העדיפויות משתנות
רוכשים פוטנציאלים חוששים פחות ופחות מרכשית נכסים מעוקלים
שוק הנדל"ן משתנה ורוכשים חדשים ולא כל כך
חדשים מאמצים סדרי עדיפויות שונים מבעבר. עד עתה העדיפו רק 25
אחוזים מכלל הרוכשים לקנות נכסים השייכים לבנקים ,(REO - Real Estate Owned) כלומר נכסים שהבנקים
עיקלו, תהליך העיקול המתבצע במדינות כמו קליפורניה על מדרגות בית המשפט.
רובם של נכסים אלה היו בבעלות משקיעים, שרכשו אותם למטרות רווח, לשם שיפוץ ומכירה מהירה או השכרה עבור הכנסה חודשית קבועה. עתה התהפך הגלגל ושני שלישים מכל אלה המוכנים לרכוש נכסי REO הם קונים העומדים לגור בנכס ולהפכו למקום מגוריהם הקבוע. רק 6.9 אחוזים מרוכשים פוטנציאלים אלה אמרו שהם רוכשים את הנכס כהשקעה. אחוז זה מהווה ירידה משמעותית שחלה בששת החודשים האחרונים.
הסיבה לשינוי זה נובעת מכמה סיבות: הירידה הדרסטית במספר הנכסים המוצעים למכירה, החשש שמחירי הבתים יעלו, ושינוי היחס כלפי רכישת נכסים מעוקלים.
עם שיחרור נכסים אלה למכירה ע"י הבנקים, הציפיה היא שהבנקים יהיו זהירים הרבה יותר ויפקחו על מספר הנכסים המשוחררים למכירה בכדי שמחירם לא ירד מידי.
כבר מספר חודשים שמורגש מחסור בנכסים למכירה, וכתוצאה מכך עולים מחירי הנכסים, אמנם באיטיות, אך המגמה היא כלפי מעלה. הבנקים כנראה בוחנים בהתמדה את מספר הנכסים בשוק ומשחררים מספר מתאים ואפילו נמוך יותר מהמספר הנחוץ.
כתוצאה ממחסור זה בנכסים למכירה וכמו כן עקב העובדה שבתים אלה מוצעים למכירה במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק, נוצר ביקוש רב לנכסים אלה.
סיבה נוספת שהביאה למחסור בנכסים, היא שהבנקים, מתוך חשש לתביעות משפטיות עקב ההליכים הלא כל כך חוקיים שבהם נקטו ושבחלקם הביאו למצב הנוכחי, רוצים להיות בטוחים שהסכנה בתביעות משפטיות יקרות נגדם תפוג או שהיא תופחת בטרם הם ישחררו לשוק כמות רצינית של נכסים למכירה.
סוג אחר של נכסים שקיבל תאוצה הם נכסים הנמכרים בתהליך שורט סייל. תהליך זה הוא ממושך מאוד ויכול לקחת מספר חודשים כשאין ביטחון מלא שהבנק יאשר את המכירה.
הסיבה לכך נעוצה בתהליך המסובך של אישור מכירת נכסים בשורט סייל. והנה הסבר קצר: שורט סייל, הנקרא גם תהליך קדם-עיקול, מתרחש כשערך הנכס נמוך יותר מסכום ההלוואה שניתנה עבורו ובעל הנכס לא רוצה או לא מסוגל להמשיך לשלם את המשנכתא מסיבות שונות. בעל הנכס מפסיק לשלם את המשכנתא והבנק, מתוך חשש להפסדים, שולח לבעל הנכס מכתבים רשמיים המאשרים את אי התשלום ונותנים לבעל הנכס 90 יום להגיע להסדר מקובל עם הבנקים. הבנקים, ברוב המקרים, אינם בעלי ההלוואה כי הם מכרו את ההלוואה למשקיעים; הבנקים משמשים כשרתים מטעם המשקיעים. בעל הנכס שוכר את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן לטיפול ולניהול משא ומתן מטעמו עם הבנקים. הנכס מוצע למכירה ועם קבלת הצעת רכישה, היא נשלחת לבנק המאמת את ערך הנכס העכשווי לעומת המחיר המוצע, ממליץ בפני המשקיע על אישור העיסקה והמשקיע הוא זה המאשר או מסרב לקבל את ההצעה.
