שכירות עם אופציית רכישה
אין לכם כסף להשתתפות עצמית ברכישה, אולי אפשר לשכור עם אופציית רכישה? ואולי לא...
אחת הקוראות ביקשה שאקדיש מאמר
לנושא שרבים לא מודעים לו: שכירות עם אופציית רכישה. האפשרות הזו הייתה מאוד פופולארית בסוף שנות
ה-70 ובתחילת שנות ה-80 ונוצרה בעיקר כדי לעקוף את הסעיף הנמצא בכל חוזי המשכנתאות בארה"ב, האומר שאם הועברה הבעלות על הנכס למישהו אחר מאשר אלו החתומים על המשכנתא,
אזי הבנק מחייב את בעלי המשכנתא לשלם מיד את יתרת ההלוואה. החוקים הנוגעים בשכירות
עם אופציית רכישה שונים ממדינה למדינה, ולפני שאתם חותמים חוזה עם המוכר, זכרו שהכרחי
שאתם, בתור רוכשים-שוכרים, תשכרו עורך דין שיבטיח כי החוזה הנחתם תואם את החוק.
האינפורמציה המובאת כאן איננה מתיימרת לספק יעוץ משפטי אלא נועדה להביא נתונים כלליים להבנת אפשרות השכירה למטרת קניה. אלו הם הנתונים הבסיסיים:
האינפורמציה המובאת כאן איננה מתיימרת לספק יעוץ משפטי אלא נועדה להביא נתונים כלליים להבנת אפשרות השכירה למטרת קניה. אלו הם הנתונים הבסיסיים:
* הקונה
משלם למוכר כסף עבור האופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ומסוכם מראש. סכום כסף זה
יכול להיות גבוה מאוד.
* הקונה והמוכר מסכימים על סכום הרכישה העתידי, שהוא בדרך כלל מעט יותר
גבוה ממחיר השוק העתידי.
* במשך הזמן של האופציה, הקונה מסכים לשכור את הנכס מהמוכר בסכום חודשי המוסכם על שני הצדדים.
* התנאים ומשך אופציית השכירות מסוכמים לאחר משא ומתן בין הצדדים, כשבדרך כלל מדובר על תקופה של שנה עד שלוש שנים, ובתום תקופה זו הרוכש מגיש בקשה להלוואה מהבנק ומשלם למוכר את מלוא הסכום המוסכם ביניהם לרכישת הנכס.
* בדרך כלל הסכום ששולם עבור אופציית הרכישה לא מוחזר לקונה.
* אחוז מסוים מסכום השכירות החודשית מהווה חלק מהתשלום עבור רכישת הנכס.
* אף אחד אחר לא יכול לרכוש את הנכס במשך תקופת האופציה אלא אם כן הקונה מפר את תנאי האופציה המוסכמים.
* בדרך כלל אין הקונה יכול להעביר את זכויות האופציה למישהו אחר ללא הסכמתו של המוכר.
* בדרך כלל הקונה אחראי על אחזקת הנכס והוא משלם את כל הוצאות האחזקה, כולל מיסים וביטוח.
* הקונה מתחייב לרכוש את הנכס.
כפי שאתם מבינים, אופציה זו איננה מקובלת כיום, גם אם היא עדיין נשמעת מושכת לרבים. קשה לי להאמין שהאופציה תמשיך להישמע מושכת לאחר קריאת שורות אלה. בנוסף לתנאים הבסיסיים הנמנים כאן, ראוי לקחת לתשומת לב צעדים שעליכם לנקוט בהם אם אתם מעוניינים באופציה זו.
- שיכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיכין את המסמכים הנחוצים לעיסקה, כולל הסכם הבעלות והתוצאות במידה והתנאים המוסכמים לא ימולאו. על עורך הדין לתת את הדעת על עמדת הבנק בנושא, שכן הבנק עלול לדרוש שיעבוד של נייר הבעלות המתנה את הפיכת הסכם השכירות להסכם מכירה בדרישה שהמוכר ישלם מיד את יתרת המשכנתא. סעיף זה נקרא Alienation Clause.
* במשך הזמן של האופציה, הקונה מסכים לשכור את הנכס מהמוכר בסכום חודשי המוסכם על שני הצדדים.
* התנאים ומשך אופציית השכירות מסוכמים לאחר משא ומתן בין הצדדים, כשבדרך כלל מדובר על תקופה של שנה עד שלוש שנים, ובתום תקופה זו הרוכש מגיש בקשה להלוואה מהבנק ומשלם למוכר את מלוא הסכום המוסכם ביניהם לרכישת הנכס.
* בדרך כלל הסכום ששולם עבור אופציית הרכישה לא מוחזר לקונה.
* אחוז מסוים מסכום השכירות החודשית מהווה חלק מהתשלום עבור רכישת הנכס.
* אף אחד אחר לא יכול לרכוש את הנכס במשך תקופת האופציה אלא אם כן הקונה מפר את תנאי האופציה המוסכמים.
* בדרך כלל אין הקונה יכול להעביר את זכויות האופציה למישהו אחר ללא הסכמתו של המוכר.
