לקנות בית או לא לקנות?

לקנות בית או לא לקנות?

למרות התאוששות שוק הנדל"ן, היצע הבתים בקליפורניה עדיין נמוך. מה שאומר שיש הרבה סיבות להתלבט האם להשקיע עכשיו בקנייה. הנה כמה תשובות

זה כבר בהחלט איננו סוד שמספר הבתים המוצעים למכירה היום נמוך מאוד וזה יוצר בעיה אצל אלה המעוניינים לרכוש. אם תקנו היום, יתכן מאוד שתאלצו לשלם יותר מהמחיר המבוקש, אך אם תחכו, יתכן שתשלמו אף יותר במחיר הבית ואחוז גבוה יותר על ההלוואה למשכנתאות. הסיבה לכך היא שמספר הנכסים המוצעים יהיה נמוך כל עוד מחירי הבתים לא הגיעו לדרגה שבה כדאי יהיה לבעלי הבתים למכור אותם, ולקבלנים שוב ישתלם לבנות בתים חדשים.

ההיצע נמוך במיוחד בקליפורניה. השוואה שנעשתה ב-30 מרכזים בין פברואר בשנה שעברה לפברואר השנה, הראתה שהמחסור הגבוה ביותר היה בסקרמנטו (48%), לוס אנג'לס (41%), סן פרנסיסקו (41%), סן דייגו (39%). כל זה כשהממוצע בארה"ב מראה ירידה בהיצע של 16.6%.

בארה"ב מספר הבתים שעומדים למכירה עולה באביב, שהיא תקופת השיא בעסקאות נדל"ן, עקב מזג האוויר הנוח וההכנה לקראת הרשמת ילדים לשנת הלימודים הבאה. הנחת מומחים היא שהעלייה הרצינית הבאה תהיה רק בשנה הבאה, הנחה שאני, אישית, חולק עליה בכל הקשור לקליפורניה ובעיקר ללוס אנג'לס. המומחים מונים חמישה נתונים התורמים למחסור הקיים:
האחרונות.  * פחות עיקולים יוצאים לשוק. קליפורניה הצליחה לצמצם את מספר הנכסים שעוקלו בשנים  מכירת נכסים בתהליך העיקול הוא עדיין תהליך ממושך, אך הוא מהיר יותר בקליפורניה, בה העיקול  לא נעשה בבית המשפט אלא מחוצה לו, ומשך הזמן הוא כשליש מהממוצע במזרח המדינה.
 * בעלי בתים רבים עדיין חייבים על בתיהם יותר ממחירו של הבית היום, ואם ימכרו אותו עכשיו, הם יאלצו לשלם לבנק את היתרה על סכום ההלוואה שלקחו. המחירים אמנם ממשיכים לעלות, אך עדיין מחירם הממוצע נמוך בכ-24 אחוז לפי נתוני הרבעון האחרון של שנת 2012..
 * אפילו אם יש להם ערך מוסף על בתיהם, רובם לא ימכרו את הבית בפחות ממה ששילמו עבורו. אם ניקח בחשבון שרובם נקנו בשיא של 2000-2006, יש להניח שיקח עוד זמן רב לערך הבתים להגיע  לשיא זה. לדוגמא, דירה שנרכשה בוואלי ביולי 2007 במחיר של 665,000 דולר, מחירה במרץ 2009 ירד ל-290,000  דולר וכיום הוא 415,000 דולר.
 * רבים מבעלי הבתים, אפילו אם ביתם שווה יותר ממחיר הרכישה, לא ימכרו מחשש שלא יוכלו לקבל כיום אישור להלוואה חדשה. לכן הם נשארים בבתיהם עד שהכלכלה תתאושש והבנקים ישובו לאשר הלוואות בקלות רבה יותר.
 * נפילת שוק הנדל"ן עצרה את בנייתם של נכסים חדשים, כי הקבלנים חוששים להשקיע עד להתאוששות רצינית. הביקוש גבר, אך הקבלנים עדיין מהססים. תנועת קונים רצינית מורגשת בביקוש לבתים לחופשה וביקוש ע"י משקיעים מחו"ל.

***

ריצה מטורפת

בית שיצא למכירה בינואר במחיר של 375,000 דולר כשהמחיר נמוך במקצת ממחיר השוק, נמכר ב-510,000 דולר במזומנים, ללא בדיקה וללא תנאים, כשהמכירה נחתמה תוך 10 ימים. בנקודה מסויימת המחירים יעלו מספיק ומשקיעים יתנפלו עליהם, אך לא נראה שזה יקרה ברגע זה..
היות וכולם רוצים לרכוש כשהמחירים הם ממש בתחתית ואף אחד לא יכול לנבא בדיוק מתי זה יקרה,  לוקח כשנה מהתחתית עד שאנו רואים התעוררות רצינית. עכשיו אנחנו נמצאים כבר 10 חודשים בעליית מחירים מתמדת בלוס אנג'לס למשל.
אנחנו עדיין חווים ירידה בהיצע, אך באיטיות יתר. אם ניקח בחשבון שהמחירים הנמוכים ביותר בארה"ב בממוצע היו בשנת 2009, בתחילת 2012 תמו השנתיים מהתחתית, כך שהמצב כיום אכן משקף נקודה סטטיסטית זו. ההנחה הרווחת היא שההיצע יחזור לקדמותו בתחילת 2014, אך לא ברור מה יהיה מחיר הבתים אז וכמובן מה תהיה הריבית להלוואות למשכנתא.

***

נקודה חיובית

בתקופת האביב, חודש אפריל עד יוני, יגבר מספר הבתים שיוצאו למכירה בשוק, כי זו תקופת השיא לעיסקאות ואולי זו תהיה ההזדמנות האחרונה לרבים לרכוש נכס במחיר נמוך יחסית, כשהריבית גם היא נמוכה מאוד. רוכשים פוטנציאליים רבים יוצאים לחופשות ביולי ואוגוסט, מה שיביא פחות מתחרים על הבתים הנמצאים למכירה.

ההחלטה לרכוש או לחכות תלויה בעיקר בתשובה לשאלה "כמה זמן אתם מתכננים לגור בבית?"?".
אם התשובה היא "לתקופה ארוכה", הרי שעדיף לרכוש היום מאשר להישאר בשכירות, למרות שאתם עתידים להיות במלחמה מתמדת על כל עסקה פוטנציאלית עם רבים אחרים.
נקודה נוספת לציון, במצב שוק כזה אל תחכו לבית שיתאים לכם  בכל מאת האחוזים. ככל שתהיו מוכנים להתפשר יותר על תכונות הבית, מיקומו ומחירו, כן ירבו סיכוייכם לזכות בו. הוא אולי לא יענה על כל חלומותיכם, אבל עדיין תוכלו ליהנות ממנו למשך שנים רבות.