לעתים, מוגשת הצעת-נגד ועם קבלתה, העיסקה מאושרת ורק אז נפתח התיק באסקרו כשהבנק מתנה את אישור העיסקה, בסיומה המוצלח תוך 45-30 יום.
עקב המספר הרב של גורמים שאישורם מתחייב בכדי לאשר עיסקאות אלה והזמן הממושך הנדרש, רבים נרתעים מהגשת הצעות רכישה. אך עקב המחסור בבתים למכירה, אנו חווים הצעות רכישה רבות אף לבתים אלה.
מחקר בנושא מראה שרוכשים המגישים הצעות רכישה עבור נכסים כמו REO ושורט סייל מצפים לרוכשם בהנחה של 30-10 אחוזים. 65% מהרוכשים נכסים אלה מצפים שערכם יעלה בכ-10 אחוזים בשנתיים הבאות.
שליש מהנשאלים במחקר אמרו שהם חוששים או שהם מכירים מישהו שיהיה בתהליך העיקול השנה. החשש מאפשרות של עיקול הנכס בו הם גרים, היא גבוהה יותר בין אלה שהכנסתם השנתית העכשווית היא פחות מ-30,000 דולר. הגורם המפיח חיים בשוק הנדל"ן הוא כמובן הריבית למשכנתאות.
כולם מאמינים שזוהי רק שאלה של זמן עד שהריבית תעלה ולכן הנהירה לרכוש נכסים עכשיו ולא להמתין יותר כי יתכן שזה יהיה מאוחד מדי. מצב בו הריבית נמוכה מאוד וגם מחירי הבתים נמוכים, היא תופעה מאוד נדירה ומצב המשק והכלכלה הם המכתיבים נתונים אלה, אך עם הכמות הגוברת של משקיעים מחו"ל המעוניינים לרכוש נכסים בארה"ב – מדינת השפע, הלחץ בשוק מורגש בכל עיסקה המתבצעת ויותר ויותר קונים פוטנציאליים מתמרמרים על העובדה שהם לא מפסיקים לתת הצעות קניה והם עדיין מפסידים כשהצעות גבוהות יותר זוכות בעיסקה.
אם אתם נמצאים במצב זה, התקשרו לסוכן ההשקעות שלכם וודאו שאתם מאושרים להלוואה, היו אגרסיביים בהצעות הרכישה שאתם מגישים ואולי תהיו גם אתם בין הזוכים המאושרים.
רובם של נכסים אלה היו בבעלות משקיעים, שרכשו אותם למטרות רווח, לשם שיפוץ ומכירה מהירה או השכרה עבור הכנסה חודשית קבועה. עתה התהפך הגלגל ושני שלישים מכל אלה המוכנים לרכוש נכסי REO הם קונים העומדים לגור בנכס ולהפכו למקום מגוריהם הקבוע. רק 6.9 אחוזים מרוכשים פוטנציאלים אלה אמרו שהם רוכשים את הנכס כהשקעה. אחוז זה מהווה ירידה משמעותית שחלה בששת החודשים האחרונים.
הסיבה לשינוי זה נובעת מכמה סיבות: הירידה הדרסטית במספר הנכסים המוצעים למכירה, החשש שמחירי הבתים יעלו, ושינוי היחס כלפי רכישת נכסים מעוקלים.
עם שיחרור נכסים אלה למכירה ע"י הבנקים, הציפיה היא שהבנקים יהיו זהירים הרבה יותר ויפקחו על מספר הנכסים המשוחררים למכירה בכדי שמחירם לא ירד מידי.
כבר מספר חודשים שמורגש מחסור בנכסים למכירה, וכתוצאה מכך עולים מחירי הנכסים, אמנם באיטיות, אך המגמה היא כלפי מעלה. הבנקים כנראה בוחנים בהתמדה את מספר הנכסים בשוק ומשחררים מספר מתאים ואפילו נמוך יותר מהמספר הנחוץ.
כתוצאה ממחסור זה בנכסים למכירה וכמו כן עקב העובדה שבתים אלה מוצעים למכירה במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק, נוצר ביקוש רב לנכסים אלה.
