הפתעות לא נעימות

הפתעות לא נעימות

אפילו התאוששות ניכרת בכלכלה לא תציל בעלי חוב רבים שעדיין משלמים את המשכנתא

האם השוק מתאושש?
נתונים רבים מראים שאכן זה המצב. בתים חדשים החלו להיבנות ומחירם של בתים קיימים נמצא בעליה. מחודש מאי בשנה שעברה נרשמה עליה של 10 אחוזים במכירות. מספר הבתים הנמצאים בהליך מכירה עלה, והוא באחוז הגבוה ביותר שנרשם בשנתיים האחרונות. עליות אלה נרשמות בכל רחבי ארה"ב.
לאחר שנים רבות של ירידות, סימני התאוששות אלה בשוק הנדל"ן בהחלט מתקבלים בשמחה, אך העובדה היא שאפילו אם המשק התאושש מאד, לא תחלץ התאוששות זו מלווים רבים שלקחו הלוואות מישניות על ביתם.
זאת בגלל הצורה בה נכתבו חוזי ההלוואות המבוססים על ערכו המוסף העכשווי או העתידי של הנכס. הלוואות אלה נקראות HELOC - Home Equity Line of Credit והן ניתנו בתנאי תשלום ובריבית מפתה מאד. הבנקים, בעיקר בשנות השיא של שוק הנדל"ן, פיתו רבים לקחת הלוואות אלה, שמקנות אשראי עד לתיקרה מסויימת וקבועה.
מעטים אלה שקראו את האותיות הקטנות או ששמו לב שהתשלומים הנמוכים במיוחד עם קבלת ההלוואות האלה גוררות בעקבותיהן עלייה משמעותית במשך יתרת ההלוואה. הבעיה היא שהשנה ובשנים הקרובות תשתנה הריבית עליהן, ועל מקבל ההלוואה לשלם עבור סכום ההלוואה, בנוסף לריבית המשתנה.
רבים שלקחו הלוואות אלה בחרו באופציה הנוחה של תשלום עבור הריבית בלבד, שגם היא הייתה נמוכה מאד. ניתנה ללווים, כמובן, האפשרות לשלם עבור סכום ההלוואה עצמו, אך מעטים אלה שעשו זאת, בעיקר עקב האמונה והתקווה שרווחה בציבור שערך הנכס יעלה ושהם ימכרו אותו ברווח, הרי שההלוואה תוחזר והם ייצאו נשכרים.
כמו שכולנו יודעים היום, אמונות אלה לא התממשו וערך הנכסים ירד מאד, ורבים מצאו את עצמם עם הלוואה נוספת שעבורה הם חייבים לשלם.
לפני זמן לא רב יצא הממונה הממשלתי של קרן המטבע בהכרזה עם נתונים מפחידים בקשר לאפשרויות ההחזר של הלוואות אלה. הסיכון בהחזרתם גבוה ו-60 אחוזים מכלל הלוואות ה-HELOC שניתנו, מקבליהן יצטרכו להתחיל לשלם ריבית משתנה וגם תשלום עבור סכום ההלוואה עצמו.
הסכום המצטבר על כלל הלוואות אלה יעלה בשנים הקרובות. 11 מיליארד דולר יחויבו לשלם ריבית וקרן השנה. בשנת 2014 יעלה הסכום ל-29 מיליארד דולר, לפי נתוני המשרד. סכום זה יעלה ל-53 מיליארד דולר בשנת 2015, יגיע ל-73 מיליארד דולר בשנת 2017 ומעבר לזה הוא יגיע לסכום אגדי של 111 מיליארד דולר!
הבנקים ב"חוכמתם" נתנו הלוואות אלה בשנים בהן לא היה פיקוח הדוק על מתן הלוואות ובדיקת יכולות התשלום של מקבליהן. ארבעת הבנקים הגדולים צברו סכומי הלוואה של 2,951 מיליארד דולר.
כיצד מדווחים הבנקים על סכומי כסף אלה מהווה תעלומה למשקיעים רבים, וכמו כן למפקחי הבנקים, והסיכון המצטבר במתן הלוואות אלה מהווה משקל כבד על ריווחיות הבנקים.
ככל שהמצב הכלכלי הקשה נמשך, המועקה על מקבלי ההלוואות גוברת. יכולת התשלום יורדת וערך הנכס יורד גם הוא. למרות זאת, בעלי הבתים שלקחו הלוואות אלה חייבים להחזירן, ואי יכולתם לשלם עבורן מעלה את אחוז הסיכון שהבנקים יצטרכו בעתיד הקרוב למחוק סכומי כסף אלה מהמאזן שלהם.
ניתנו לבנקים הזדמנויות רבות לשנות את תנאי ההלוואה (Loan Modification) בתוכניות שונות שהועלו ע"י משרד האוצר, אך הם עדיין לא מוכנים לעשות זאת, לכן התחייב משרד האוצר לאלץ את הבנקים לוותר על מירב החוב ולאפשר למשק להתאושש, אך הדבר לא נעשה וסכום ההלוואות ממשיך לגדול למימדים מפחידים.
כמו שהודה לפני שנה בפני הקונגרס מנתח בכיר בחברת ההשקעות אמרסט, אף אחת מהתוכניות שהועלו ע"י משרד האוצר לפתרון בעיית הנדל"ן לא התייחסה לכל הקשור בהלוואות מישניות או בהלוואות HELOC.
התוכנית הידועה ביותר לשינוי תנאי ההלוואה הקיימות התייחסה וטיפלה רק בהלוואה הראשונה, ואפילו דאגה להפחתה בסכום ההלוואה המקורית, אך השאירה בצד את כל הנוגע להלוואות מישניות או HELOC. מצבם של לווים רבים היה משתנה בצורה דרסטית אם ההלוואה השנייה הייתה מתבטלת או מופחתת בצורה משמעותית.
ברור לכולם שאלמלא עקשנותם של הבנקים ואי רצונם ליטול אחריות על מעשיהם ולהודות בעובדות שנתנו הלוואות לאלה שאינם זכאים, הייתה הבעיה נפתרת לפני שנים ולא היינו חווים תקופה כלכלית כה קשה.
רדיפת הבצע והעקשנות מצד אחד ואי היכולת, או הרצון, מצד המימשל לאלץ את הבנקים לבצע שינויים אלה, הם הגורמים העיקריים לכך שרבים בוחרים בפתרון השורט-סייל על ביתם. הם עושים זאת כי זו דרך בטוחה להיפטר מההלוואה הראשונה והשנייה, לתת לבנק להפסיד ולפתוח דף חדש עם אפשרות לרכוש נכס לאחר תום תקופת השנתיים בהן נפגע להם ניקוד האשראי.
בתקופה הזו יוכלו הנוקטים בדרך זו לחסוך מספיק כסף עבור השתתפות עצמית, ותהיה להם האפשרות לרכוש נכסים בשווי אמיתי והגיוני יותר עם ריבית נמוכה כפי שהיא כיום, ובאותה העת, הבנקים יאלצו למחוק את החובות מהפורטפוליו שלהם.