הסיבות לירידה בהיצע

הסיבות לירידה בהיצע

המספרים מראים על ירידה מתמשכת במספר הנכסים המוצעים למכירה ברחבי ארה"ב

מספר הבתים המוצעים למכירה בכל רחבי ארה"ב ממשיך לרדת בעוד אחוז המכירות בשנת 2012 מראה עליה של למעלה מ-9 אחוזים, שהיא הגבוהה ביותר שנרשמה מאז שנת 2007. ברוב מדינות ארה"ב נרשמה עליה במספר הנכסים שנמכרו ב-18 החודשים האחרונים ברציפות. נתונים אלה לא נעלמו מעיניהם של אלה שעד עתה היססו וחיכו לרכוש בנקודת השפל, והנה העובדות טופחות על פניהם והם, סוף סוף, יורדים מהגדר ומצטרפים להמוני הרוכשים הפוטנציאלים. אך עתה, שוב, הם יוצאים בהפסדם כי נכסים המוצעים במחירים נכונים, מזמינים הצעות רכישה רבות ומחירם ממשיך לעלות.
הנה הסיבות, שלפי דעתי גרמו למצב הנוכחי בהיצע:

- בעלי בתים רבים בצרות: למעלה מ-10 מיליון בעלי בתים חייבים על ההלוואה שלקחו לקניית הנכס שעומדת כיום מעל לערכו הריאלי של הנכס בשוק הנוכחי. מספר זה מהווה 22 אחוזים מבעלי הבתים המשלמים משכנתא. בעלי בתים אלה לא נוטים למכור את ביתם אלא אם הם חייבים לעבור למקום מרוחק יותר למטרות פרנסה או בשל שינויים משפחתיים אחרים (נישואים, גירושים וכדומה) או עקב קשיים פיננסיים. הם יפסידו המכירה במחיר נמוך יותר מסכום ההלוואה או שניקוד האשראי שלהם יפגע אם הם ימכרו את ביתם בתהליך השורט סייל, שבו הבנק מסכים למכירת הנכס בסכום נמוך יותר מסכום ההלוואה שבעל הבית חייב. היצע הבתים נמוך בעיקר באותם איזורים שאחוז בעלי הבתים בצרות גבוה יותר.

- לאחרים אין מספיק ערך מוסף לעבור לבית יקר יותר: ל-10 מיליון בעלי בתים נוספים יש פחות מ-20 אחוזים ערך מוסף על ביתם, שהוא הקו שבו רכישת בית יקר יותר הופכת לאפשרית וקלה יותר. מקובל היה שבעלי בתים הסתמכו על ערך מוסף זה של ביתם לשם תשלום סכום ההשתתפות העצמית בעת רכישת ביתם החדש, וכן לתשלום הוצאות מכירת ביתם הקודם. כשערך מוסף זה נמוך, המשמעות לרוב היא שלבעלי הבית אין מספיק כסף לעבור לבית יקר יותר והם נאלצים להישאר לגור בביתם הנוכחי ולהתאימו לצורת החיים שלהם. החלטה זו מונעת מביתם להיות מוצע למכירה וגורמת עיכובים בשרשרת המכירות והקניות, דבר שמוביל לכך שרוכשים פוטנציאלים חדשים אינם יכולים לרכוש נכס והם צובאים בהמוניהם על הבתים המוצעים למכירה. נתונים ידועים מראים שבעבר עברו בעלי בית לבית אחר כל 4.6 שנים בממוצע, וכיום המספר מגיע כמעט ל-10 שנים בין המעבר מבית לבית, ומכאן ההאטה המורגשת.

- כולם רוצים לרכוש כשהמחירים בתחתית, אך מעטים רוצים למכור במצב זה: אפילו אלה שיש להם הרבה ערך מוסף על ביתם לא ששים למכור במצב שוק כזה, בעיקר אם הם מאמינים שהמחירים יעלו בקרוב. האם אתם הייתם מוכרים את הנכס היקר ביותר שלכם היום אם הייתם מאמינים שהוא יהיה שווה 5 אחוזים או יותר בעוד שנה, בעיקר אם אינכם חייבים? זה מסביר גם את העובדה שבדנבר ודאלאס, שלא סבלו מהמפולת בשוק הנדל"ן ואחוז בעלי הבתים במצוקה קטן שם יחסית לשאר ארה"ב, גם הם חווים ירידה משמעותית בהיצע הבתים.

- רכישות גדלות והולכות מצד משקיעים מכל המינים: מחברות השקעה ענקיות ועד למשקיע הקטן—כשהכוונה לרוב לזוג בעלי הכנסה בינונית הרוכשים למטרות של יצירת הכנסה נוספת ע"י השכרת הנכס—משקיעים רוכשים יותר ויותר בתים המיועדים להשכרה ומעדיפים נכסים אלה על הפליפינג שהיה מקובל עד לא מכבר ומכירה מהירה של הנכס למטרות רווח מיידי. תופעה זו מצמצמת בהכרח את כמות הנכסים המוצעת למכירה לאחר שמשקיעים קנו חלק גדול מהם.

- הבנקים מאיטים את תהליך העיקול: בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים נכנסו לצרות כשנחשפו שיטות הרישום והמכירה של נכסים מעוקלים בעבר ויכולת מוסדות אלה להוכיח שהנכס שייך להם. הסקנדל הזה, שפורסם בשנת 2010, עדיין לא שכך וקצב אישור עסקאות שורט סייל על ידי הבנקים הואט מאוד מתוך חשש לתביעות נוספות מצד המימשל ובעלי בתים בצרות. גם האטה זו מקטינה בהרבה את הנכסים המוצעים למכירה.

- קבלנים בונים פחות בתים: משנת 2009 ועד 2011 הופסקו רוב התחלות הבניה ורק לאחרונה החלה תנופת הבניה לתת אותותיה במשק. הקבלנים פשוט חששו מיכולת הציבור לרכוש נכסים חדשים והעדיפו לחכות ולא לקחת סיכון שעלול היה להיות בעוכריהם. כתוצאה מכך הוצעו פחות בתים חדשים לשוק וכשהגידול הטבעי לבדו דורש מספר גדול הרבה יותר של נכסים למגורים, הלחץ גדל להגביר את התחלות הבניה ומהר ככל האפשר.

אם בתים נוספים לא יעלו לשוק למכירה, מכל אחת משש הסיבות שמניתי, אני מוכן להמר שהקבלנים ימלאו את הצורך הזה במהירות האפשרית.

הרבה מהגורמים שמניתי להאטה בהיצע אינם טיפוסיים לשוק נדל"ן רגיל או בריא, אך אנחנו כבר מזמן שכחנו מה זה שוק רגיל או בריא. כל התקדמות למצב בו ההיצע והביקוש ידביקו אחד את השני ישפיע בצורה משמעותית על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה האמריקאית כולה. לכן כדאי לפקוח עין ולעקוב אחר נתונים המראים על שיפור דרסטי במצב, שיראה לנו את היציאה מהמצב העכור בו אנו נמצאים כבר שנים רבות.