מחסור במוכרים מול שפע של קונים פוטנציאליים דוחף את המחירים כלפי מעלה
ברוכים הבאים לאביב, העונה החמה של שוק הנדל"ן, שהשנה מציבה
סיטואציה שלא ראינו בשנים קודמות: מעט מאוד אנשים שמוכרים בתים מול מעט מאוד קונים
המסוגלים לקנות את הבתים שכן מוצעים. השוק חווה עלייה של 13 אחוז במחירי הבתים
לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ובמקביל יש עלייה מתמשכת בריבית. עובדות אלה
הביאו לכך שהמחירים גבוהים מדי עבור אלה המעוניינים לקנות את ביתם הראשון, וגם
עבור משקיעים עם מזומנים בכיס.
המחירים עדיין צפויים לעלות השנה, בעיקר באותם מקומות בהם יש שיפור
במצב התעסוקה ועם המשך הבנייה המואצת מצד הקבלנים. הבתים שמחירם סביר מספרם מועט
ולכן ייתכן מאוד שמספר העיסקאות יהיה ללא שינוי ואולי אפילו יירד. לעומת זאת,
הבנקים החלו להקל על אלה שניקוד האשראי שלהם לא טוב במיוחד וההלוואות עבורם
אפשריות יותר מבעבר.
כל זה משאיר את שוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית במצב רעוע, למרות
הכרזות הממשל כי אנחנו בתקופת הבראה ויציאה מהמיתון. העובדות בשטח סותרות את
הטענות האלה ולכן צפוי המשך של העליות והירידות בשוק ובכלכלה כולה.
***
אז היכן המוכרים?
זו שאלה מצויינת. החורף הקשה במזרח ומרכז ארה"ב בהחלט הקשה על
השוק וגרם לרבים להמתין לפני
שיוציאו את הבתים למכירה. זה הוביל לירידה בהיצע
מ-8.5 חודשי מלאי ל-5 חודשים בלבד. לא ראינו היצע כה .נמוך מאז השיא שחווינו
ב-2006, כשקונים חטפו בתים ברגע שאלה יצאו למכירה
עתה, כש-19 אחוז מבעלי הבתים נמצאים בפיגור בתשלומי המשכנתא וערך
הבתים ירד מתחת לסכום
ההלוואה, מעטים הבתים המוצעים למכירה. אך עם מזג האוויר
הנוח, עלייה במספר המועסקים וכלכלה חזקה יותר, ייתכן שנראה תנועה ערה יותר בהמשך.
המומחים מנסים להעריך את מצב השוק בתקופה חמה זו של השנה וכולם מקווים
שיותר בעלי בתים יציעו את בתיהם למכירה. כשפחות בעלי בתים היו מוכנים למכור בשנה
שעברה, המחירים עלו בגלל ההתנפלות של קונים פוטנציאליים. מצב זה מתקן את עצמו
בצורה טבעית כי מחירים גבוהים ממריצים בעלי בתים רבים לנצל את ההזדמנות להרוויח
יותר על ביתם, וכך ההיצע גדל וקונים רבים שבים לשוק.
בלוס אנג'לס, למשל, כתוצאה מהעלייה בהיצע, נעצרה במקצת העלייה במחירים
והבתים נשארים בשוק זמן ממושך יותר. לעומת זאת במקומות רבים בארה"ב, בעלי
הבתים עדיין מהססים להוציא את בתיהם למכירה, כי הם יקבלו עליהם פחות ממחיר הקנייה.
המשבר של 2007 עדיין רודף בעלי בתים רבים.
צריך לזכור כי כל תשלום משכנתא שבעל הבית עומד בו מגדיל את הערך המוסף
של הבית ומגדיל את כדאיות מכירתו. עובדה נוספת שצריך לקחת בחשבון היא התשלום שבעל
הבית צריך לשלם לשם השלמת העיסקה. סכומי כסף אלה אמורים לכסות את הוצאות הביטחון
על בעלות הנכס, תשלום עבור שירותי האסקרו וכן עמלות סוכנים המשולמות בקליפורניה על
ידי המוכר. כך שהממוצע שעל בעל הבית להשלים כדי לסכם את העיסקה הוא כ-7 אחוז ממחיר
הנכס.
***
איפה הקונים החדשים?
התקוות שנוצרו בעקבות ההודעה הרשמית על יציאה מהמשבר ב-2009 התגלו
כבדויות. כמו גם ציפיות הקבלנים שהביקוש יגבר והמחירים ימשיכו לעלות עוד שנים
רבות. במבט לאחור, חמש שנים אחרי, ההתאוששות לא התממשה והשיפור בכלכלה ובשוק
הנדל"ן היא קטנה מאוד. הקונים החדשים אינם יכולים לעמוד במחירים הגבוהים
והמשכורת שלהם נמוכה בהרבה מהמצופה. ולכן הבנקים, עם כל רצונם להלוות כספים,
חוששים לעשות זאת למי שמקום עבודתם לא מובטח, או הכנסתם השנתית קטנה בהרבה כי אחד
מבני הזוג איבד את מקום עבודתו.
קונים חדשים רכשו בשנה שעברה ב-50 אחוז פחות מהשנה הקודמת. מדד
אפשרויות הרכישה לבתים עלה, כך שקטן מספר הקונים שהכנסתם מאפשרת להם לרכוש בית
ממוצע. גם סכום ההשתתפות העצמית הנדרש מהם מקטין את מספר הקונים, כי לרובם אין כסף
שנחסך במיוחד למטרה זו והוא זמין. הקבלנים בונים בתי דירות בקצב גדל והולך מתוך
ציפיה שצעירים בני 25-34 ירוויחו יותר כסף ויקנו דירות אלה כצעד ראשון לקראת הגשמת
חלום הבית.
***
המשקיעים רכשו בשנה שעברה בית אחד מכל חמישה שנמכרו, לפני נתוני
דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב. רוב הרכישות נעשו במזומן, מה שמנע
מרוכשים מקומיים שנזקקו להלוואות את הסיכוי להתחרות על הבתים הללו. נכסים אלה
שופצו ונמכרו או הושכרו מיד.
העלייה הדרמטית של המחירים ב-2013 הקטינה מאוד את התערבות המשקיעים
וכמות הנכסים שהם הסכימו לרכוש. משקיעים אלה חיפשו בתים למטרות רווח, לא מגורים,
כך שעם עליית המחירים כבר לא היה רווח זמין כה מהיר עבורם.
כתוצאה מכך מאמינים המומחים שמעכשיו נראה הרבה פחות מלחמה על מחירים,
ו-2014 תהיה השנה בה יחזרו לשוק קונים המבקשים לרכוש בתים עבור מגורים משפחתיים.
המשקיעים לא עזבו את השוק אלא הפנו מבטם לעבר אזורים בהם מחיר הבתים עדיין זול והאפשרות להשכיר אותם מבטיחה רווח נאה. באזורים האלה עלו
מחירי הרכישה ב-0.3% אך מחירי השכירות עלו בלמעלה מ-10%.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה