לא לחגוג מוקדם מדי

לא לחגוג מוקדם מדי

כדאי לרוכשי בתים המחכים להשלמת העיסקה לשמור על פרופיל נמוך ולא להשתולל בקניות מיותרות לפני שקיבלתם סופית את ניירות הבעלות

מזל טוב! סוף סוף מצאתם את הבית שרציתם והצלחתם לקבל את אישור בעל הבית להצעת הרכישה שלכם, ואתם ממש בעננים. הנטייה הטבעית היא לראות את העיסקה כגמורה ולהמשיך בחיי היום יום עד לסיכומה, אך זו טעות שרבים עושים ולקיחת המצב כסגור עלולה להיות בעוכריכם.
לאחר שביקשתם הלוואה למשכנתא מהבנק ולאחר ערימת הטפסים וההוכחות שהבנק דורש מכם להביא - תהליך הנמשך  לעתים שבועות של חשש וחוסר ביטחון – ברגע שמגיע האישור, אנחנו מרשים לעצמנו לפרוק רסן לעתים, והדבר עלול להיות מסוכן.
סוכני הלוואות אחראיים מזהירים את מבקשי ההלוואה וממליצים על זהירות כפולה בתקופה זו. הסיבה היא שלאחר מתן ההלוואה הבנקים בודקים שוב את מצבו הפיננסי והתחייבויותיו הכספיות של מבקש ההלוואה. בדיקה זו נעשית יום או יומיים לפני סיום העיסקה. אם במהלכה מתברר שנוספו התחייבויות כספיות לחשבונו של הקונה או שיש שינוי בניקוד האשראי שלו, סיום העיסקה יכול להידחות או להתבטל לגמרי. אל תקנו מקרר חדש או ריהוט לחדר הילדים או כל רכישה גדולה בטרם מומשה העיסקה לגמרי וקיבלתם את ניירות הבעלות על הנכס. ההמלצה היא לשמור על פרופיל נמוך ולדחות קניות גדולות או לא חיוניות עד לאחר סגירת העיסקה על הבית באופן סופי ומוחלט.
נשמע הגיוני לרכוש, למשל, טלוויזיה שטוחת מסך עם מערכת סטריאו קולנועית בכדי להתקינה עם הכניסה לבית, אך כדאי לכם לדעת שרכישה חדשה שתופיע על כרטיס האשראי שלכם מקטינה בהרבה את האשראי החופשי. אינפורמציה זו תועבר מחברת האשראי לבנק המאשר את ההלוואה לפני סגירת העסקה והבנק יעריך מחדש את סכום ההלוואה המבוקש. ייתכן שהריבית שקיבלתם תהפוך גבוהה יותר או שהבנק יסרב לאשר את ההלוואה ללא נתונים פיננסיים נוספים שיראו שאתם יכולים עדיין לעמוד בתשלום המשכנתא שנמצא על הפרק.
נתונים נוספים הנבדקים על יד הבנקים הם בקשות לאשראי. למשל, אם חברת לקסוס תאותת שיתכן שאתם נמצאים בתהליך לרכישת רכב חדש – תידלק נורה אדומה בבנק שיחשוש כי אתם לא מתייחסים ברצינות הדרושה לתשלום המשכנתא כשתאושר. אלה שיש ביכולתם לרכוש נכס וגם להיכנס לחובות אשראי אחרים, אינם מהווים בעיה לבנקים, אך רבים הם אלה שהאישור שהם מקבלים הוא גבולי וכל חריגה או שינוי קטן יכול לגרום לבעיות בקבלת ההלוואה המבוקשת.

***

היחס המקסימלי המותר להלוואות פאני מאי, למשל, הוא 45 אחוז. זאת אומרת שמקסימום 45 אחוז מההכנסה החודשית ברוטו יכולה ללכת לכיסוי הוצאות מחיה, מגורים ומשכנתא. לכן, אם הרוכש החדש נמצא על גבול ה-44 אחוז והוא קונה  דברים באשראי, כשהבנק בודק את המצב יום או יומיים לפני הסגירה, יש סיכוי גבוה שהוא לא יפשיר לכם את הכסף לתשלום עבור הבית.

 בעיה נוספת הנובעת ממצב זה: כשאתם מגישים בקשה לרכישה, העיסקה מותנית בתקופה ממוצעת של 17 יום, בה אתם צריכים לבדוק את הנכס בכדי להיות בטוחים במצבו ומה שדרוש להשקיע בכדי לתקן דברים שבעל הנכס אינו מוכן לתקן. בנוסף, יש לכם 17 יום בכדי להסיר את המגבלה הקשורה באישור ההלוואה. כשאתם חותמים על המסמך בו אתם מסירים את כל המגבלות לרכישת הנכס, אבל הבנק לא מאשר לכם את ההלוואה עקב התנאים ששונו לפתע, לא רק שלא תהיו מסוגלים לרכוש את הכנס, אלא שהפיקדון שנתתם עם חתימת העסקה וכניסתכם לאסקרו - סכום העומד בדרך כלל על 3 אחוז מערך הנכס – עלול ללכת לאיבוד כי לא עמדתם בהתחייבויות.
נקודה נוספת שעליכם להתחשב בה היא ניקוד אשראי נמוך של אחד מבני הזוג. במקרה כזה, אם בן הזוג השני לוקח את ההלוואה על שמו, הרי שהכנסתו בלבד צריכה להספיק ליחס של 45 האחוזים הדרושים לשם קבלת ההלוואה.

 המלצתי לכם היא לבדוק עם סוכן ההלוואות שלכם לפני כל רכישה שאתם רוצים לבצע בתהליך סגירת העיסקה לרכישת הנכס. עליכם לדעת שהבנק בודק את מצב התעסוקה שלכם באופן קבוע. הם עשו את הבדיקה הזו בצורה רוטינית במשך שנים, אך בתקופה בה שוק הנדל"ן רתח, הם הקלו ראש בהן. עכשיו חידשו אותן בדקדקנות, כך שאם איבדתם את מקום העבודה שלכם, לא תוכלו להסתיר זאת. אפילו אם עברתם למקום עבודה אחר ושם המעביד השתנה, גם כאן נדלק אור אדום אצל הבנקים, שיבקשו הוכחות כי רמת השכר שלכם לא ירדה וידרשו מכתב מהמעביד החדש שלכם על גובה ההכנסה וסוג העבודה שנשכרתם לעסוק בה.

כן, המצב לא השתפר אלא נעשה קשה יותר, לכן, היו זהירים ואל תתפתו לרכוש דברים שהם לא הכרחיים בתוך התקופה עד לסגירת העיסקה על ביתכם. לאחר מכן, תוכלו להעריך שוב את חשיבות הרכישה ושיקלו היטב אם אכן יהיה באפשרותכם לשלם את סכומי הכסף הנוספים עם ראייה מפוכחת אל העתיד הלא נודע.