ההלוואה שכולם אוהבים

ההלוואה שכולם אוהבים

תכנית הלווה ממשלתית יכולה להפוך אתכם לבעלי נכסים שיכניסו בעתיד הקרוב הרבה כסף. הפרטים בפנים

אם אתם מחפשים נכסים במחירי הזדמנות ורוצים גם שהנכס יהיה במצב טוב ולא ידרוש השקעה רצינית, כדאי שתדעו שהסיכוי למצוא מציאה כזו קלוש מאוד, בעיקר בשוק הנדל"ן העכשווי. אבל כן אפשר למצוא נכסים טובים, אם מודעים לך שהם ידרשו השקעה בשיפוץ.

השוק נמצא בעלייה מתמדת ברוב חלקי ארה"ב כבר קרוב לשנה, ואת הגורמים הרבים לכך מניתי במאמרי מהשבוע שעבר (אם אתם מעוניינים לקבל את המאמר בדואר אלקטרוני, שילחו לי את כתובת המייל שלכם). בנוסף, קיימות תוכניות הלוואה המובטחות על ידי המימשל ומאפשרות לרוכשי הנכסים לצרף את מחיר השיפוצים לתשלומי המשכנתא החודשיים, מה שלעתים יכול להביא הכנסה יפה בתמורה להשקעה. משרד השיכון האמריקאי מאפשר לקחת הלוואה שמכסה את תשלום המשכנתא ואת השיפוצים, אם הנכס הוא בית מגורים, או בית דירות עד 4 יחידות דיור.

***

סכום ההלוואה הכולל תלוי בערך המצופה והמוערך של הנכס לאחר השיפוץ, וההשתתפות העצמית על הלוואות אלה עומדת על 3.5 אחוז בלבד. בכדי לנצל תוכנית זו, על הקונה לרכוש נכס במצב ירוד ובמחיר נמוך מהממוצע באיזור, ולבחור בזהירות את השיפוצים ההכרחיים  לשיפור מצבו של הנכס ומחירו העתידי.
כאשר הקונה רוכש נכס כזה, הוא בעצם יוצר ערך מוסף מהיר על הנכס. החוכמה היא לבחור את הנכס בזהירות ולהעריך את  השיפוצים הנחוצים מלכתחילה. כמו שאומרים: הבית הנכון במחיר הנכון.
הנכסים בעלי הסיכוי הגבוה ביותר ליצירת רווח עתידי, הם אלה הנמכרים על ידי הבנקים, או בתהליך השורט-סייל. הם מוצעים במחיר נמוך מהרגיל, כשהסיבות לכך הן: הגג דורש שיפוץ רציני או החלפה, אין מיזוג אוויר בבית, המטבח ישן או הרוס. כל זמן שהמחיר משקף את מצב הבית, הסיכוי לרווחים גדל יותר.

תכנית ההלואה הזו הנקראת

)203K(
קיימת מאז שנת 1978, אך היא תפסה תאוצה עם תחילת המשבר הנוכחי ב-2006, כיוון שהפכה חיונית במיוחד עם עליית מספר הנכסים הנמכרים במצב תחזוקתי רעוע. ב-2012 אושרו 22,500 נכסים לקבלת הלוואה מהתכנית, לעומת רק 3,400 ב-2007. הלוואות אלה ניתנות למשקיעים, ובעלי הנכס חייבים לגור בו. אבל במקרים בהם ההלוואה ניתנת לבית  דירות עד 4 יחידות, פעמים רבות הרוכש מתגורר באחת מהן לתקופה של חצי שנה עד שנה, מבקש ומקבל הלוואה חוזרת, מוכר את הנכס ורוכש בית אחר.
הריבית על הלוואה זו גבוהה במקצת מהלוואה רגילה ועומדת כיום על 3.75-4 אחוזים, כשהבנק מחייב ביטוח פרטי להלוואה כתנאי לאישורה. בנוסף, על מבקש ההלוואה לשכור את שירותי של יועץ בנייה המגיש את תמחיר השיפוץ – סכום זה ינוע בין 1000 ל-4000 דולר או יותר. היועץ גם מאשר שהשיפוצים עומדים בדרישות הממשלתיות לבריאות וביטחון.

***

ההלוואה לא כוללת  שיפוצי לוקסוס כגון בריכה חדשה, אך ייכללו כספים נחוצים לשיפוץ בריכה קיימת ואפילו עבור לוחות חימום סולריים. השיפוצים חייבים להסתיים תוך שישה חודשים והמשפץ מקבל את שכרו בהדרגה לאחר כל שלב שאושר בידי הפקח. הרוכשים צריכים לוודא שהם שכרו את שירותיו של קבלן המבין ומסכים לקבלת כספו בשלבים, והוא חייב להתחייב לסיים את העבודה בזמן הנקוב. בשוק  הנוכחי, רוב הבתים נרכשו מהבנקים או בתהליך השורט סייל, כך שיש שפע של קבלנים שעובדים עם התכנית הזו.
לפי תנאי ההלוואה, מחיר הנכס הנרכש לבית מגורים בקליפורניה אינו יכול להיות גבוה יותר מ-729,750 דולר או נמוך יותר מ-271,050 דולר. סוכני הנדל"ן לא משתגעים על ההלוואות האלה, כי בדרך כלל לוקח הרבה זמן לאשר אותם, אבל הפופולאריות של ההלוואה מביאה גם להתגברות בקצב האישורים. לפעמים זו ההלוואה היחידה הניתנת לבתים שצריכים רשת אינסטלציה חדשה למשל.

אז אם אתם מעוניינים לרכוש נכסים, לשפצם ולמכרם תוך שנה מתאריך הרכישה, אפשרות מימון זו תעזור לכם רבות ביצירת רווחים עתידיים בשוק הנדל"ן. לכן גם מומלץ מאוד לבחור את סוכן ההלוואות בקפידה יתירה ולוודא שהוא טיפל בהלוואות מהסוג הזה בעבר ויודע מה לעשות.