העליה במכירות שורט סייל עשויה לעזור לכולנו

שנים חלפו מאז החלה תקופת השפל בשטח הנדל"ן, מגמה שנמשכת עד היום, ועדיין רבים הם אלה שאינם מתמצאים בנושא ובהשלכות שלו עלינו.

מטבע האדם הוא, שכל זמן שאיננו צריכים לדעת על נושא מסויים, אנו מתעלמים ממנו. זאת עד לרגע בו אנו זקוקים לו, וזה נכון גם בשטח הנדל"ן. עם הניסיונות של הממשל ושל המוסדות הבנקאיים למצוא פתרון הולם, שיחלץ את המשק מהמיתון המתמשך, מוצעות דרכים שונות בניסיון לעזור, אך כפי שכולנו יודעים עתה, הצלחתן מועטה. הבנקים סוף סוף הבינו את היתרונות במכירות שורט סייל יחסית לפתרונות האחרים, וזהו אחד הפתרונות שצובר עתה תאוצה. מספר העסקאות הנסגרות בתהליך השורט סייל עולה, ומספרם של הבתים הנמכרים על ידי עיקולים, יורד. הסיבה היא שברוב המקרים מכירה בשורט סייל היא הפחות כואבת מבחינה פיננסית לבנקים. מכירה כזאת היא אחד הפתרונות עבור אלה הנמצאים בסכנה של איבוד בתיהם עקב אי יכולתם לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים. פתרון זה עוזר גם לאותם בעלי בתים הגרים בשכנות, כשהבנק מוכר נכסים שהוא עיקל במחירים נמוכים יותר, הרי שערך בתיהם של אלה נפגע קשות.

הסקנדל שעלה לכותרות בהקשר לחתימה אוטומטית של הבנקים על ניירות העיקול, האט מאד את מספר הנכסים שעוקלו ויחד עם זאת הוא העלה את רצון הבנקים לאשר יותר עסקאות בשורט סייל.

מכירת עיקול היא הרסנית מאד לבעל הבית, אך אם האפשרות של תיקון הלוואה לא מאושר על ידי הבנק, הרי שמכירה בתהליך השורט סייל עדיפה על איבוד הנכס בעיקול, כי הנזק על ניקוד האשראי ממושך הרבה יותר ובעל משמעות גדולה יותר.

בתהליך השורט סייל, הבנק מסכים לאפשר לבעל הנכס למכור אותו בסכום נמוך יותר מאשר סכום ההלוואה שהוא לקח על הבית. מכירות בתהליך זה עלו בשנת 2010 ב-26,000 ומספר הנכסים שנמכרו בתהליך העיקול ירד ב-255,000, לפי נתונים שפורסמו לא מכבר, והיות וגם עבור בעלי הבתים וגם עבור הבנקים התהליך עדיף, הרי שכדאי לשקול את כדאיותו עבורכם.

בתהליך השורט סייל הנפילה בניקוד האשראי היא קצרה הרבה יותר ועומדת כיום על שנתיים לעומת שבע עד עשר שנים במכירת העיקול, כך שקניית נכס חדש מתאפשרת מהר יותר, והיות ושנתיים עד שלוש שנים נדרשות בדרך כלל לאסוף מספיק כסף עבור ההשתתפות העצמית, הרי שבעל הנכס ימצא במצב טוב יותר לאחר תקופה זו.

הטבות נוספות לבעל הנכס הבוחר למוכרו בתהליך השורט סייל הן שבעל הנכס נשאר להתגורר בבית במשך תקופת המשא ומתן עד הסכמת הבנק למכירה, ותקופה זו יכולה לאפשר לו להתחיל לחסוך כסף עבור ההשתתפות העצמית העתידית, כשניקוד האשראי שלו יחזור לקדמותו, וכמו כן, במספר מדינות, וביניהן קליפורניה, הבנק המאשר את עסקת המכירה בשורט סייל אחראי גם לשלם את תשלומי הארנונה באם הם לא שולמו עד שנתיים אחורנית.

בנוסף, ביולי שנה שעברה נחתם חוק על ידי מושל קליפורניה, ג'רי בראון, שבו הבנקים המסכימים למכירת הנכס בתהליך השורט סייל, מוותרים בזה על האפשרות לגבות מבעל הנכס את ההפסדים שהם חוו, לעומת זאת באם הנכס נמכר על ידי עיקולו, הרי שהבנקים שנתנו הלוואות עבורו רשאים לרדוף אחר בעל הבית לתשלום כל ההפסדים שהם ספגו ממכירתו. כדאי לבחון מהן ההשלכות האישיות שלכם באם תבחרו באפשרות זו. תוכלו להתייעץ עם רואה החשבון שלכם או עם סוכן נדל"ן מיומן ומוסמך.

הסכמת הבנקים למכירת הנכס בשורט סייל היא רווחית עבורם יותר. בממוצע נמכר נכס ברבעון השני של 2011 ב- $164,217 בתהליך העיקול לעומת $192,129 בשורט סייל. בנוסף לכך תהליך העיקול עולה לבנקים יותר גם בהוצאות עורכי דין המבצעים את העיקול, בשיפוצים שהם חייבים בדרך כלל לבצע בכדי להביא את הנכס למצב מכיר וכמו כן בתקופה הארוכה עד שהנכס אכן עולה למכירה, שמוערכת בכשלושה עד שישה חודשים מיום העיקול.

גם השכנים מרוויחים ממכירת השורט סייל, כי בתים אלה נמכרים בהנחה קטנה יותר מאשר כשהבנק מוכר אותם ובכך הם נפגעים פחות מבחינה פיננסית כי ערך ביתם נשמר יותר, בנוסף בתים הנמכרים על ידי הבנקים נשארים בשוק זה זמן ממושך יותר, והיות והם ריקים, רבים הם הבתים שמחוסרי בית פולשים אליהם, משחיתים אותם וגורמים לירידה נוספת במחירם.

הבנקים נוכחו מניסיונם כי כשמתקרב תהליך העיקול, בעל הנכס העומד להפסידו משחית עד כמה שהוא יכול את הנכס כתסכול אישי ונקמה בבנקים על שהם מפנים אותו מביתו. 

יש כלכלנים המאמינים שהכמות הגדלה של מכירות בתים בשורט סייל נובעת בעיקרה לא כל כך מרצון הבנקים, אלא מהכמות הגדלה והולכת של בתים נוספים המעיקים על הבנקים מבחינה פיננסית והם משתדלים להיפטר מהם כמה שיותר מהר.

גם הכמות של בעלי בתים המכריזים על פשיטת רגל בכדי להגן על נכסיהם, עולה לבנקים כסף ואינה מאפשרת להם להמשיך את תהליך העיקול, ולכן הם מעדיפים את תהליך השורט סייל על האפשרויות האחרות.

התהליך אינו קל ואינו מהיר. שורט סייל תלוי בהסכמתם של כל הבנקים למכירת הנכס בצורה זו, ומשא ומתן זה יכול להימשך חודשים רבים, כי ברוב המקרים הבנקים רק משרתים את בעלי ההלוואות, שהם יכולים להיות קבוצות רכישה, קונים פרטיים או חברות שנמצאות אי שם בעולם ולהם אינטרסים שונים ולעיתים על אף כל הרצון להשלים את העסקה, היא לא עולה יפה והנכס נמכר לבסוף בתהליך העיקול.

עדיף לפחות לנסות למכור בשורט סייל אם כל האפשרויות האחרות אינן מקובלות על בעל הבית במצוקה.