הגיע הזמן להתעורר

מכירות הבתים הואטו לאחרונה והמחירים נעצרו או יורדים. הגיע הרגע לרדת מהגדר ולקנות בית

הזמן לו חיכו רבים מהקונים הפוטנציאליים, שישבו על הגדר וחיכו לרגע המיוחל המתאים לכניסה לשוק, הגיע. הנוסחה שכולנו מנסים לפעול לפיה היא שהזמן הטוב ביותר לרכישה הוא כשהשוק מראה סימני ירידה והריבית עדיין נמוכה. לדעתי, הרגע הזה הוא כאן ועכשיו.

המשקיעים שרוכשים בעיקר במזומנים יוצאים עכשיו מהשוק. ההוכחה לך היא שאחרי ארבעה חודשי עלייה רצופים נראית ירידה במכירות. המחירים העולים במרכז ארה”ב והצפון מתקזזים עם הירידה במערב ובדרום.

המכירות הכלליות לנכסים פרטיים בכל שטחי הנדל”ן ירדו ב-1.8%. אמנם תנועת הקונים עדיין ערה, אך המגמה בהחלט השתנתה. השינוי היה צפוי לדעת כלכלנים וקבלנים.

נתוני איגוד הסוכנים הארצי מראים על ירידה במספר המכירות במזומנים מצד משקיעים מקומיים ובינלאומיים. אלה חדשות טובות עבור רוכשים חדשים, כי זה אומר שיש ירידה בתחרות, מה שמשפר את סיכוייהם להשיג בית, במיוחד כשהריבית למשכנתאות עדיין נמוכה מאוד וההיצע גדל. אחוז המכירות במזומן ירד באוגוסט ל-23% מ-29 אחוז בחודש יולי וזה המספר הנמוך ביותר שנרשם מאז דצמבר 2009. אז עמד המספר על 22%. מכירות במזומנים באוגוסט עמדו של 12 מיליון דולר לעומת 16 מיליון ביולי.

ככל שמצב התעסוקה משתפר, כך עולות גם המשכורות ויכולת הרכישה גוברת. ההיצע בסוף אוגוסט היה נמוך במקצת, אך המלאי עדיין מספיק ל-5.5 חודשים.

***

הלוואות ה-FHA נחשבות מבוקשות ביותר בידי זוגות צעירים כי הן מאפשרות לרכוש נכס בהשתתפות עצמית של 3.5% בלבד. אבל לפי התנאים החדשים לקבלת הלוואות אלה, התשלומים שיהיה עליכם לשלם, עם השלמת המשכנתא, מגדילים את סכום הרכישה ומוסיפים אבן נגף שמאטה את רצון הקונים להגיש בקשה להלוואות אלה.

היות והבנקים המסחריים מעוניינים גם הם בעיסקאות נדל”ן, הם מציעים הלוואות עם השתתפות עצמית  של חמישה או עשרה אחוז בלבד ובתנאים פחות נוקשים. כדאי לרוכשים פוטנציאליים לשים לב למגמה זו.

כדאי לדעת שהירידה אינה זהה בכל ארה”ב, אבל גם במקומות המבוקשים ביותר יש האטה ובתים עומדים למכירה תקופה ארוכה יותר. הזמן בו בתים עומדים למכירה גדל ל-53 יום לעומת 43 יום בשנה שעברה.

גם היעדר בתים למכירה מתוך תהליך העיקול או כאלה השייכים לבנקים, אינה מקלה על בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית, שמחירי הבתים הגבוהים מאוד מקשים עליהם לקבל הלוואה. בתים שנרכשו מתהליך העיקול או מהבנקים היוו רק 8% מכלל הבתים שנמכרו באוגוסט.

אחוז הרוכשים הצעירים עדיין ללא שינוי ועומד כבר שנה וחצי על פחות משליש מכלל הקונים. אני בהחלט מאמין שעם השינוי במגמה והירידה במחירים, נראה עלייה במספר הרוכשים מקרב מגזר זה. מחירי הדירות ירדו ב-1.7% ביחס לחודש שעבר והם 7.8% מתחת למחירים בשנה שעברה.

הריבית להלוואה קונבנציונאלית - כלומר עד 419,500 דולר - ירדה ועומדת על 4.12%. בכדי להקל עליכם לחשב את התשלום החודשי למשכנתא, מבלי להיכנס לניקוד האשראי שלכם, הרי החישוב די פשוט: על כל 100 אלף דולר רכישה תשלמו בממוצע 500 דולר בחודש משכנתא. כך תוכלו לחשב במהירות האם הבית שאתם רוצים גם מתאים ליכולות הכספיות שלכם. חישוב זה מבוסס על ריבית של 4.5%, כך שבהחלט יהיה קיזוז. התחרות הגדולה בין הבנקים יכולה להביא לכם 

תנאים נוחים אפילו יותר.

בקיצור, זה הזמן להיכנס לשוק במטרה לנסות לקנות את הבית שחלמתם עליו.