כולם מחכים לכניסתם לשוק של רוכשי בתים לראשונה
בשנת 2015,
שאמורה להיות באמת שנת יציאה מהמשבר
לאחר שנים רבות של ירידה במספר הרוכשים החדשים, התחזית היא שהדור הצעיר ישוב לקנות בתים בשנה
הקרובה. התחזית הזו באה לאחר בדיקת מרכיבי שוק שונים. המיתון הכלכלי שהיינו עדים לו בשבע השנים
האחרונות מנע מרבים, בעיקר צעירים, מלהיכנס
לשוק ולנסות לרכוש בית מגורים. העלייה במספר מקומות העבודה והדרישה לכוח אדם, יביאו דור זה לרצות לרכוש בתים ומגמה זו תפיח
רוח חיים מחודשת בהתאוששות השוק מהמשבר.
אם יוקלו דרישות הבנקים ויהיה יותר פשוט לקבל
אשראי, נראה מספר רב של צעירים נכנסים במרץ לשוק. אבל, התלות בהכנסות ובמקומות העבודה, תפנה צעירים אלה לאיזורים בהם מחירי הבתים
זולים יותר, במרכז ובדרום ארה”ב.
מרכיבי השוק שנלקחו בחשבון ליצירת התחזית לשנת 2015 הם:
1. הצעירים יכתיבו את מצב השוק: קצב
העלייה במספר האוכלוסין ומספר בתי האב היה גדול מהצפוי ב-2014. זה יימשך גם בשנה הבאה וצפויה עלייה גבוהה נוספת בשנים הקרובות. משפחות צעירות יראו עלייה משמעותית בהכנסתם
השנתית וימשיכו להשפיע על מצב השוק בחמש השנים הבאות.
בשנה הבאה צפויה תוספת של 2.75 מיליון מקומות עבודה, שיביאו
לעלייה משמעותית ומבורכת של מכירות בתים.
2. מכירתם של בתים ישנים תעלה בכ-8 אחוז: עם התווספות רוכשים חדשים בעלי מוטיבציה חזקה הנובעת
מהאמונה שהריבית והמחירים יעלו בעתיד, צפויה עלייה ברמה שראינו בשנת 2012. אולם ב-2015 המכירות יהיו
נורמליות ועם אחוז קטן מאוד של בתים שיימכרו בשורט סייל או על ידי הבנקים. נראה כי מירב המכירות יהיו של מבוגרים העומדים
לפני פנסיה, והצעירים יהוו 65 אחוז מכלל הרוכשים בתים לראשונה בשנת 2015.
3. מחירי בתים יעלו ב-4.5 אחוז: היצע נמוך וביקושים גבוהים, יחד עם שיפור בתעסוקה, ידחפו את מחירי הבתים למעלה. מאידך, הכלכלה המשתפרת ועלייה במספר מקומות
העבודה יעזרו לרוכשים צעירים להתחרות בשוק זה בהצלחה. עם
זאת, מחירי הבתים באיזורים היקרים במיוחד, כמו סן פרנסיסקו וסן חוזה, עדיין יציבו קושי ניכר בפני צעירים, ואלה יתרכזו באיזורים בהם יש מקומות עבודה רבים
יותר ואפשרויות קידום עבורם.
4. הריבית תגיע ל-5 אחוז: באמצע 2015 צפויה עליית ריבית, וזה עשוי לקרות אף מוקדם יותר בהתחשב בשוק
העולמי. הריבית של 5 אחוז
תהיה עבור הלוואות קבועות לשלושים שנה. הריבית על הלוואות משתנות לשנה תעלה מעט מאוד
יחסית, אך לאחר התקופה הראשונה, בה
הריבית קבועה ובריבית נמוכה, תהפוך ההלוואה לריבית משתנה וייתכן מאוד
שהריבית תעלה אף יותר, וגם שתרד עם הריבית במשק.
ברור שהריבית תשפיע רבות על יכולתם של רוכשים
צעירים לקבל ולשלם את המשכנתא,
ותרחיק אותם מלרכוש באיזורים יקרים. לכן הם עשויים לעבור לאיזורים הזולים יותר.
5. יכולת הרכישה תקטן ב-5-10 אחוזים: הנוסחה שהכלכלנים משתמשים בה בכדי להעריך את יכולת הרכישה של הציבור, מצביעה על ירידה ב-2015 כתוצאה ממחירי הבתים המאמירים בהתמדה והעלייה בריבית למשכנתאות.
נתונים אלה יתקזזו על ידי העלייה בהכנסתם של
הצעירים הרוכשים לראשונה, ויכולת הרכישה תמשיך להיות חזקה ב-2015. תחזית זו אופטימית יותר משל הארגון הארצי של
סוכני הנדל"ן בארה”ב,
הצופה עלייה של 5.7 אחוז במכירות הבתים ועליית מחירים שנתית של 3-4 אחוז.
העלייה הצפויה היא בכל שטחי המחייה, אך התחזית התבססה על 10 מרכזים שמראים סימני התאוששות חזקים יותר בענף הנדל"ן. הערים שנבחרו הן כאלה עם מלאי של בתים ישנים, ערים בינוניות או גדולות עם כמות גדולה של
בנייה חדשה, ומרכזים הקוסמים לצעירים בעלי מקצוע עם מקומות
עבודה רבים יותר ומחירי בתים נמוכים יותר.
לוס אנג'לס
ו-וושינגטון די.סי
נבחרו כמוקדים לעלייה במחירים ובהכנסות למשפחות,
וכן נבחרו ערים כגון דה מוין שבאייווה, בגלל האחוז הגבוה של בעלי בתים ומחירי הבתים
הנמוכים בה.
לוס אנג'לס
ולונג ביץ' הן במקום הרביעי בתחזית להכנסה הגבוהה ביותר
בחמש השנים הבאות, ומספר מכירות הבתים שיעלה בלמעלה מ-6 אחוזים בשנה הבאה.
נתונים נוספים מדו"ח סיכום זה:
* בנייתם
של בתים חדשים: גידול של 16 אחוז בהתחלות בנייה בכל הענפים ו-21 אחוז בהתחלות
הבנייה לבתים פרטיים.
* מכירת
בתים חדשים: עלייה של 25 אחוז עם עליית מספר התחלות הבנייה של בתים פרטיים.
* שורט
סייל ועיקולים: המשך הירידה במספר הבתים שבעליהם במצוקה, בעיקר עקב עליית המחירים
המתמשכת שהביאה את מחירי הבתים לגובה ממוצע של המחירים לפני הנפילה הגדולה ב-2008.
לכן מסוגלים בעלי הבתים למכור אותם, לעתים אף ברווח קל, ולהחזיר לבנקים את סכום
ההלוואה. לפיכך לא יבוצע העיקול והבית יימכר בצורה רגילה מבלי צורך לערב את הבנקים.
בכך יימנע מבעלי הבית המצב בו ניקוד האשראי שלהם ייפגע קשות ותיפגם יכולתם לרכוש
בעתיד.
* עלייה
בהכנסה למשפחה: 3% עלייה בשכר.
* חוסר
תעסוקה: ירידה קלה באבטלה, שתישאר ברמה של 6 אחוז.
* מקומות
עבודה שלא בשטח חקלאי: תוספת חודשית של 230,000 בחודש או 2.75 מיליון לכל שנת 2015.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה