שוק הנדל"ן נרגע, וזה טוב

מחירי הבתים בדרום קליפורניה מושפעים ממקומות עבודה והכנסה ולא מהלוואות קלות

אחרי שנים של גאות ושפל במחירי הבתים בדרום קליפורניה, מורגשת רגיעה וחזרה למצב נורמלי יחסית. הסיבות לכך נשענות על מספר מקומות העבודה והתשלום לשעת עבודה, וכמו כן ההכנסה השנתית הכללית למשפחה.

החודשים האחרונים היו בהחלט ממוצעים במספר העסקאות שנחתמו ונראה שצעדנו צעד אחד אחורנית במירוץ לרכישת בתים - הנתונים מראים שמחירי הבתים שנמכרו היו נמוכים יותר ועליית המחירים הואטה בהרבה. הם גם מצביעים על בגרות מצד הרוכשים ומביאים בהכרח לחזרה למצב נורמלי. זה עוזר למשפחות רבות יותר מהמעמד הבינוני לרכוש בית, ואכן מורגשת התעניינות רבה יותר של רוכשים בפעם הראשונה ומהמעמד הבינוני.

אנו עדיין מחכים לראות רוכשים מקומיים החוזרים לשוק, בכדי שימלאו את החלל שנוצר בעקבות המשך מגמת הירידה בכמות המשקיעים והרוכשים במזומנים.

הצפי של מומחים רבים הוא שעם חזרתם לשוק של רוכשים אלה, ישוב השוק למצב נורמלי בתוך שנתיים עד שלוש.

***

בינתיים, משפחות רבות עדיין מתקשות לרכוש בית לאחר העלייה הגבוהה בשנה שעברה, והמשך העלייה, למרות שהיא מתונה יותר, גם השנה. הנתונים מראים נפילה של 4.4 אחוזים באוקטובר יחסית לשנה שעברה.

הפירסומים על ירידה באחוז האבטלה אינם משתקפים בשוק עצמו. כל אדם שאני משוחח עימו מצייר תמונה עגומה מאוד של תעסוקה. ברי המזל המוצאים עבודה מביאים הביתה שכר נמוך מבעבר. לכן מהססים רבים להתחייב לתשלומי משכנתא חודשיים, כשהעתיד מעורפל ולא נראים סימנים לשיפור משמעותי במשק כולו ובענף הנדל"ן בפרט.

הקבלנים מהמרים על כך שבשנים הקרובות יהיה שוק השכירות בעלייה ניכרת ולכן הם בונים בקצב מואץ בתי דירות להשכרה. המשקיעים רואים בהם מקור הכנסה מצוין לשנים הבאות, ועם עליית סכומי השכירות המבוקשים, עולה ערכו של הנכס למשקיעים עתידיים.

הבנקים המעוניינים להלוות מחפשים דרכים להגדיל את כמות האשראי שיעמידו לרשות מבקשי ההלוואות, אך יחד עם זאת הם זהירים שלא להקל יותר מדי וליצור מקורות מימון רבים עם סיכון גבוה.

המימשל מנסה לשכנע את הבנקים להקל על הדרישות הנוקשות ולאפשר לרוכשים נוספים לקבל הלוואות, אך החשש הנובע ממשק כלכלי הדורך במקום ואינו מראה סימני צמיחה משמעותיים, מטרפד מגמה זו.

הבנקים ישמחו להלוות כספים אך רק לאלה שיש ביכולתם להראות הכנסה קבועה שתאפשר החזרת המשכנתא. כולנו זוכרים מה קרה כשהבנקים שיחררו את הרסן על ההלוואות, ונתנו כספים בריבית נמוכה ללא בטחונות ולאנשים רבים שהמציאות הראתה שאסור היה להלוות להם.

הפיקוח הממשלתי על דרך אישורי ההלוואות והבדיקות הקפדניות בכדי לאמת שהסיכונים במתן ההלוואות הם סבירים, ובהחלט ימנעו נפילה חוזרת לבור בו היינו בעבר. מצד שני, חשוב מאוד לתת הלוואות למעמד הבינוני בכדי לאפשר להם לרכוש בתים.

***

התחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות בשנה הבאה, אך האתגרים למוכרים ולקונים עדיין רבים ועלולים לעכב את ההתאוששות בשוק. למרבה הפלא, באיזורים רבים בארה”ב, בהם לוס אנג'לס, מחירי הבתים גבוהים היום ממחירם בשיא של שנת 2007.

התקווה של כולנו היא שהכלכלה תתאושש, מספר מקומות העבודה יגדל ובעיקר יגדל השכר שהעובדים לוקחים הביתה. נקווה גם שביטוח הבריאות הכללי הנהנה מאז השקתו מהקלות רבות, ימשיך להיות זול, אך רבים הסימנים שביטוח הבריאות למשפחה יהיה גבוה ב-50 אחוז ויותר מהפרמיות שהיו לפני הרפורמה. נתון זה עלול לגרום לסכומי הכנסה נמוכים יותר למשפחה ומכאן למאבק גדול יותר לשרוד בתנאים בסיסיים בלבד, שלא

יאפשר רכישת מותרות. מכאן גם לא יוקל על המשק, כי זה אפקט דומינו כשנתון אחד פוגע בשטחים אחרים וכן הלאה.

דגש מיוחד מושם על רוכשי בתים לראשונה ועם תעסוקתם של צעירים רבים בשוק העבודה, ייתכן שנראה רבים מהם רוכשים בתים, בעיקר מפני שמחירי השכירות עולים. אבני הנגף העומדים בפני צעירים אלה הן ההלוואות שהם לקחו למימון לימודים, ניקוד האשראי הנמוך של רבים מהם שהזניחו את התשלומים החודשיים לכרטיסי האשראי וחובות אחרים כי פשוט לא היה להם מספיק כסף לשלם. עכשיו הניקוד הנמוך פוגע באפשרותם לקבל הלוואה למשכנתאות.

אנו נמצאים במצב שוק רגיש במיוחד, כשגורמים רבים בו נוגדים אחד את השני ומכשולים רבים מוצבים בדרך להתאוששות אמיתית, שאנחנו זקוקים לה כדי להמשיך לחיות את החלום האמריקאי החשוב לכולנו.