ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

ב-FHA החליטו לבטל את הגזירה

נגנזה התוכנית ברשות המשכנתאות הפדרלית שהייתה אמורה להחמיר את התנאים לקבלת משכנתאות מסובסדות

החודש הייתה אמורה התוכנית החדשה של FHA לקרום עור וגידים. תוכנית זו הייתה משפיעה רבות על  המבקשים הלוואה למשכנתא בתוכניתFHA , שהיא מוגנת ונתמכת ע"י המימשל, במידה והם איחרו בתשלום המשכנתא ושהטיפול בהם הועבר לחברות גבייה או שהוגש עירעור על חובותיהם לכרטיסי האשראי.
תוכנית FHA מיועדת בעיקר לאלה שאינם מסוגלים, או אינם רוצים, לשים סכום כסף גבוה כהשתתפות עצמית בעת קבלת ההלוואה, בעיקר צעירים שזו להם רכישת הנכס הראשונה והם אמורים להתגורר בנכס לפחות חצי שנה ממועד הרכישה.
התוכנית צברה תאוצה בעיקר עקב המצב הכלכלי הקשה והעובדה שרבים חוששים להשקיע סכום כסף גבוה עבור נכס מתוך חשש שהם יאבדו אותו במידה ולא יוכלו בעתיד לעמוד בתשלומים החודשיים הנדרשים.
אבל, כפי שכתבתי כאן בשבוע שעבר, הריבית הנמוכה במשק והמחירים הנמוכים של נכסי הנדל"ן בכל רחבי ארה"ב מביאים היום שוכרים רבים לשקול שוב טת האפשרות לרכוש, וזאת גם עקב מחירי השכירות המאמירים.
התנאים המחמירים לקבלת הלוואות אלה היו אמורים לפגוע באלה שיש להם תיק אחד או שני תיקים בתהליך הגביה או שהם נמצאים בתהליך העירעור על החובות שלהם, המופיעים באחת משלוש חברות הענק לניקוד האשראי ושסכום החוב העולה על 1000 דולר. ההערכה היא שאם התוכנית המחמירה הייתה יוצאת לפועל, אחד מכל שלושה מבקשי הלוואות בתוכנית  FHAהיו נתקלים בקשיים.
התוכנית קראה לאלו הנמצאים בקבוצת הסיכון הזו לפתור את הבעיה ולנקות את ההיסטוריה הכלכלית שלהם לפני שיוכלו לזכות בהלוואה המבוקשת. זאת אומרת, שהסיכויים לקבלת ההלוואה באם לא נפתרה הבעיה הם קלושים מאוד.
חוקי  FHAמקלים מאוד על שכבה עצומה של האוכלוסיה, שללא תוכנית זו לא היה באפשרותם לרכוש נכס, והמימשל, במאמציו לרכוש יותר ויותר תומכים בעיקר עקב הבחירות המשמשות ובאות, לא מעוניין להרגיז אותם. אבל אם נסתכל על התמונה הכללית בעיניים מפוכחות, נבין גם את ההיגיון שמאחורי התוכנית המחמירה: היא באה לוודא שאנשים שהראו בעייתיות בתשלום חובותיהם לא יזכו להלוואות נוספות בהן הם עלולים לא לעמוד.

לפי דעתי, וכן לדעת רבים אחרים, מה שהביא אותנו למפולת הנדל"ן של השנים האחרונות הוא החוקים המקלים, שאיפשרו מתן הלוואות לכאלו שאינם יכולים לעמוד בתנאיהן.
הבנקים הרגילים אינם מוכנים כיום לאשר הלוואות אלה, אבל המימשל בתמיכתו בהלוואות FHA והריביות שהוא מוכן לתת על הלוואות עד גובה של 417,000 דולר מסכן את משלם המיסים האמריקאי, שיצטרך לשלם עבור ההפסדים. אפילו אם המצב הכלכלי ישאר כמו שהוא, עדיין אחוז האבטלה במשק ודילול המשאבים האישיים יכול בקלות לטרפד את הרצון לרכוש בית, כשאין אפשרות לעמוד בתשלומים.
לחץ ציבורי המביא להחלטה לאפשר לאלה הרוצים להיות בעלי בתים, כשרצון זה כל מה שיש להם, איננו מהווה סיבה מספקת למתן הלוואות. הבנקים יודעים זאת ואינם מיישרים קו עם המימשל בשטח זה.

התוכנית המחמירה בוטלה נכון לעכשיו, אבל היא עלולה לחזור לשולחן הדיונים.

בתוכנית הלוואות באישור FHA  ניתנות הלוואות לאזרחים עם ניקוד אשראי של 580, שהוא ניקוד נמוך מאוד. ניקוד האשראי נע בין הקצה הנמוך של 300 נקודות לניקוד מושלם של 850 נקודות, המוכיח שאתם בקבוצת הסיכון המינימלי וראויים לכל הלוואה, כמעט.

הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות עם השתתפות עצמית של 5 אחוזים, אך הם דרושים ניקוד הרבה יותר גבוה, למעלה מ-640 (724 הוא המספר הנכון), והנושא בנוסף ריבית על ההלוואה באחוז גבוה יותר.  הבנקים נזהרים מאוד מלתת הלוואות ללא הוכחות חותכות על יכולת התשלום של מבקשיה, שכן הם חייבים להוכיח למשקיעים הרוכשים הלוואות אלה שהסיכון לאי תשלום הוא קטן וכדאי להם לרכוש אותן.