סיבה נוספת שהביאה למחסור בנכסים, היא שהבנקים, מתוך חשש לתביעות משפטיות עקב ההליכים הלא כל כך חוקיים שבהם נקטו ושבחלקם הביאו למצב הנוכחי, רוצים להיות בטוחים שהסכנה בתביעות משפטיות יקרות נגדם תפוג או שהיא תופחת בטרם הם ישחררו לשוק כמות רצינית של נכסים למכירה.
סוג אחר של נכסים שקיבל תאוצה הם נכסים הנמכרים בתהליך שורט סייל. תהליך זה הוא ממושך מאוד ויכול לקחת מספר חודשים כשאין ביטחון מלא שהבנק יאשר את המכירה.
הסיבה לכך נעוצה בתהליך המסובך של אישור מכירת נכסים בשורט סייל. והנה הסבר קצר: שורט סייל, הנקרא גם תהליך קדם-עיקול, מתרחש כשערך הנכס נמוך יותר מסכום ההלוואה שניתנה עבורו ובעל הנכס לא רוצה או לא מסוגל להמשיך לשלם את המשנכתא מסיבות שונות. בעל הנכס מפסיק לשלם את המשכנתא והבנק, מתוך חשש להפסדים, שולח לבעל הנכס מכתבים רשמיים המאשרים את אי התשלום ונותנים לבעל הנכס 90 יום להגיע להסדר מקובל עם הבנקים. הבנקים, ברוב המקרים, אינם בעלי ההלוואה כי הם מכרו את ההלוואה למשקיעים; הבנקים משמשים כשרתים מטעם המשקיעים. בעל הנכס שוכר את שירותיו של סוכן נדל"ן מיומן לטיפול ולניהול משא ומתן מטעמו עם הבנקים. הנכס מוצע למכירה ועם קבלת הצעת רכישה, היא נשלחת לבנק המאמת את ערך הנכס העכשווי לעומת המחיר המוצע, ממליץ בפני המשקיע על אישור העיסקה והמשקיע הוא זה המאשר או מסרב לקבל את ההצעה.
לעתים, מוגשת הצעת-נגד ועם קבלתה, העיסקה מאושרת ורק אז נפתח התיק באסקרו כשהבנק מתנה את אישור העיסקה, בסיומה המוצלח תוך 45-30 יום.
עקב המספר הרב של גורמים שאישורם מתחייב בכדי לאשר עיסקאות אלה והזמן הממושך הנדרש, רבים נרתעים מהגשת הצעות רכישה. אך עקב המחסור בבתים למכירה, אנו חווים הצעות רכישה רבות אף לבתים אלה.
מחקר בנושא מראה שרוכשים המגישים הצעות רכישה עבור נכסים כמו REO ושורט סייל מצפים לרוכשם בהנחה של 30-10 אחוזים. 65% מהרוכשים נכסים אלה מצפים שערכם יעלה בכ-10 אחוזים בשנתיים הבאות.
שליש מהנשאלים במחקר אמרו שהם חוששים או שהם מכירים מישהו שיהיה בתהליך העיקול השנה. החשש מאפשרות של עיקול הנכס בו הם גרים, היא גבוהה יותר בין אלה שהכנסתם השנתית העכשווית היא פחות מ-30,000 דולר. הגורם המפיח חיים בשוק הנדל"ן הוא כמובן הריבית למשכנתאות.
כולם מאמינים שזוהי רק שאלה של זמן עד שהריבית תעלה ולכן הנהירה לרכוש נכסים עכשיו ולא להמתין יותר כי יתכן שזה יהיה מאוחד מדי. מצב בו הריבית נמוכה מאוד וגם מחירי הבתים נמוכים, היא תופעה מאוד נדירה ומצב המשק והכלכלה הם המכתיבים נתונים אלה, אך עם הכמות הגוברת של משקיעים מחו"ל המעוניינים לרכוש נכסים בארה"ב – מדינת השפע, הלחץ בשוק מורגש בכל עיסקה המתבצעת ויותר ויותר קונים פוטנציאליים מתמרמרים על העובדה שהם לא מפסיקים לתת הצעות קניה והם עדיין מפסידים כשהצעות גבוהות יותר זוכות בעיסקה.
אם אתם נמצאים במצב זה, התקשרו לסוכן ההשקעות שלכם וודאו שאתם מאושרים להלוואה, היו אגרסיביים בהצעות הרכישה שאתם מגישים ואולי תהיו גם אתם בין הזוכים המאושרים.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה