אז מה עושים אחרי שקנינו
מה עדיף כיום: השכרת הנכס או שיפוץ מהיר ומכירה? התשובה בפנים
הריבית הנמוכה יחסית למחירי
הבתים הממשיכים לעלות בהדרגה, גורמת למשקיעים רבים לרכוש בתים. זו בהחלט השקעה
נבונה, אך חשובה לא פחות ההחלטה מה לעשות עם הנכס לאחר הקניה. אחדים מעדיפים לשפץ
במהירות ולמכור מהר בכדי להרוויח, אפילו סכום נמוך יחסית, ומיד לרכוש נכס אחר
ולחזור על הפעולה שוב ושוב. אחרים, לעומתם, רוכשים את הבית, משפצים משכירים אותו.
אז מה עדיף?
שיפוץ
מהיר
רכישת בית שבעליו נמצא
בצרות והשגתו במחיר נמוך ממחיר השוק, שיפוצו ומכירתו במהירות וברווח. נשמע מצוין,
נכון? אמנם שיטה זו נושאת רווחים, אך היא איננה בהכרח הריווחית ביותר. גורמים רבים
יכולים לטרפד את התכנית:
* לעתים קרובות, אלה הרוכשים בתים לצורך מכירתם לאחר שיפוץ מהיר,
מעריכים לא נכונה את ההשקעה הדרושה לשיפוץ הנכס וחווים ירידה משמעותית ולעתים אף
הפסד עם מכירתו. הם חייבים לקחת בחשבון את הוצאות הרכישה והשיפוץ, את המשכנתא החודשית,
את הריבית, הזמן שייקח עד מכירת הנכס המשופץ וכמובן, המיסים. אם הבית לא
יימכר במשך זמן ממושך, הרווחים עליו יצטמצמו בצורה משמעותית.
* עם עליית המחירים והתאוששות שוק הנדל"ן, מחירי בתים פרטיים
ממשיכים לעלות וכתוצאה מכך קטן נתח הרווחים עליהם.
* שיפוץ מהיר דורש עבודה רבה בכדי להפוך לרווח. אם אתם בעלי מקצוע
מיומנים או קבלני בניין הרי שזה מקצועכם, אך אם אתם טירונים בשטח, תצטרכו
לקחת בחשבון שהזמן שתקדישו לשיפוץ יילקח משעות העבודה הרגילה שלכם.
* אתם חייבים כל הזמן לחפש את הפרויקט הבא לשיפוץ וכמובן לרוכשו
במחיר הנכון.
* שיפוץ למכירה מהירה הוא
חד פעמי, והרווח ממנו הוא במכירתו.
* הרבה "עסקאות טובות" הן של נכסים הנמצאים בתהליך
העיקול. זאת אומרת שיש מספר מועט יחסית של נכסים לרכישה, מאחר ומספר הנכסים
המוצעים למכירה בתהליך העיקול קטן והולך.
אופציית
השכירות
המחסור בתעסוקה ובמקומות
עבודה ועליית המחירים, גורמים לבעלי בתים רבים קשיים בתשלומי המשכנתא ואיבוד בתיהם
במקרים הקיצונים יותר. מספר בעלי הבתים ירד ל-67 אחוז בשנת 2012, כשלמעלה
מ-162,000 מהם איבדו או נאלצו למכור את בתיהם יחסית לשנה הקודמת. ירידה דרמטית זו
גרמה לשוק השכירות לעלות בלמעלה ממיליון יחידות נוספות לשנה, והביאה לעלייה במחירי
השכירות ולרווחים נאים למשכירים. אנשים רבים מחפשים לשכור בתים ועובדה זו הפכה את
שוק ההשכרה לשוק עם הכנסה חיובית וקבועה לשנים רבות. לעומת זאת, שיפוץ מהיר למטרות
מכירה מביא סכום אחד בלבד.
אם אופציית השכירות נראית
לכם, כדאי להתקשר, לאחר שרכשתם את הנכס ושיפצתם אותו, עם חברה אחראית שתדאג להשכרתו
ותטפל באחזקתו השוטפת. חישובים מראים שההכנסה משכירות היא כמעט כפולה מהרווח על
מכירה מהירה ולכן חברות השקעה רבות רוכשות נכסים ומחזיקות אותם בכדי להשכירם, אך
גם משקיעים קטנים יכולים בהחלט ליהנות מכך. רצוי מאוד להתקשר לסוכן נדל"ן
מיומן שיראה לכם את החיוב והשלילה בכל אחת מאפשרויות אלה, וכמובן שההחלטה היא
אישית וצריכה להתאים למצבכם האישי.
* אופציית השכירות תקנה לכם הכנסה קבועה
לאורך זמן ממושך, כך שלא תצטרכו לחפש כל הזמן נכסים חדשים. .
* הבית יצבור ערך מוסף במשך הזמן. ערך מוסף זה נאמד בכ-6 אחוז בשנה
במצב שוק נורמלי, אך במצב כיום הערך המוסף עולה בהרבה לפחות בשנים הקרובות, בתקווה
להתקרב למחירו בתקופת השיא.
* אחוז המס שתצטרכו לשלם הוא נמוך הרבה יותר מאשר כשאתם מוכרים
לאחר שיפוץ מהיר.
* עם התחברותכם לחברת ניהול נכס השכירות, אחוזי וסכומי הרווח הצפויים מההשכרה הם נתונים די קבועים, כמו גם חישובי האחזקה לעומת
ההכנסות.
לפי דעתי, אופציית השכירות
עדיפה בעיקר עכשיו כי היא תיתן לכם הכנסה נוספת קבועה, וערך הנכס העולה יאפשר לכם
למכור אותו במחיר גבוה בהרבה, וזאת כשהשוק יתאים לכם ולא תיאלצו למכור בחופזה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה