כך תבחרו את ההשקעה הנכונה

כך תבחרו את ההשקעה הנכונה

כל מה שרציתם לדעת על איך לבחור את הנכס הכי טוב בשבילכם

המחשבה על יצירת מקורות הכנסה נוספים כדי להיטיב את איכות חיינו, קוסמת כמובן לרבים וההשקעה בנדל"ן היא מטרה ראשונה במעלה לאלה היכולים להרשות לעצמם. זו דרך עבורם ליצור מקור הכנסה וגם להפוך לבעלי בתים כדי להאדיר את ערכם הפיננסי.  אז לכל המעוניינים, הנה כמה קווים מנחים שיעלו את סיכוייכם להגשים משימה זו. 

אחת הדרכים העדיפות לשיפור עושרכם היא להפחית את הסיכון הבא עם רכישת נכסי נדל"ן. כך יתאפשר לכם לרכוש נכסים עם סיכון נמוך, מה שיקנה לכם, נקווה, הכנסה ועושר לאורך זמן. כדי להגשים חלום זה העדיפו:

1. נכסים במצב טוב. יותר מדי אנשים רוכשים נכסים הדורשים שיפוץ רב במחשבה שערכם יעלה לאחר מכן ואז הם מגלים שהשיפוצים היו יקרים יותר מהמצופה ונמשכו יותר זמן מהמתוכנן. סכומי הכסף העודפים שהשקעתם בנכס, מקטינים את ההחזר הכספי ויקטינו גם את הרווחים העתידיים על מכירתו. נכסים במצב טוב, לעומת זאת, יביאו להכנסה מהירה עקב השכרתם הקלה וחשבון הבנק שלכם יתפח במהירות רבה יותר. 

2. נכסים באיזורים קצת פחות טובים אך עם הכנסה טובה. מיקום הנכס הוא בעל חשיבות עליונה בנדל"ן. אך עקב היותם מבוקשים יותר, מחירם עולה והם מביאים איתם הכנסה נגטיבית או בלשון עממית - הפסדים. לכן מומלץ להדיר רגליים מהם. האיזורים הקצת פחות טובים הנמצאים במקומות בהם מתגורר המעמד הבינוני, הם גם העדיפים. יכול להיות שמדובר באיזורים אפורים, אך ההכנסה מהם גבוהה עקב הביקוש הגדול לשכירות. כמובן שעליכם לחשב את העלויות הקשורות ברכישה, בשיפוץ ושאר ההוצאות לעומת ההכנסות מהשכירות. אם הנכס מביא הכנסה התחלתית לשנים הקרובות של 4-6 אחוז, זוהי השקעה טובה.

3. נכסים עם ועד בית המנוהל היטב. הרבה מוקשים קיימים כשאתם שוקלים לרכוש דירה או נכס באיזור מוגן המנוהל על ידי ועד נבחר, כי אתם לא רוכשים רק את הנכס אלא מצטרפים לקבוצה הנמצאת תחת ניהול עצמי. על פי רוב, נבחרי הוועד ממונים על ידי כל הדיירים בהצבעה הנערכת אחת לשנה ותפקיד זה מקנה להם יכולת הכרעה בנושאים הנוגעים לכל הדיירים. חשוב מאוד לוודא שלוועד הבית יש מספיק כסף כרזרבה, שאין תביעות משפטיות נגדו ושההוצאות השוטפות לשימור הנכס עומדות ביחס נכון וחיובי להכנסות. זיכרו שאתם משלמים את החשבון.

חובה  לקרוא את חוקי הבית ואת כל תקצירי הישיבות החודשיות שהוועד עורך, בכדי לאמת את האינפורמציה שניתנה לכם בעת הרכישה ולדעת שלא מחכות לכם הפתעות לא נעימות, כמו תוספת תשלום חד פעמי גבוה או עלייה מוסכמת לתשלום מיסי ועד גבוהים יותר. התהליך לוקח זמן ודרוש ריכוז בקריאת כל החוקים החלים על הדיירים, אך הוא הכרחי בכדי לוודא שהנכס אותו אתם עומדים לרכוש עומד בהוצאות שחישבתם. 

 4. נכסים שדיירים טובים גרים בהם. אין עיסקה טובה מזו בה רכישת הנכס מתבצעת כשדיירים טובים ממשיכים לגור בו. במקרה זה אתם מקבלים מהמוכר את סכום הערבות שהדיירים נתנו כשנכנסו לגור בנכס, וברוב המקרים אינכם צריכים להוציא כסף על צביעה, ניקיון ותיקונים כדי להשכירו מחדש. אם מדובר באיזור בעל ביקוש גבוה להשכרה, יש סיכויים גדולים שהמכירה תתבצע כשהדיירים נשארים לגור בנכס. עדיין חובה לבדוק את ניקוד האשראי של הדיירים, את משך השכירות שנשאר להם בחוזה ואת טופס הבקשה להשכרה שהם מילאו כשנכנסו לגור. נכס כזה יביא לכם הכנסה חיובית עם סיכום העיסקה, כך שההכנסה הנוספת תתחיל להגיע לחשבון הבנק שלכם במהירות.

5. נכסים באיזורים בהם אחוז הנכסים לשכירות נמוך. נכסים העומדים ריקים מזמינים שוד, ונדליזם וללא סכומי השכירות הצפויים, מביאים להפסדים ניכרים ולהידרדרות בערכם. אם אתם רוכשים נכסים באיזורים בהם אחוז המבקשים לשכור נמוך ואילו ההיצע גבוה, יתכן שיקח חודשים או אפילו שנים בטרם תוכלו להשכיר את הנכס במחיר סביר וריווחי. חישבו טוב טוב בטרם תחליטו לרכוש נכסים באיזורים כאלה, אפילו אם מחירם הוא מאוד אטרקטיבי. רצוי לנהוג ברחובות הסמוכים בשעות אחה"צ המאוחרות כשמשפחות יושבות לאכול את ארוחת הערב. אם אין הרבה בתים מוארים, ייתכן שהם לא מאוכלסים ולכן כדאי גם לכם לבחור איזורים אחרים להשקעה.

6. נכסים להחזקה לתקופה ארוכה. הנתון החשוב ביותר בכל הקשור להשקעות בנדל"ן הוא להשקיע בנכסים אותם אתם מתכוונים להחזיק תקופה ארוכה, כשהמושג 'לתמיד' הוא בהחלט עדיף. עשו שיעורי בית והעדיפו לרכוש נכסים איכותיים מהסיבות הנכונות, ותכננו להחזיק בהם תקופה מאוד ארוכה. זו הדרך הטובה ביותר להאדיר את ערככם הפיננסי ולאפשר מימוש הכנסה קבועה לתקופת הגמלאות. התרכזו בחיפוש ורכישת נכסים העונים על כמה שיותר מהאפשרויות שמניתי כאן, והתרחקו כמו מאש מנכסים שלא מוכיחים את עצמם כנותני הכנסה מינימלית קבועה ובאחוזים מקובלים של 4-6 אחוז. ברור שאם ההכנסה גבוהה יותר, הזדרזו וריכשו את הנכס.

הסבלנות גם היא תכונה שתצטרכו לסגל לעצמכם בחיפושים אחר נכסים מתאימים. היו מוכנים, פיננסית, להגיש הצעת רכישה מיידית אם ראיתם נכס העונה על הנקודות שמניתי, כי יש עוד רבים כמותכם שמחפשים בדיוק את אותו דבר.