לעשירים קל יותר

מתברר שגם כשהם במצב פיננסי קשה, לעשירים עדיין הרבה יותר פשוט להסתדר עם הבנקים

בוודאי לא יפתיע אתכם לשמוע כי בעלי בתים עשירים הנמצאים במצוקה פיננסית, מקבלים יותר זמן ואופציות מהבנקים. המוסדות המלווים מוכנים בדרך כלל להראות גמישות יתר ויצירתיות בניסיון להתאים את ההלוואה לבעלי הבתים האלה, או לאפשר להם זמן רב יותר למציאת פיתרון ועד אז להמשיך לגור בנכס. הנתונים מכל רחבי ארה"ב מראים שבעלי הבתים היקרים מצליחים להישאר בבתיהם לעתים אף למעלה משנתיים, מבלי לשלם את תשלומי המשכנתא. במקרים אחרים, מציעים הבנקים סכומי כסף גבוהים במיוחד לבעלי הנכס היקר בכדי לקבל את הסכמתם למכירתו בשורט-סייל, שם הוא נמכר במחיר נמוך יותר מסכום ההלוואה המקורית.

הבנקים מודעים בהחלט להפסדים שיחולו עליהם אם הנכס היקר יימכר במחירו העכשווי ומנסים למנוע או לצמצם אפשרות זו ככל הניתן. בעלי הבתים היקרים מודעים לכך ומנצלים זאת למטרת מיקוח עם הבנקים, במטרה להשיג את ההנחות הגדולות ביותר שהם מציעים.

כמו כן, מודעים הבנקים לעובדה שלבעלי בתים יקרים אלה יש אפשרות לשכור עורכי דין רציניים שיבחנו לעומק את חוזי ההלוואה, ואולי ימצאו בהם כל מיני דברים שהבנקים עשו בתקופה בה לא הקפידו כל כך על קיום כל החוקים. בכך יכולים בעלי הבתים להאט את קצב עיקול הנכס ולהערים קשיים שיאפשרו להם להישאר בבית מבלי לשלם תקופות ארוכות מאוד. המשחק הוא בעיקר במטרה להרוויח זמן עד לפינוי או העיקול.

***

במקרים רבים מציעים הבנקים הגדולים לבעלי הבתים סכומי כסף המגיעים ל-36,000 דולר תמורת הסכמתם לשורט-סייל, ולמסירת הנכס במצב תקין, כי שיפוץ בתים יקרים אלה כרוך בסכומי כסף גבוהים עוד יותר - מה שמצדיק את ההצעות הנדיבות האלה לתשלום עבור פינוי הנכס במועד ובמצב תקין. בנוסף לשיקולים אלה, הבנקים מעריכים את ההוצאות הכלליות שבהבאת ומכירת הנכס בתהליך העיקול, כולל הוצאות עורכי דין בסכום של 40-50 אלף דולר, וכך תשלום זה ייחסך אם יושלם תהליך השורט-סייל. הבנקים מכריזים שהם מעודדים את כל בעלי הבתים במצוקה לבחור בתהליך השורט-סייל כפיתרון הטוב ביותר במצבם, אך כמו שאומרים ברוסיה: "כולם שווים, אבל יש כאלה ששווים יותר".

בכל הנוגע לבעלי בתים יקרים במצוקה, ברוב המקרים הלוואה מחודשת לא עוזרת, בגלל סכום המשכנתא החודשי הגבוה ואי רצונם של הבנקים להפחית את הסכום הראשוני ולהתאים את ההלוואה לגובה הריבית העכשווית  במשק. הם מעדיפים למכור את הנכס מאשר להשאיר את בעלי הבית הקיימים בביתם.

אפשרות פיתרון אחרת היא

Forbearance

- דחיית תשלום המשכנתא החודשית למשך 3-12 חודשים. אפשרות זו ניתנת במקרה של מחלה שבגללה בעל הנכס איננו מסוגל לעבוד, אך הוא עומד לשוב לעבודה לאחר תקופת החלמה. או במקרה שבעל הבית עבר הכשרה מקצועית עם מעט תשלום בצידה, אך יש לו הבטחת עבודה בסיום התקופה. בפיתרון זה ניתנת הפסקה בתשלום המשכנתא, אך משך הזמן שהמשכנתא לא שולמה מתווסף לתקופת ההלוואה (לדוגמא: אם הבנק הסכים לשנה דחייה, הרי ששנה זו תתווסף ל-30 שנות ההלוואה המקורית).

***

בכדי לקבל אישור מהבנק לכל אפשרות לשינוי סכום או תנאי ההלוואה, על המלווה לספק לבנק אינפורמציה רבה על מצבו הפיננסי. אינפורמציה זו כוללת: שנתיים אחרונות של דו"חות מס הכנסה, 2-3 חודשים של העתקי כל חשבונות הבנקים על שמו, תלושי משכורת של החודשיים האחרונים, דו"ח רווח והפסד אם בעל הבית הוא עצמאי, ועוד. נתונים אלה אמורים להוכיח לבנק שאמנם אין ביכולת בעל הבית לשלם את הסכום שעליו הוא התחייב, אך הוא יכול לעמוד בתשלומים נמוכים יותר, והבנק אכן מוכן לכך.

אך בטרם תשמחו יתר על המידה, אם אכן תקבלו אישור להלוואה מחודשת, היו מודעים לכך שרוב הבנקים נוקטים בתרגיל די מתוחכם. היות ורבים קוראים רק את הדף הראשון, הם מסכימים לתנאים אלה ומופתעים בתאריך מאוחר יותר. הבנק יכול לשלוח לכם מכתב המברך אתכם על הצלחתכם בקבלת הלוואה מחודשת בריבית של 2 אחוז לשנה. ריבית זו עולה אוטומטית בשנים שלאחר מכן ל-3 אחוז או אף יותר, ולעתים קרובות חוזרים לאותה ריבית שהיתה לכם מלכתחילה. הנקודה המרגיזה היא שבתוך האותיות הקטנות ובאחד הדפים האחרונים, בדרך כלל ישנה פיסקה המתנה את העיסקה בתשלום חד פעמי בסוף תקופת ההלוואה, הכולל את כל ההנחות שקיבלתם מהבנק. תשלום זה חייב להיעשות במזומן או שהלוואה חדשה צריכה להינתן לתשלום סכום זה. במלים אחרות, הבנק לא עושה לכם טובות, הוא פשוט משחק עם המספרים ויוצר תמונה מפתה ומטעה.

בקיצור, קיראו את כל המסמכים ואת כל התנאים, או בקשו מרואה החשבון שלכם לבחון את תנאי האישור בטרם תאשרו אותו בעצמכם. אל תשכחו שבכל מקרה של אי תשלום המשכנתא, נפגע ניקוד האשראי שלכם. בתהליך השורט סייל הפגיעה קטנה יותר ותיקונה קל ומהיר יותר מאשר אם נמכר ביתכם בתהליך העיקול ממש, כי אז לא תוכלו לרכוש בית אחר למשך שבע שנים לפחות. לקבלת מידע נוסף, התקשרו אלי.