* בדרך כלל הקונה אחראי על אחזקת הנכס והוא משלם את כל הוצאות האחזקה, כולל מיסים וביטוח.
* הקונה מתחייב לרכוש את הנכס.
כפי שאתם מבינים, אופציה זו איננה מקובלת כיום, גם אם היא עדיין נשמעת מושכת לרבים. קשה לי להאמין שהאופציה תמשיך להישמע מושכת לאחר קריאת שורות אלה. בנוסף לתנאים הבסיסיים הנמנים כאן, ראוי לקחת לתשומת לב צעדים שעליכם לנקוט בהם אם אתם מעוניינים באופציה זו.
- שיכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן שיכין את המסמכים הנחוצים לעיסקה, כולל הסכם הבעלות והתוצאות במידה והתנאים המוסכמים לא ימולאו. על עורך הדין לתת את הדעת על עמדת הבנק בנושא, שכן הבנק עלול לדרוש שיעבוד של נייר הבעלות המתנה את הפיכת הסכם השכירות להסכם מכירה בדרישה שהמוכר ישלם מיד את יתרת המשכנתא. סעיף זה נקרא Alienation Clause.
- באם החלטתם להשתמש באופציה זו, כדאי
ורצוי לבחון את כל המסמכים שהמוכר חייב לתת לכם על מצב
הנכס העכשווי ולבדוק האם בעבר היו בעיות עם הנכס ואם
אלו נפתרו. בנוסף לכך, שיכרו שירותי מומחה לבדיקת מצב הנכס,
בידקו
את ניירות הבעלות, שיכרו שירותי מעריך נכסים להערכת ערכו האמיתי
של הנכס יחסית לסביבתו, קיראו את כל המסמכים שבעל הנכס מחויב לתת לכם כדי לוודא שהעיסקה עדיין כדאית.
- בנוסף
לכך, רצוי לבצע בדיקת מזיקים, מצב הגג ובדיקות מומחים נוספים אם אתם חושדים שמשהו איננו כשיר.
הצעת אופציית הרכישה בדרך כלל מוצעת ע"י בעלי בתים שקשה להם למכור את ביתם מסיבות שונות. חישבו בהגיון, אם כל כך קל למכור את הבית, למה צריך המוכר לנקוט דרכים כה מסובכות למכירתו? הרי הרבה יותר קל למכור את הנכס במכירה רגילה, שבה המוכר מקבל את כל הכסף בתשלום אחד.
הקונה אמנם משלם יותר עבור רכישת הנכס, אך היות ואין באפשרותו לשים כסף להשתתפות עצמית, הוא יכול לבנות סכום כסף זה בתוך תקופת השכירות ואם הוא מאמין שערך הנכס יעלה במשך הזמן, הרי שהוא יוכל אפילו למכור את הנכס לאחר מימוש האופציה ורכישתו.
הקונה גם יוצר מצב של חסכון בכפיה, היות וחלק מסכום השכירות הולך על חשבון הרכישה. אם הקונה מפר את תנאי העיסקה, הוא מפסיד את כל הכסף שהוא נתן – הן את הסכום ההתחלתי לאישור האופציה והן את החלק מהשכירות המיועד לרכישה העתידית. בנוסף, המוכר יכול לתבוע את הרוכש על הפרת חוזה. היום, כאשר הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות למשכנתאות עם 5% השתתפות עצמית, כדאי לדעתי לחכות עד שתוכלו לשלם סכום זה ולא להיכנס להרפתקאה כזו.
הצעת אופציית הרכישה בדרך כלל מוצעת ע"י בעלי בתים שקשה להם למכור את ביתם מסיבות שונות. חישבו בהגיון, אם כל כך קל למכור את הבית, למה צריך המוכר לנקוט דרכים כה מסובכות למכירתו? הרי הרבה יותר קל למכור את הנכס במכירה רגילה, שבה המוכר מקבל את כל הכסף בתשלום אחד.
הקונה אמנם משלם יותר עבור רכישת הנכס, אך היות ואין באפשרותו לשים כסף להשתתפות עצמית, הוא יכול לבנות סכום כסף זה בתוך תקופת השכירות ואם הוא מאמין שערך הנכס יעלה במשך הזמן, הרי שהוא יוכל אפילו למכור את הנכס לאחר מימוש האופציה ורכישתו.
הקונה גם יוצר מצב של חסכון בכפיה, היות וחלק מסכום השכירות הולך על חשבון הרכישה. אם הקונה מפר את תנאי העיסקה, הוא מפסיד את כל הכסף שהוא נתן – הן את הסכום ההתחלתי לאישור האופציה והן את החלק מהשכירות המיועד לרכישה העתידית. בנוסף, המוכר יכול לתבוע את הרוכש על הפרת חוזה. היום, כאשר הבנקים המסחריים מוכנים לתת הלוואות למשכנתאות עם 5% השתתפות עצמית, כדאי לדעתי לחכות עד שתוכלו לשלם סכום זה ולא להיכנס להרפתקאה כזו.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה