים כהשתתפות עצמית, האם זה שוק של קונים או של מוכרים ומה כל זה קשור אלינו? אולי הכי טוב זה פשוט לבחון את העובדות ולהחליט לפיהן.

האמת היא שייתכן שלבנק יש הלוואה מצוינת עבורכם, אך התזמון המתאים תלוי בתשובה על שלוש שאלות עיקריות:

·         האם אתם רוצים לרכוש בית?

·         האם אתם מוכנים לכך כלכלית?

·         האם ניקוד האשראי שלכם במצב טוב?

אם התשובה לשאלות היא “כן", אז כדאי לכם לשקול ברצינות רכישת בית. הנה כמה נקודות אמיתיות לקחת בחשבון:

1. המחירים נכונים. מחקרים רבים ורציניים שנעשו בקשר למחירי הבתים מראים שאמנם הם עדיין עולים, אך בקצב איטי בהרבה. 20 ערים מרכזיות בארה"ב מראות עלייה של 5.6 אחוז משנה לשנה, נמוך מ-6.7 אחוזי עלייה שנרשמו לפני שלושה חודשים. לכן סביר להניח כי מוטעית ההנחה לפיה אנחנו צפויים לעלייה דרסטית שתרחיק מאיתנו את האפשרות לרכוש בית, שיתאים לנו גם כהשקעה לטווח ארוך עם עלייה הדרגתית ויציבה במחיר הנכס.

2. הריבית נמוכה. נסו לדמיין לעצמכם לקיחת הלוואה בריבית של 18 אחוז לשלושים שנה. זה נשמע הזוי לגמרי, אך זו היתה המציאות באוקטובר 1981 כשהריבית עמדה בממוצע על 17 אחוז. הריבית הממוצעת עומדת על 5.18 אחוז מאז החלו לתייק נתונים אלה, כך שריבית עכשווית של 4 אחוז נשמעת טוב מאוד.

3. דרישות הבנקים נחלשות. הם בהחלט לא חוזרים לתקופה בה לא בדקו אשראי ומקורות הכנסה לתשלום  ההלוואה - מה שהביא אותנו למשבר שנת 2007 והתמוטטות שוק הנדל”ן - אבל המגבלות הקשות שהבנקים הציבו מאז המשבר התרככו בהרבה. הם מתאימים עצמם למציאות. ‘וולס פרגו’, למשל, הוריד את המינימום בניקוד האשראי לשם קבלת הלוואה בתוכנית ה-FHA מ- 640 ל-600. ‘צ’ייס’ הוריד את היחס שבין ההכנסות להוצאות למשפחה. נתון זה הוא אחד החשובים ביותר לשם אישור הלוואות רגילות והלוואות לבתים יקרים.

גם רוכשים שיכולים להראות שיש באפשרותם לעמוד בתשלומים - אפילו אם אין להם את הכסף הדרוש כהשתתפות עצמית או שאין להם ניקוד אשראי מעולה - מצליחים לקבל יותר ויותר הלוואות.

4. הלוואות FHA מקלות מאוד על רוכשים לראשונה. אם ניקוד האשראי שלכם איננו מהמצוינים ואין לכם אפשרות לשים סכום כסף ניכר כהשתתפות עצמית, הלוואת FHA יכולה לאפשר לכם לרכוש את הבית שרציתם. הלוואות אלה, שמיועדות בעיקר לרוכשים חדשים, הן הרבה פחות מחמירות. הן מאושרות לעתים גם לאלה עם ניקוד אשראי של 580 ועם השתתפות עצמית של 3.5 אחוז בלבד ממחיר הנכס. ייתכן שהריבית על הלוואות אלה תהיה גבוהה במקצת, אך תמיד תוכלו, לאחר שנה ומעלה, לקחת הלוואה מחודשת בתנאים טובים יותר ובריבית נמוכה יותר. העיקר שתוכלו להיעזר בהלוואות אלה לרכישה עכשווית.

5. פחות קונים בתקופת החגים, ומכאן גם פחות תחרות. תקופת החורף והחגים היא החלשה ביותר של השנה, כשקונים רבים יוצאים מהשוק ומקדישים את מלוא תשומת הלב שלהם למתנות ולמשפחה. לרוכשים הרציניים הנשארים בשוק בחודשים אוקטובר-פברואר, יש סיכויים טובים לפגוש בעל בית החייב למכור ומוכן גם להתפשר. בגלל היעדר תחרות רצינית, הוא עשוי להראות נכונות לתנאים טובים יותר או לרדת במחיר. הם גם ימעיטו בהצעות נגד להצעה שנתתם מהפחד לאבד אתכם למתחרים.

. הריבית צפויה לעלות. תחזית איגוד הבנקים למשכנתאות מורה על עלייה בריבית הקבועה לשלושים שנה ל-5.1 אחוז עד סוף שנת 2015. לכן הזמן לקחת הלוואה הוא עתה ולא כשהריבית תעלה.

7. הביקושים החלשים עשויים להביא למחירים סבירים יותר. התחזית היא שהתחרות תגבר כשצעירים בעלי מקצועות חופשיים ועצמאים שנשארו לגור עם הוריהם עד עתה - בגלל חובותיהם על הלימודים הגבוהים ומצב התעסוקה - יחלו לחפש מקומות מגורים לעצמם עם היציאה מהמיתון. מצב זה יביא בהכרח לתחרות רבה ועליית מחירים, כי צעירים אלה חסכו כסף עבור ההשתתפות העצמית, החזירו חובות והם במצב טוב יותר מבחינה כלכלית.

8. רכישה זולה משכירות. חישוב פשוט יוכיח לכם שהשכרת נכס יקרה הרבה יותר במקומות רבים בארה”ב, ובעיקר בערים הראשיות. אי הוודאות אם בעל הבית ימשיך להשכיר לכם או יעדיף למכור את הנכס, לא תורמת להרגשה הכללית של השוכרים. גם הערך המוסף על הבית שרכשתם יטה את הכף לטובת הרכישה.

9. מפני שאתם רוצים לקנות בית. אין סיבה טובה יותר. אם אתם רוצים בית - לכו על זה.