המשקיעים הסינים הם גורם חשוב בשוק הנדל”ן, אבל איך בדיוק הם משפיעים על
הקונים והמוכרים
השנה, לראשונה, עברו הסינים את
הקנדים והפכו למשקיעים הזרים הגדולים ביותר בשוק הנדל"ן למגורים בארה”ב. משקיעים מסין, טייוואן והונג
קונג יחד השקיעו 22
מיליארד דולר בשווקי הנדל"ן בארה”ב,
לעומת הקנדים שהשקיעו כ-13.8
מיליארד.
עלייה
גדולה ופתאומית זו בהשקעות הסיניות התרחשה בעיקר בקליפורניה, וושינגטון וניו
יורק. במדינות
אלה הושקעו למעלה ממחצית הכספים. איגוד הסוכנים בארה”ב, יחד עם כלכלנים ונציגי
הרשות, ידונו בשבוע הבא בהשפעות השקעות אלה על קליפורניה. הם ינסו לנתח ולהבין את
המוטיבציה של המשקיעים הסינים ומשקיעים זרים אחרים, ואיך ישפיע נתון זה על השוק
המקומי ובכללו משקיעים מקומיים,
רוכשים ובעלי בתים.
זה אולי
ייראה מוזר לרבים,
אך הסינים רואים את השוק האמריקאי ואת ערי החוף בקליפורניה כהשקעה כדאית, והם
מאמינים שמחירי הבתים כאן יחסית אינם יקרים.
יחסית
להכנסות בסין, נכסי הנדל"ן שם יקרים מאוד. בערים
הגדולות - גואנזו,
בייג'ין, שנחאי והונג קונג
- חיים 75 מיליון
תושבים המהווים כ-25
אחוז מכלל תושבי ארה"ב, ומחירי הבתים בהן
הרבה יותר יקרים מאשר בלוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסן
דייגו. קונה
סיני אמיד יכול לרכוש בית בסיליקון וואלי היקר, והוא לא מרגיש שהוא משלם עבורו
סכום מופרז יחסית לסין.
אך המחיר
איננו מוקד המשיכה היחיד.
במדינות רבות כגון רוסיה,
ברזיל וסין, אנשי
עסקים מצליחים אינם מרגישים בטוחים בגלל התערבות הממשלות בעסקיהם. הם מעדיפים
להעביר את כספם למקומות בטוחים יותר וכמובן שארה"ב ושוק הנדל"ן בה מהווים מוקד
משיכה כביר. שוק הנדל"ן כאן בטוח ביותר
מבחינה חוקית וכל חוזי הרכישה והמכירה מוגנים על ידי החוק וחשופים לבדיקה בטרם חותמים
על העיסקה, כך שאין
הפתעות לאורך הדרך או לאחר החתימה.
כשלוקחים
בחשבון שמשקיעים זרים רבים מעוניינים לשלוח את ילדיהם ללמוד בארה"ב, רכישת בית כאן היא
מובנת מאליה, ולדוגמא אפשר לראות את מספרם הגדול של התלמידים הסיניים ב-UCLA, USC וסטנפורד, בכדי לאמת מגמה זו.
***
אך מה
השפעתם של המשקיעים הזרים על בעלי הבתים והקונים?
בערים כמו
אינדיאנפוליס, קולומבוס
וקנזס סיטי ההשפעה היא ממש לא משמעותית. רוב המשקיעים הסינים רוכשים במזומן ועושים זאת בעיקר
בקליפורניה, ניו יורק
ו-וושינגטון.
לעומתם המשקיעים מברזיל ודרום אמריקה מעדיפים לרכוש נכסים בפלורידה ולכן השפעתם
במדינות אלה היא משמעותית יותר.
משקיעים
הרוכשים במזומן מהווים תחרות קשה מאוד לרוכשים המקומיים במדינות אלה, החייבים
להגיש בקשות לקבלת הלוואות. כיום,
עם כל הקשיים שהבנקים מערימים,זו בהחלט איננה משימה קלה, ולעתים הזמן הכרוך
בקבלת
ההלוואה גורם למבקשים להפסיד את הבית למשקיע זר שמשלם במזומן.
22 מיליארד דולר
בהשקעות נדל”ן המגיעות מסין הם בהחלט סכום נכבד, אבל כדאי לזכור כי
בשנה נורמלית סך כל עסקאות הנדל"ן למגורים
בארה"ב מגיע
לטריליון דולר. ובכל זאת,
המשקיעים הזרים והכסף שהם מביאים איתם, מהווים תרומה חיובית ומבורכת לשוק הנדל"ן המקומי.
התרומה
משמעותית במיוחד בערי החוף בקליפורניה, בהן רבים מבעלי הבתים תקועים עם משכנתאות
גבוהות בהרבה מערכם הנוכחי של הבתים. זריקת מזומנים זו מעלה את מחירי הבתים, יוצרת ערך מוסף
עליהם ומאפשרת לרבים למכור את בתיהם ברווח ולהשתחרר ממצוקת החובות בה הם שרויים.
באיזור סן
פרנסיסקו, למשל, עד לפני
חמש שנים היו כ-25
עד 30 אחוז
מההלוואות הלוואות שליליות. תודות להשקעות ממקומות זרים ומשקיעים אחרים, עלה מחיר הבתים
ומספר בעלי הבתים עם הלוואות שליליות כיום שולי ביותר. מאידך, המצב הזה גרם לירידה
במספר הבתים הזולים בשוק וזה הביא למשבר אחר, שבו קונים חדשים
אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש בתים למגורים.
***
לא ברור
כמה זמן המשקיעים הסינים ימשיכו לרכוש בתים בארה"ב ובאיזה סכומים. כמו כן, לא ברורה ההשפעה
לטווח ארוך שהשקעות אלה יגרמו לשוק הבתים המקומי. גם מספרם של
המשקיעים הסינים המעוניינים ויכולים לרכוש אינו ידוע. אם מדובר ב-100,00 אזי מאגר הכסף
המשוקע בנדל"ן עומד
להיגמר בקרוב מאוד, אבל אם המספר הוא 15 מיליון הרי שהשוק ימשיך לעלות עוד שנים רבות.
כאשר
הכלכלה המקומית תשתפר, ואנו מקווים שזה יקרה בעתיד הקרוב, אנשים רבים יותר
יוכלו לרכוש בתים,
לקבל הלוואות מהבנקים וקרוב לוודאי שמצב זה יביא לעלייה נוספת במחירי הבתים
ולהתאוששות המשק כולו.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה