כך תהפכו לבעלי בית
נראה כי שוק הנדל"ן עומד לפני נסיקה דרמטית. זמן טוב לנצל את זה
עם הריבית האפסית הניתנת על ידי הבנקים,
רבים מחפשים דרכים להשלים את הכנסתם החודשית, או אף לשנות מקצוע ולהשכיר נכסים להכנסה
קבועה וגבוהה יחסית להשקעה. הריבית הנמוכה מאפשרת לרכוש נכסים בתשלום חודשי נמוך ולהפוך
אותם ליחידות שכירות. המובילים את התופעה הזו הם המשקיעים. במשך כל זמן המשבר בשוק
הנדל"ן, רכשו משקיעים נכסים תוך ניצול המחיר הנמוך שלהם, שיפצו השכירו אותם.
גם היום, כשאחוז האבטלה עדיין גבוה, הבנקים
מקשים במתן הלוואות וכמו כן הם עדיין נאבקים לשחרר את הכמויות האדירות של נכסים הנמצאים בתיקים.
כל הסיבות האלה מונעות מרבים מהשוכרים להפוך לבעלי בתים. המימשל מודיע חדשות לבקרים
שהוא עומד להשאיר את הריבית הנמוכה הקיימת עד ששוק העבודה יתאושש ואחוז המובטלים יירד
מתחת ל.6.5, מטרה שרבים מהמומחים מאמינים כי לא תיושם עד סוף שנת 2015 לפחות.
משקיע איתו נפגשתי לאחרונה הצהיר שעתה הוא
הזמן המתאים לקטוף את הפירות בענף הנדל"ן: השוק התחיל לעלות, למרות שהוא עדיין
רחוק מהמחירים האמיתיים של הנכסים, ונראה שבקרוב מאוד תגיע נסיקה משמעותית ודרסטית.
היות ולקוחות לא מעטים פונים לאפיק זה, החלטתי לשתף אתכם בכמה עצות שיקלו עליכם אם
אתם שוקלים ללכת בכיוון:
***
1. תבין מה זה אומר להיות בעל בית.
נכסי
נדל"ן למגורים נושאים רווחים באחת מהדרכים הללו: כשאתם רוכשים אותו, בתקווה שערכו
יעלה, ע"י השכרתו וע"י הקלות המס עליו. כך שאם החלטתם לרכוש נכס לשם החזקתו
תקופה ארוכה, המטרה היא להגיע למצב בו ההכנסה גבוהה יותר מהמשכנתא וההוצאות האחרונות
על הנכס. אם לקחתם הלוואה לשם רכישתו, היו מוכנים למצב בו הנכס יהיה ריק ואתם תאלצו
עדיין לשלם את המשכנתא וההוצאות עליו.
אם רכשתם נכס מהבנק או בתהליך השורט סייל,
או שהנכס פשוט היה מוזנח מאוד, חשבו את ההוצאות הכרוכות בהבאתו למצב השכרה, וקחו בחשבון
את התשלום עבור זמן השיפוץ שבו לא יהיו לכם רווחים, אלא רק הפסדים. השקעה בנכסים להשכרה
היא נהדרת כל זמן שהם מאוכלסים, אך אם הם עומדים ריקים, זו עלולה להיות השקעה קטסטרופלית.
2. רכוש נכס באיזור שידוע כי הוא שוק
שכירות חזק.
נכס ליד אוניברסיטה או בתי ספר הוא השקעה
טובה ומושכת אליה משפחות רבות עם ילדים. רכישת דירות יכולה גם היא להיות השקעה טובה,
כי ועד הבית דואג להחזקת הנכס במצב טוב, אך בידקו היטב את חוקי הוועד ואת האותיות הקטנות
של המשכנתא. חפשו מגבלות של שכירות בבניין המבוקש או שאחוז בעלי הדירות הגרים בו קטן
יותר מאחוז השוכרים, כי בנקים רבים אינם מאשרים הלוואות במקרים אלה.
אם אתם מחפשים נכסים מעוקלים, היו מוכנים
להתמודד עם משקיעים רבים, כשרבים מהם מוכנים לרכוש במזומן. רבים מנכסים אלה חייבים
שיפוץ ותיקונים, אז חשוב להעריך את זמן השיפוצים האלה, עד שתתחילו לראות הכנסה על השקעתכם.
3. תשקלו לשכור חברת ניהול.
האם אתם מוכנים לשאת בנטל ולדאוג לתיקונים,
להשכרה, להראות את הנכס, לאסוף כספים ולעתים לבוא באמצע הלילה לטפל בצינור שנשבר? אם
לא, כדאי לשקול שכירת חברת ניהול שתיקח על עצמה את המשימה הלא קלה של ניהול הנכס. חברות
אלה מקבלות 10 אחוזים ולעתים יותר מההכנסה.
אם הנכס הוא בית דירות והוא נמצא רחק ממקום מגוריכם,
כדאי לשקול שכירת מנהל שיגור במקום, ישלם פחות שכירות או יקבל את השכירות בחינם. לעתים
קרובות שיקול זה הוא נבון מאוד וכדאי יותר עבורכם.
4. עשו חשבון נכון.
בידקו את השכירות המקובלת באיזור והשתמשו בנוסחה הפשוטה
לפיה אם ההוצאות הכלליות מגיעות ל-1000 דולר, היו מוכנים לבקש 1150 או יותר. נכון שלעתים
תיאלצו להתגמש כדי להגיע לשכירות מלאה של הנכס, אך עם הזמן תהפכו למומחים בשטח.
כמו כן, תוכלו להיעזר בפרסום באתרים כמו קרייגס ליסט ודומיהם, כדי לבחון כמה רוצים
המתחרים באזור עבור שכירות נכס דומה.
5. בידקו את השוכרים ביסודיות.
כל הצלחת ההשקעה תלויה בכך. אם בחרתם בחופזה בשוכרים לא אמינים, המפגרים
בתשלום או שאין להם הכנסה קבועה או אפילו כאלה שיש להם עבר פלילי – זה ייגמר לא
טוב. כדאי לבדוק היטב ולחשוב פעמיים לפני שחותמים.
6. לימדו היטב את חוקי השכירות באיזורכם.
ידיעה מעמיקה תאפשר לכם למצות את החוקים
לטובתכם ולעומת זאת להיזהר מליפול למלכודת שתגרור אתכם לבתי משפט. התקשרות עם עורך
דין המתמחה בשטח תעזור מאוד.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה