רוכשים שוב
יש עתיד אחרי עיקול הנכסים. בעלי בתים שאיבדו את רכושם לבנק זוכים כעת בהזדמנות שניה לרכוש בית
ג'ון וסנדי איבדו את
ביתם ב-2009 בשורט סייל, ונראה היה שיעברו שנים רבות בטרם יוכלו שוב
לרכוש בית, הן בגלל סכום ההשתתפות העצמית והן בגלל ירידת ניקוד האשראי שלהם. ביום רביעי האחרון, שלוש שנים לאחר שאיבדו את ביתם, נכנסו בני הזוג לאסקרו
והבנק אישר להם הלוואה.
הגורם הראשי למצב הוא אישור הלוואת רשות הבינוי הפדרלית, FHA.
תגובת הזוג הייתה צפויה: "קשה לתאר עד כמה אנו מאושרים!"
האפשרות לקבל הלוואת FHA כל כך מהר לאחר שהפסידו את ביתם בשורט סייל מהווה חדשה משמחת עבור עשרות אלפי אזרחים שנמצאים במצב דומה ואשר איבדו את ביתם בשנים 2008 ו-2009.
פאני-מיי ופרדי מאק יאשרו הלוואות רק לאחר 7 שנים מתאריך מכירת השורט סייל, אך הלוואות FHA מאושרות לאחר שלוש שנים בלבד. על מבקש ההלוואה להראות יכולת לשלם את המשכנתא החודשית ושניקוד האשראי שלהם הוטב ומראה על תשלום חובות במועדם.
מורגשת בשוק הקונים תנועה והצעות רכישה מאותו מגזר שוק שלא יכול היה לרכוש קודם, וזה בהחלט עוזר לערנות בשוק הנדל"ן.
הלוואות FHA כוללות ביטוח על ההלוואה עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוזים בלבד בריבית של 3.75 אחוז ל-30 שנה בתוספת תשלום עבור הביטוח על ההלוואה.
עם העליה המתונה אך המתמשכת של מחירי הנכסים והריבית הנמוכה במשק, לא יחלוף זמן רב בטרם התנאים השתנו וריבית גבוהה יותר עם מחיר מאמיר של הנכסים ירחיקו את אפשרות הרכישה מרבים מהקונים הפוטנציאלים, אך הכל תלוי, כמובן, באפשרות קבלת ההלוואה ע"י אותם קונים היכולים להוכיח אפשרות תשלום וניקוד אשראי מתקבל.
FHA אינו יודע כמה הלוואות ניתנו עד עתה לרוכשים שאיבדו את נכסיהם בשורט סייל היות והלוואות FHA ניתנות ע"י כל הבנקים.
וולס פרגו, הנחשב לבנק בעל מספר הלוואותFHA הגדול מכולם, טען לאחרונה שהוא לא מסווג הלוואות אלה בנפרד ולכן קשה לדעת מה אחוז הלוואות שלה מכלל ההלוואות שהבנק מאשר אך בששת החודשים האחרונים של השנה הבנק אישר הלוואות FHA בסכום של 73 מיליארד דולר לעומת השנה שעברה באותה תקופה, בה אושרו הלוואות כאלה בסכום של 47 מיליארד דולר בלבד.
סוכני הלוואות רבים שרואיינו בהקשר להלוואות לרוכשים אלה הודו שהם אכן מקבלים אישורים מהבנקים לאלה שאיבדו את בתיהם בעבר בהליך שורט סייל. אלה המאושרים לקבלת ההלוואות הם אלה שעברו לפחות שלוש שנים ממכירת ביתם בעיקול. יש להם עבודה קבועה ויכולת תשלום המשכנתא. הם משלמים את חובותיהם בזמן וניקוד האשראי שלהם עלה, למרות שהוא לא מעולה, עדיין הבנקים רואים את הניקוד בסיכון נמוך יחסית להחזר ההלוואה.
תהליך קבלת ההלוואה בתוכנית FHA הוא ארוך יותר מהלוואה רגילה ומסובך יותר, אך עם הסוכן הנכון התהליך יכול להיגמר בהחלטה חיובית וקבלת ההלוואה המיוחלת.
חוקים נקושים ש-FHA החיל על דירות גרם לנפילה דרמטית במספר בתי הדירות שהיו מוכנים להשתתף בתוכניות אישור הבניינים ע"י הרשות בכדי לאפשר לרוכשים עם סכום השתתפות עצמית נמוך לרכוש דירות. הלחץ שנוצר על FHA עקב חוקים אלה, וכמו כן אי הנכונות מצד ועדי הבתים, שמספרם מגיע לאלפים רבים, להשתתף בתהליך האישור, עזר ובחודש שעבר, סוף סוף, נכנעו משרדי FHA והקלו את החוקים שמנעו הצטרפותם של בתי דירות אלה לקבלת הלוואות FHA בבניינים.
למשל, חוק קודם שאסר על נתינת ביטוח הלוואה על אותם דירות מגורים הנמצאות במבנים מעורבים כשחנויות ומשרדים מהווים חלק גדול יותר מ-25 אחוזים מסך כל שטח המגורים הכללי, חוק זה הוקל בהרבה. בערים רבות בארה"ב נבנים בניינים עם חנויות ומשרדים בקומות התחתונות ששכירתם עוזרת לתחזק את הנכס כולו וכמו כן מקלה על הדיירים בקניות מוצרים הנמכרים בשכנות אליהם. חוק זה הורם עד ל-50 אחוזים משטח המגורים הכללי.
שינוי החוקים מציע גמישות יתר למשקיעים כשאחד או שני משקיעים יכולים להחזיק בעלות עד 50 אחוזים מסך כל היחידות בבניין. החוק הישן הירשה לעד 10 אחוז מהיחידות להיות מוחזקות ע"י משקיע אחד. שינויים אלה ואחרים מאפשרים שוב לעשרות אלפי רוכשים לקנות דירות עם השתתפות עצמית נמוכה של 3.5 אחוזים ובריבית נמוכה מאוד יחסית, ובכך גם לעזור לאותם בעלי דירות שלא הצליחו למכור את דירותיהם עקב המספר המצומצם של רוכשים פוטנציאליים שיכולים לרוכשם בהלוואות רגילות או במקרים מעטים יותר, לרוכשם במזומנים.
השינויים האלה וכן הצטרפות גוברת והולכת של בעלי נכסים שאיבדו את נכסיהם בתהליך העיקול והמקבלים הלוואות FHA הקל מאוד על מצב הנדל"ן ותעלה את מחירי הנכסים למכירה כי ההיצע הנמוך היום גורם לעליות מחירים ולריבוי הצעות רכישה על נכסים רבים מצד אלה החפצים להיות בעלי בתים ואלה הרואים בהשקעה כזו כדרך נכונה להכנסות עתידיות ורווחים נאים ממכירתם העתידית.
הגורם הראשי למצב הוא אישור הלוואת רשות הבינוי הפדרלית, FHA.
תגובת הזוג הייתה צפויה: "קשה לתאר עד כמה אנו מאושרים!"
האפשרות לקבל הלוואת FHA כל כך מהר לאחר שהפסידו את ביתם בשורט סייל מהווה חדשה משמחת עבור עשרות אלפי אזרחים שנמצאים במצב דומה ואשר איבדו את ביתם בשנים 2008 ו-2009.
פאני-מיי ופרדי מאק יאשרו הלוואות רק לאחר 7 שנים מתאריך מכירת השורט סייל, אך הלוואות FHA מאושרות לאחר שלוש שנים בלבד. על מבקש ההלוואה להראות יכולת לשלם את המשכנתא החודשית ושניקוד האשראי שלהם הוטב ומראה על תשלום חובות במועדם.
מורגשת בשוק הקונים תנועה והצעות רכישה מאותו מגזר שוק שלא יכול היה לרכוש קודם, וזה בהחלט עוזר לערנות בשוק הנדל"ן.
הלוואות FHA כוללות ביטוח על ההלוואה עם השתתפות עצמית של 3.5 אחוזים בלבד בריבית של 3.75 אחוז ל-30 שנה בתוספת תשלום עבור הביטוח על ההלוואה.
עם העליה המתונה אך המתמשכת של מחירי הנכסים והריבית הנמוכה במשק, לא יחלוף זמן רב בטרם התנאים השתנו וריבית גבוהה יותר עם מחיר מאמיר של הנכסים ירחיקו את אפשרות הרכישה מרבים מהקונים הפוטנציאלים, אך הכל תלוי, כמובן, באפשרות קבלת ההלוואה ע"י אותם קונים היכולים להוכיח אפשרות תשלום וניקוד אשראי מתקבל.
FHA אינו יודע כמה הלוואות ניתנו עד עתה לרוכשים שאיבדו את נכסיהם בשורט סייל היות והלוואות FHA ניתנות ע"י כל הבנקים.
וולס פרגו, הנחשב לבנק בעל מספר הלוואותFHA הגדול מכולם, טען לאחרונה שהוא לא מסווג הלוואות אלה בנפרד ולכן קשה לדעת מה אחוז הלוואות שלה מכלל ההלוואות שהבנק מאשר אך בששת החודשים האחרונים של השנה הבנק אישר הלוואות FHA בסכום של 73 מיליארד דולר לעומת השנה שעברה באותה תקופה, בה אושרו הלוואות כאלה בסכום של 47 מיליארד דולר בלבד.
סוכני הלוואות רבים שרואיינו בהקשר להלוואות לרוכשים אלה הודו שהם אכן מקבלים אישורים מהבנקים לאלה שאיבדו את בתיהם בעבר בהליך שורט סייל. אלה המאושרים לקבלת ההלוואות הם אלה שעברו לפחות שלוש שנים ממכירת ביתם בעיקול. יש להם עבודה קבועה ויכולת תשלום המשכנתא. הם משלמים את חובותיהם בזמן וניקוד האשראי שלהם עלה, למרות שהוא לא מעולה, עדיין הבנקים רואים את הניקוד בסיכון נמוך יחסית להחזר ההלוואה.
תהליך קבלת ההלוואה בתוכנית FHA הוא ארוך יותר מהלוואה רגילה ומסובך יותר, אך עם הסוכן הנכון התהליך יכול להיגמר בהחלטה חיובית וקבלת ההלוואה המיוחלת.
חוקים נקושים ש-FHA החיל על דירות גרם לנפילה דרמטית במספר בתי הדירות שהיו מוכנים להשתתף בתוכניות אישור הבניינים ע"י הרשות בכדי לאפשר לרוכשים עם סכום השתתפות עצמית נמוך לרכוש דירות. הלחץ שנוצר על FHA עקב חוקים אלה, וכמו כן אי הנכונות מצד ועדי הבתים, שמספרם מגיע לאלפים רבים, להשתתף בתהליך האישור, עזר ובחודש שעבר, סוף סוף, נכנעו משרדי FHA והקלו את החוקים שמנעו הצטרפותם של בתי דירות אלה לקבלת הלוואות FHA בבניינים.
למשל, חוק קודם שאסר על נתינת ביטוח הלוואה על אותם דירות מגורים הנמצאות במבנים מעורבים כשחנויות ומשרדים מהווים חלק גדול יותר מ-25 אחוזים מסך כל שטח המגורים הכללי, חוק זה הוקל בהרבה. בערים רבות בארה"ב נבנים בניינים עם חנויות ומשרדים בקומות התחתונות ששכירתם עוזרת לתחזק את הנכס כולו וכמו כן מקלה על הדיירים בקניות מוצרים הנמכרים בשכנות אליהם. חוק זה הורם עד ל-50 אחוזים משטח המגורים הכללי.
שינוי החוקים מציע גמישות יתר למשקיעים כשאחד או שני משקיעים יכולים להחזיק בעלות עד 50 אחוזים מסך כל היחידות בבניין. החוק הישן הירשה לעד 10 אחוז מהיחידות להיות מוחזקות ע"י משקיע אחד. שינויים אלה ואחרים מאפשרים שוב לעשרות אלפי רוכשים לקנות דירות עם השתתפות עצמית נמוכה של 3.5 אחוזים ובריבית נמוכה מאוד יחסית, ובכך גם לעזור לאותם בעלי דירות שלא הצליחו למכור את דירותיהם עקב המספר המצומצם של רוכשים פוטנציאליים שיכולים לרוכשם בהלוואות רגילות או במקרים מעטים יותר, לרוכשם במזומנים.
השינויים האלה וכן הצטרפות גוברת והולכת של בעלי נכסים שאיבדו את נכסיהם בתהליך העיקול והמקבלים הלוואות FHA הקל מאוד על מצב הנדל"ן ותעלה את מחירי הנכסים למכירה כי ההיצע הנמוך היום גורם לעליות מחירים ולריבוי הצעות רכישה על נכסים רבים מצד אלה החפצים להיות בעלי בתים ואלה הרואים בהשקעה כזו כדרך נכונה להכנסות עתידיות ורווחים נאים ממכירתם העתידית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה