מי יבנה לנו בית

  

הריבית נמוכה יותר ותנאי קבלת ההלוואה נוחים יותר,  אבל איפה הבתים?

המומחים, הספקולנטים והכלכלנים התריעו כי בתחילת שנת 2014 הריבית למשכנתאות תעלה מאוד, ובכך גרמו לירידה במספר מחפשי הבתים שהאמינו כי הם הפסידו את הרכבת. והנה טפחה המציאות על פנינו והריבית ירדה במקום לעלות.

הנתונים הזורמים לשוק כמעט מדי יום סותרים אחד את השני ומציגים תמונות הפוכות, וקשה לדעת למה להאמין ועל איזה נתונים לסמוך. וכל זה כיוון שהשוק כיום ניזון ממצבים לא רגילים בכלכלה בכלל ובנדל"ן בפרט. מספר המכירות ומחירי הבתים מבוססים על רכישות משקיעים, והריבית מוכתבת על ידי התנהגות משרד האוצר.

רוב בעלי הבתים חוו עלייה משמעותית בערך המוסף של נכסיהם בשנתיים האחרונות, נתון שבהחלט תרם רבות להתאוששות הכלכלה כולה. באותו זמן עלו מחירי הבתים יותר מהעלייה בהכנסה לנפש והריבית עדיין גבוהה מהאחוז הנמוך ביותר שחווינו לפני שנה, ולכן אנו רואים ירידה ביכולת הרכישה של בתים.

העלייה המטאורית של מחירי הבתים היא עכשיו הרבה יותר איטית ובאזורים מסויימים נעצרה לגמרי. הסיבה בגללה לא ראינו ירידות מחירים, היא שהבתים נרכשו על ידי משקיעים ששילמו במזומן, כך שלריבית לא היתה משמעות והמחירים עלו.

הרכישות במזומנים על ידי משקיעים נלהבים הרחיקו רוכשים רגילים רבים ממעגלי החיפוש ובעיקר רוכשים חדשים שלא יכלו לעמוד בתחרות הפרועה. לעומת זאת, יש הטוענים כי רכישות המשקיעים לא היו גורם מכריע במצב כיוון שהם מהווים רק חלק זעיר מכל הרוכשים. הפרסומים מגזימים בהשפעת המשקיעים ולכן כדאי להתייחס לעובדות. לטענתם הסיבות הן: עלייה בריבית למשכנתאות, ההכנסות שלא השתפרו והמחירים העולים במהירות, בעיקר כתוצאה מההיצע הנמוך. המחירים מגיבים בעיקר למחסור בהיצע וכל עוד זה יישאר נמוך, המחירים ימשיכו לעלות ויעברו את תחזיות המומחים.

***

מזג האוויר הגרוע ברוב מדינות ארה"ב השפיע רבות על כמות הנכסים המוצעים למכירה מתחילת השנה. אפשר להניח שכאשר מזג האוויר ישתפר, נראה נהירה מחודשת לרכישה, בעיקר באביב 2014. זוהי בהחלט תקווה, אבל היא איננה ודאית והריבית העולה עלולה לטרפד מגמה זו. הציפיה היא שהקלה משמעותית בדרישות ממבקשי ההלוואות תשפיע רבות על ההתאוששות והמכירות. ראינו סימנים לכך בעליית מספר אישורי ההלוואות בחודש ינואר האחרון. 

באופן כללי, הבנקים ומוסדות האשראי אישרו קצת יותר הלוואות עקב הריבית הנמוכה, וכמו כן התאימו את עצמם לחוקים החדשים שהממשל כפה על הבנקים, ומיועדים להבטיח שמבקשי ההלוואות יוכלו לעמוד בתשלומים. זה כפוף לפורמולה מסויימת הלוקחת בחשבון את ההוצאות הכלליות, סכום האשראי הכולל שלקח על עצמו מבקש ההלוואה והכנסותיו החודשיות. על החוקים החדשים כתבתי בהרחבה במדור זה לפני שבועיים.

הבנקים עושים מאמץ ליישם את הדרישות והחוקים החדשים, כי אם לא יעשו כן ומקבל ההלוואה לא יוכל לעמוד בתשלומים, הבנק הוא שיישא בהוצאות העיקול ומכירת הנכס, וההפסדים לא ישאו אחריות וביטוח ממשלתית.

הבנקים ממשיכים להציע הלוואות ג'מבו ותכניות אטרקטיביות להלוואות מחודשות בכדי להגביר את מספר ההלוואות שהציבור ירכוש, מה שכמובן יביא עוד רווחים. לפי סקר של 'פאני מיי' שפורסם לאחרונה, גם אמון הציבור כי הבנקים רוצים יותר מתמיד לאשר הלוואות מביא לעלייה גדולה בבקשות. שינויים אלה מצד הבנקים תרמו רבות לבטחון הציבור ולהתאוששות שוק הנדל"ן והכלכלה כולה.

***

הרבה תקוות וציפיות מופנות לתקופת האביב הקרובה, שהיא העסוקה ביותר בשטח הנדל"ן. בדרך כלל בעלי בתים שמעוניינים למכור מוציאים את בתיהם למכירה בתקופת האביב. רבים עוברים לבתים חדשים, משנים מקומות עבודה ורושמים את ילדיהם לבתי ספר. מצד שני, אם לא יוצאו יותר בתים למכירה בחודשים הקרובים, יקטנו האפשרויות וייתכן שההתאוששות לא תתממש. אם ההיצע הצפוי יהיה גבוה, הרי שהתחרות תגדל והמחירים יירדו. אך אם המספר יהיה קטן מהמקובל, המחירים הגבוהים ישיגו תוצאה הפוכה מהצפוי.

מאז משבר הנדל"ן נמנעו הקבלנים מלהשלים או לבנות בתים מחשש שהשוק לא יאפשר למכור אותם ברווח. הם חיכו זמן רב, בזמן שהילודה הטבעית וההגירה לארה"ב נמשכו כרגיל. כל זה יצר מחסור עצום במגורים בכל רחבי המדינה. עם חזרת תחושת הביטחון והשיפור במצב הכלכלה, החלו הקבלנים לבנות בקצב רצחני, אבל אנחנו עדיין נמצאים בפיגור רציני ביחס לדרישות.

סוג הבתים הנבנים אף הוא מהווה גורם שישפיע על הביקוש. קל יותר לבנות בתי דירות, אך הם מיועדים לשכבה מאוד מסויימת, בעוד שרוכשים אחרים – בעיקר זוגות צעירים עם ילדים – מעדיפים בתים פרטיים.

נקווה שהריבית הנמוכה תישאר כפי שהיא ושכמות הבתים שיעלו לשוק בחודשים הקרובים, תביא את התוצאות המצופות.