שורט סייל או עיקול

מ.ל. יכול להרשות לעצמו לשלם את תשלומי המשכנתא על ביתו בוודלנד הילס מידי חודש, אך ההוצאות הכלליות שנדרשו לאחזקת הבית, הביאו לכך שהוא היה צריך להוסיף כסף מידי חודש מחסכון הפנסיה שלו. לכן, כמו מספר רב והולך של בעלי בתים בלוס אנג'לס ובעיקר בוואלי, החליט מ', שהוא יועץ פיננסי במקצועו, להפסיק לשלם עבור המשכנתא ובסיכום, לוותר על ביתו. צעד זה נקרא עיקול מרצון, או Strategic Default, והוא צעד שהופך יותר ויותר נפוץ בכל רחבי ארצות הברית. הרגשת הבושה שגרם צעד זה בעבר כבר מזמן הפסיקה להטריד רבים, ועקב הפופולריות שלה היא מקובלת יותר ויותר בציבור. בנוסף לכך, צעד זה נחשב לפתרון עיסקי טוב בעיקר אצל אלה שערך ביתם נמוך יותר מסכום המשכנתא שהם לקחו.

האם עיקול מרצון צודק או לא?

הנתונים הסטטיסטיים מראים ש-35% מהבתים שבעליהם חדלו לשלם את המשכנתא עבורם בשנת 2010, לעומת 26% בשנת 2009, נחשבו לשייכים לקבוצה זו של "עיקול מרצון", וזאת לפי נתונים שנאספו על ידי הפקולטה למסחר באוניברסיטת שיקגו. השנה, נראה שברחבי ארצות הברית כמות הבתים שהשתייכו לקבוצה זו, בהסתמך על נתוני השנה שעברה, תעלה אף יותר, לפי דעתם של כמעט מחצית ממספר המומחים המתמחים בנושא הסיכון שבאישור הלוואות ובתשלום על הלוואות קיימות.

עתה, חמש שנים מאז תחילת המשבר הכלכלי החמור ביותר בהיסטוריה בכלכלת ארצות הברית, יותר ויותר מתבררות הסיבות והמוטיבציה המנחה את אלה המסוגלים לשלם, להפסיק לשלם את המשכנתא.

בעלי בתים, שאינם יכולים לקבל הלוואה חוזרת בכדי להקטין את התשלום החודשי של המשכנתא הנוכחית שלהם, עקב הקשיים שמערימים הבנקים ואי נכונותם לבוא לקראתם, אינם יכולים לעבור לבתים אחרים ואינם יכולים למכור את ביתם. בנוסף לכך, הם אינם מוצאים הצדקה להמשיך לשלם משכנתא גבוהה עבור בית שאיבד כליל או את מירב ערכו המוסף.

חשוב להבין את הסיבות שמביאות בעלי בתים לנקוט צעדים אלה, כי הן יעזרו לבנקים ולמעצבי המדיניות כאן, לרדת לעומק הבעיה ולנסות לעצור את הזרם ההולך וגואה של אלו הבוחרים לנקוט בעיקול מרצון. הסיבות אינן רק כלכליות אלא אידאולוגיות וריגשיות גם כן.

סיבות פיננסיות:

א.ד. שילם את המשכנתא במועדה במשך שנים. לפני שנה וחצי, לאחר שחישב את ההוצאה החודשית הכרוכה בהלוואה, הוא גילה שהוא מאבד כ-700$ לחודש, כשהחישוב לוקח בחשבון את ערך הדירה כיום, והערכה זהירה לגבי ערכה בעתיד הקרוב. הוא ביקש מהבנק לקבל הלוואה חוזרת או להקטין את התשלום החודשי של המשכנתא. לאחר שנה ארוכה של מאמצים, הבטחות נבובות וקשר טלפוני הדוק, הוא הרים ידיים ביאוש. היות ו-א' הוא כבר בן 62, והרעה בניקוד האשראי שלו לא הוותה בעיה, הוא פתח בתהליך העיקול, הפסיק לשלם עבור המשכנתא או מיסי הארנונה ושילם רק עבור ועד הבית. לאחר שבעה חודשים עוקלה הדירה על ידי הבנק, א' עבר לגור בדירה אחרת באותה שכונה ותשלומיו החודשיים ירדו דרסטית.

רוגז בעיקר כלפי הבנקים:

אחת הסיבות העיקריות המסתמנות כגורם לנטישת המשכנתא היא הכעס כלפי הבנקים, חלקם העיקרי ביצירת המצב העכשווי בתחום הנדל"ן, ואי רצונם לעזור ביצירת תנאים ליציאה ממצב גרוע זה. למעלה מ-60% מהנשאלים הביעו כעס על המצב הכלכלי הנתון, שהוא האחוז הגבוה ביותר מאז נערכו משאלים אלה בשנת 2009, והשנה, שהיא שנת בחירות, רוגז זה בהחלט עלול להביא להחלפת השלטון. הנשאלים גם הגיבו לשאלה אם הם מרגישים לא נוח באי תשלום המשכנתא, ועל כך רובם השיבו בשלילה. תגובה זו גברה אצל אותם נשאלים, כשהשאלה שנשאלה אם הם היו מרגישים מחויבות מוראלית באם הם היו חושדים שהבנקים היו מעורבים בהליכים לא חוקיים לשם אישור ההלוואות בעבר.

והתוצאה...

מבלי להתחשב בסיבות להפסקת תשלום המשכנתא, על הבנקים להתחשב באפשרות שלווים רבים יותר ויותר ימשיכו לבחור בדרך זו של עיקול, מתוך בחירה ולא בהכרח מתוך כורח. זאת אומרת, הם לא ישלמו כשהסיבה איננה שאינם מסוגלים לכך, אלא שהם בחרו שלא לשלם למרות שיש באפשרותם הכספית לעמוד בתשלומים אלה. לא ברור איך הבנקים יגיבו על בעיה זו, בעיקר אם ניקח בחשבון שהרווח המוסף על רוב הבתים באצרות הברית נעלם כמעט לחלוטין. היות וכך, רבים הם אלה שאינם רואים הצדקה להמשיך לשלם את המשכנתא, מתוך ידיעה שכשהם ישלמו את המשכנתא כולה, ערך הנכס יהיה נמוך בכ-30 עד 50 אחוז מהסכום, מבלי לחשב את הריבית על ההלוואה, אותה הם שילמו במשך שנים רבות.

שוק הנדל"ן מציג בפנינו אתגרים שונים כתוצאה מהמצב המתמשך, שגורם לבעיות חדשות לצוץ ולהקשות אף יותר על היציאה המהירה מהמצב בשוק.